Останнім часом все частіше продаю квартири не тільки від забудовників, але і від підрядників і інвесторів. І тут з'ясувалося, що більшість моїх клієнтів слабо орієнтуються в цих термінах. Це зрозуміло. Квартиру вони купують не кожен рік, тому знати їм все поняття досконально необов'язково. Але все ж перед покупкою квартири, особливо новобудови корисно з'ясувати ось що:
Хто такий забудовник
Візьмемо Федеральний Закон № 190, п.16 ст.1
Забудовник - фізична або юридична особа, що забезпечує на належному йому земельній ділянці будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва, а також виконання інженерних вишукувань, підготовку проектної документації для їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту.
Обов'язки забудовника
- Забудовник зобов'язаний забезпечити відповідність будівельних робіт тієї проектної документації, яка затверджена, а також всім будівельним нормативам.
- Забудовник забезпечує контроль за веденням будівельних робіт підрядними організаціями.
- Забудовник забезпечує будівельними матеріалами і обладнанням.
- Забудовник укладає угоди з третіми особами, необхідні для здійснення будівництва.
Грубо кажучи, забудовник - це той, хто володіє землею і грошима для спорудження будинку, все організує, а потім продає.
А ось будувати забудовнику самому і необов'язково. Хоча можна, якщо дуже хочеться. Але як правило, забудовник залучає до цієї справи підрядника.
Хто такий підрядник
Підрядник - організація, що здійснює будівельні роботи. Ця організація підрядилась здійснити будівництво.
Тобто, фактично, будинок будує підрядник, а не забудовник.
А розраховується забудовник з підрядником за поставлені ними будматеріали або за обсяг виконаної роботи часто по бартеру - грошима або (увага!) - квартирами.
Чи дійсно квартира у підрядника дешевше, ніж у забудовника
Так, в більшості випадків. І ось чому. Розрахунок з підрядником йде не за ринковою ціною. Ціна в цьому випадку договірна, вона вища за собівартість природно, але нижче, ніж для приватного покупця.
Підряднику не потрібна купа квартир, їх у нього і так повно від колишніх будівництв. Тому підрядник продає ці квартири швидше.
Де шукати квартири від підрядника
Як найпростіше за все знайти квартиру від підрядника
Зверніться до знайомого ріелтору. Ріелтору за великим рахунком все одно, чию квартиру продавати - забудовника або підрядника. Йому заплатить за роботу і той, і інший. Тому якщо є в його базі підходяща квартира, він вам із задоволенням її покаже.
Проблема в тому, що розкуповуються такі квартири надзвичайно швидко. Дурневі зрозуміло, чому. І можна просто не встигнути відхопити потрібну квартиру.
Або ще варіант - підрядник вирішив притримати квартири і виставити їх пізніше про вищою ціною. Теж трапляється.
Та й не всі забудовники розплачуються квартирами з підрядниками. Часто оплата йде грошима, як зазвичай. І тоді взагалі на об'єкті немає ніяких квартир від підрядника.
Ризики при покупці квартири у підрядника
Немає ніяких ризиків, якщо будівництво ведеться за ФЗ 214. У цьому випадку покупець укладає ДДУ (договір пайової участі) з самим забудовником. Гроші перераховує забудовнику, а той в свою чергу розплачується з підрядником.
Іноді забудовник одразу оформляє бартерні квартири на підрядника. Тут теж ризику немає. Покупець і продавець укладають договір поступки прав вимоги по ДДУ і все офіційно реєструється.
Хто такий інвестор
Інвестор - це той, хто вкладає свої гроші в будівництво, щоб в подальшому отримати прибуток. Інвестор нічим не ризикує, крім своїх грошей.
Будівництво може й не завершитися зовсім, або завершитися зі значною затримкою. І тоді інвестор ризикує втратити свої гроші.
Чи вигідно купувати квартиру у інвестора
Купувати квартири у інвестора - не найвигідніший варіант. Інвестору немає сенсу продавати квартири дешевше ринкової вартості. Адже він прибути хоче отримати. Але іноді гроші потрібні прямо ось зараз. І тоді інвестор знижує ціну. В межах розумного.