Відносини дітей з нерухомістю - питання складне і неоднозначне. "Власник" розповість про основні труднощі і підводні камені, пов'язаних з власністю на нерухомість неповнолітніх.
Як і будь-яка доросла людина, неповнолітні діти можуть стати власниками житла в декількох випадках: в результаті приватизації муніципальної власності, покупки або дарування, а також при передачі у спадок. Однак на відміну від дорослого громадянина Росії, діти не можуть так просто від своєї власності позбутися: будь-які операції з житлом дитини-власника жорстко контролюються органами опіки та піклування.
Найбільш складним - в першу чергу з точки зору наслідків - є набуття дитиною житла у власність в результаті приватизації. Згідно з чинним законодавством, всі зареєстровані, а також фактично проживають на приватизується житлоплощі неповнолітні громадяни в обов'язковому порядку і в рівних частках беруть участь в приватизації.
Якщо в квартирі проживає двоє батьків і двоє дітей, то кожному члену сім'ї буде належати ¼ загальної площі житлового приміщення. Дорослий громадянин може нотаріально відмовитися від свого права брати участь у безкоштовній приватизації, але ніяк не на користь когось із членів сім'ї. Його частка рівномірно розділиться на всіх інших учасників. Якщо, скажімо, батько в зазначеному прикладі відмовиться від свого права участі в безоплатної приватизації, то кожен з беруть участь в приватизації - мати і діти - стануть власниками 1/3 частини квартири. У будь-якому випадку дитина не має права відмовитися від участі в приватизації, зате він зберігає за собою право на безкоштовну приватизацію після досягнення повноліття.
Таким чином, згідно із законом дитина може двічі брати участь у приватизації - один (і тільки один) раз до досягнення повноліття і один раз після. Не мине також і фокус зі зняттям дитини з реєстраційного обліку з квартири перед здійсненням приватизації: можна легко довести фактичне проживання дитини на житлоплощі в момент її приватизації та, отже, порушення прав дитини.
Стаючи повнолітніми, ці діти мають право подати до суду з вимогою визнання приватизації недійсною і включення їх до числа власників. Як розповідає Наталя Титкова, керівник юридичного відділу агентства нерухомості «Статус»: «Судова практика показує, що суд визнає вимоги дітей законними, а угоди недійсними з виселенням сумлінних покупців». У ріелторської практиці, правда, вироблені законні шляхи вирішення даної проблеми.
Варіант 1. При продажу житлового приміщення, в число власників якого при приватизації не був включений неповнолітній, на його ім'я одночасно купується інше житлове приміщення або частка в праві власності на інше жиле приміщення, яка повинна бути не менше тієї, яку він мав би в продається приміщенні. На проведення такої угоди має бути отриманий дозвіл органів опіки та піклування.
Варіант 2. При продажу житлового приміщення, в число власників якого при приватизації не був включений неповнолітній, батьки неповнолітнього або інші близькі родичі дарують йому своє житлове приміщення або частку в житловому приміщенні, яка повинна бути не менше тієї, яку він мав би в продається приміщенні . На проведення такої угоди має бути отриманий дозвіл органів опіки та піклування.
Варіант 3. Якщо до моменту продажу житлового приміщення, в число власників якого при приватизації не був включений неповнолітній, ця дитина став повнолітнім, то йому достатньо подати заяву про те, що йому відомо про порушення його прав при приватизації житлового приміщення, йому відомо про продаж даного приміщення, і він не має ні до кого ніяких матеріальних претензій з цього приводу. «Бували випадки, коли при продажу житлового приміщення особи, чиї права були порушені під час приватизації, отримували грошову компенсацію, відповідну належної їм частки у праві власності на житлове приміщення, - каже Наталя Титкова. - Моя порада: якщо неможливо вчинення правочину одним з трьох способів ріелторської практики, то від придбання такого приміщення краще відмовитися взагалі, який би вигідною і потрібною угода не здавалася ».
Інший варіант, за яким дитина може стати власником житла, - це покупка квартири на дитину. В цьому випадку платять податки і комунальні платежі законні представники дитини (батьки, опікуни), а розпоряджатися житлом дитини - продавати, здавати в оренду, передавати в довірче управління і так далі - батьки можуть тільки з дозволу органів опіки і піклування.
Оформляючи квартиру в 100% власність неповнолітнього, потрібно мати чітке уявлення про плюси і мінуси такого варіанту.
Плюси: на квартиру не можна накласти стягнення, її не можна закласти, не можна примусити продати, одним словом, з цією квартирою практично нічого зробити не можна.
Мінуси: квартиру можна продати без дозволу органів опіки, яким можуть здатися непереконливими навіть дуже серйозні з точки зору батьків доводи. Наприклад, якщо будуть потрібні гроші на лікування близьких, навчання, харчування, і батьки готові купити меншу квартиру, а різницю витратити на потреби, то отримати дозвіл органів опіки та піклування буде практично неможливо. Будь-яка дія батьків з житловою власністю дитини підконтрольне органам опіки і піклування.
«У моїй практиці був такий випадок, коли мати і син, власники квартири в Москві, виписалися з неї і емігрували в США. Вони отримали американське громадянство, прожили щасливо там кілька років на знімній квартирі і приступили до будівництва власного житла, - розповідає Андрій Ломакін, ріелтор агентства нерухомості «Вавилон».
Квартиру можна продати без дозволу органів опіки, яким можуть здатися непереконливими навіть дуже серйозні з точки зору батьків доводи У певний момент вони вирішили, що для потреб будівництва добре було б продати московську квартиру ».
Ну, а оскільки дитина числиться власником житла, то треба було дозвіл від органів опіки, навіть незважаючи на те що ця дитина в даний час є громадянином США ... Органи опіки в свою чергу зажадали довести, що у дитини їсти не менша частка власності, нехай у тій же Америці. «На щастя, будівництво власного будинку було на тій стадії, коли можна було виділити частку дитини, про що в Москву з кур'єром надійшли відповідні папери на англійській мові, - говорить Ломакін. - Їх офіційно перевели і передали в органи опіки та піклування. Нарешті, матері з сином пощастило, що покупець московської квартири був попереджений про вимушену заминка з оформленням і погодився почекати ».