Купівля квартири вимагає серйозних рішень. Майбутній власник, купуючи житло, повинен бути вибірковим. Навряд чи когось залучить перспектива, витративши велику суму грошей, надалі зіткнутися з юридичними проблемами. Ризик є завжди. Він існує як при оформленні угоди на етапі котловану, так і при виборі нерухомості на вторинному ринку. Які небезпеки таїть в собі вторинне житло і як уникнути появи на порозі небажаних гостей?
Для початку звернемося до законодавства. Згідно зі статтею 292 Цивільного кодексу РФ, власник площі, отримавши право власності, захищений від будь-яких претензій з боку колишніх господарів. Вони позбавляються можливості проживати в приміщенні і зобов'язані знятися з реєстраційного обліку. В іншому випадку піде позов до суду на підставі статей 292 і 304 ГК РФ.
На перший погляд, покупець застрахований від зазіхань на майно, однак у судовій практиці нерідкі випадки, коли юристи не можуть відстояти права свого клієнта.
«При продажу майна з користувачів, які зареєстровані в цій квартирі, необхідно взяти нотаріально оформлену папір про те, що вони зобов'язуються знятися з реєстраційного обліку і припинити порядок користування, - повідомляє менеджер департаменту вторинного ринку АН« Невський альянс »Віра Закревська. - Інакше ми можемо зіткнутися з тим, що власність буде передано правовласнику, але разом з обтяженням у вигляді людей, які залишаться зареєстровані, і по суду таких людей не зняти, тому що у них право користування виникло на підставі ордера або іншого документа ».
Таким чином, важливо пам'ятати, що навіть після укладання угоди і отримання права власності колишні власники можуть приїхати в квартиру з речами. Зазвичай така ситуація виникає, коли при приватизації квартири хтось із членів сім'ї відмовився від участі в угоді, зберігши право користування. Згідно із законом продавець зобов'язаний повідомляти покупцеві інформацію про всіх осіб, що мають це право. У тому випадку, якщо майбутній власник виявився не посвяченим у деталі, він може домагатися визнання договору недійсним і повернення грошових коштів.
вивчити історію
Небезпеки вторинного ринку криються в історії об'єкта продажу, яку слід вивчити уважно - від першого до останнього правовласника. Оголосила раптово спадкоємці цілком можуть заявити про свої претензії на квартиру, і закон буде на їхньому боці. Поодинці розібратися у всіх тонкощах практично неможливо. Слід звернутися до Управління Федеральної служби державної реєстрації кадастру і картографії для отримання довідки про перехід права власності, а також підключити страхові компанії для проведення експертизи. Але краще довірити долю дорогої покупки професіоналу з великим досвідом роботи, що спеціалізується на операціях з нерухомістю.
«Цей фахівець повинен бути не тільки ріелтором, а й практикуючим юристом, який бере участь в судових процесах і відстежує ситуацію судову практику, яка постійно змінюється, - радить генеральний директор ТОВ« Адвокат-Нерухомість »Тетяна Слободянюк. - На жаль, багато агентів з нерухомості знають тільки процес оформлення угоди, які документи потрібні для державної реєстрації та в кращому випадку організацію безпечних взаєморозрахунків. Грамотно і правильно оцінити ризики історії об'єкта, ризики оскарження угоди в судовому порядку - в цьому вони не компетентні, а це важливо зробити, щоб застрахувати себе від можливих неприємностей ».
Претенденти на власність
Не варто забувати про можливі претензії з боку раніше проживали в квартирі осіб, які відносяться до так званої групи ризику. Їх могли зняти з реєстраційного обліку з різних причин. Наприклад, людина опинилася в місцях позбавлення волі, або за розпорядженням військкомату російська армія поповнилася ще одним новобранцем. Деякі громадяни можуть виявитися в психоневрологічному диспансері. Але при цьому вони зберігають право користування житловим приміщенням та в будь-який момент можуть повернутися. Дізнатися про всі претендентах на житло в подібних випадках можна, надіславши запит попередньо форму №12 в житловій конторі.
неповнолітня загроза
Фахівці ринку стверджують, що ризик виникнення проблем можливий, навіть якщо неповнолітні в квартирі не проживають і не зареєстровані. Коли діти виростають і думають, що батьки їх обмежили в правах, вони можуть звернутися до суду, щоб давню угоду визнати недійсною.
В даний час почастішали випадки перепродажу квартир, придбаних за допомогою материнського капіталу. Купівля таких квартир небезпечна, вважає Тетяна Слободянюк: «Був випадок, коли квартира купувалася за допомогою іпотечного кредиту, який частково гасився материнським капіталом. Мати при цьому давала зобов'язання виділити частки всім членам сім'ї після повного погашення кредиту. Однак часто такі квартири продаються без виділення частки. Цей процес поки ніхто не контролює. А коли почнуть контролювати, то будуть розривати угоди, повертатися квартири, оскільки не виконано зобов'язання і порушені права неповнолітніх ».
застрахувати ризики
Щоб покупка квартири не стала болісним вантажем і приводом для позовів в суді, грошей на фахівців шкодувати не варто. По-перше, потрібно звернутися до юристів, щоб дізнатися про претензії на дане майно. По-друге, ретельно простежити перехід права власності та права користування житлом третіми особами.
Експерти розберуться у всіх правових нюансах, а власник, вже маючи всією інформацією, зможе зробити певні висновки про придбання нерухомості, вважає Віра Закревська: «Скільки людей зареєстровано, хто має право користуватися, але на сьогоднішній день не живе в цій квартирі? Щоб все це перевірити, потрібні додаткові кошти. Якщо громадяни грошей на перевірку не шкодують, то, як правило, вони набувають квартиру, чітко розуміючи, які ризики вони можуть придбати. Якщо покладаються на авось, то можуть зіткнутися з неприємністю, яка може з'явитися через якийсь час ».