Загальні збори членів товариства власників житла є вищим органом управління товариства та скликається в порядку, встановленому статутом товариства. ЖК РФ зобов'язує проводити загальні збори принаймні щорічно - для затвердження річного плану фінансової діяльності товариства та звіту про виконання такого плану (п.8 ч.2 ст. 145 ЖК РФ). Час проведення таких зборів необхідно закріпити в Статуті. Такі зібрання є черговими. Однак в ході діяльності ТСЖ можуть виникнути питання, які потребують невідкладного вирішення. В цьому випадку скликається позачергове зібрання. Порядок скликання і проведення зборів обов'язково повинен бути закріплений або в статуті товариства, або в окремому документі, прийнятому загальними зборами (положенні про загальні збори) і згадуваному в статуті.
компетенція
До компетенції загальних зборів членів товариства власників житла відносяться:
- внесення змін до статуту товариства;
- прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства;
- обрання правління і ревізійної комісії (ревізора) товариства;
- встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства;
- утворення спеціальних фондів товариства, в тому числі резервного фонду, фонду на відновлення і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку та його обладнання;
- прийняття рішення про отримання позикових коштів, в тому числі банківських кредитів;
- визначення напрямків використання доходу від господарської діяльності товариства;
- затвердження річного плану про фінансову діяльність товариства та звіту про виконання такого плану;
- розгляд скарг на дії правління товариства, голови правління товариства та ревізійної комісії (ревізора) товариства;
- прийняття і зміна за поданням голови правління товариства правил внутрішнього розпорядку товариства стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їх праці;
- визначення розміру винагороди членів правління товариства;
- прийняття рішень про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно в багатоквартирному будинку;
- інші питання, передбачені цим Кодексом або іншими федеральними законами.
Статутом товариства власників житла до компетенції загальних зборів членів товариства може бути віднесене вирішення інших питань.
Загальні збори членів товариства власників житла має право вирішувати питання, які віднесені до компетенції правління товариства.
проведення
- Повідомлення про проведення загальних зборів членів товариства власників житла направляється в письмовій формі особою, з ініціативи якого скликаються загальні збори, і вручається кожному члену товариства під розписку або за допомогою поштового відправлення (рекомендованим листом). Повідомлення надсилається не пізніше ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів.
- У повідомленні про проведення загальних зборів членів товариства власників житла зазначаються відомості про особу, з ініціативи якого скликаються загальні збори, місце і час проведення зборів, порядок денний загальних зборів. Загальні збори членів товариства власників житла не має права виносити на обговорення питання, які не були включені до порядку денного.
- Загальні збори членів товариства власників житла веде голова правління товариства або його заступник. У разі їх відсутності загальні збори веде один з членів правління товариства.
- Статутом товариства власників житла може бути передбачено голосування за допомогою опитування в письмовій формі або голосування по групам членів товариства в залежності від виду (житлове чи нежитлове) належних їм приміщень в багатоквартирному будинку і вирішуваних питань.
Правомочності загальних зборів членів товариства власників житла встановлюються відповідно до статті 45 Житлового кодексу РФ і статутом товариства. Загальні збори членів товариства власників житла є правомочним, якщо на ньому присутні більш як половина членів товариства або їх представників.
Таким чином, відповідно до вимог Житлового кодексу загальні збори членів ТСЖ є правомочним (має кворум) лише при одночасному дотриманні двох умов:
ПЕРШЕ УМОВА (воно позначено в ч.3 ст. 45 ЖК РФ, до якої нас посилає ст. 146 ЖК, і важливо тим, що визначає норму представництва членів ТСЖ як власників приміщень)
В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів».
Для перевірки виконання першої умови слід підрахувати кількість голосів, якими володіють беруть участь в загальних зборах ТСЖ власники приміщень. Частина 3 ст. 48 ЖК визначає підхід до такого підрахунку: «Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку.»
В результаті правильного виконання першої умови щорічні збори членів ТСЖ вважається одночасно щорічним загальними зборами власників. Якщо перша умова не дотримується, то порушується не тільки ч.3 ст. 146 ЖК, але і ч.1 ст.45 ЖК РФ.
ДРУГЕ УМОВА (позначено в ст.146 ЖК і визначає норму представництва членів ТСЖ як учасників товариства)
«Загальні збори членів товариства власників житла є правомочним, якщо на ньому присутні більш як половина членів товариства або їх представників» (ч.3 ст. 146 ЖК РФ). Членство в ТСЖ виникає на персональній основі відповідно до положень ч.1 ст.143 ЖК. Таким чином, підрахунок кількості членів ТСЖ, які взяли участь в зборах, ведеться по персоналіях, а не по будь - яким іншим ознаками.
Таким чином, на зборах має бути більшість як власників приміщень (по площі) так і членів ТСЖ (по персоналіях), тільки в цьому випадку рішення зборів будуть обов'язковими для всіх
Рішення загальних зборів членів товариства власників житла з наступних питань:
- прийняття рішень про реорганізацію та ліквідацію товариства;
- прийняття рішення про отримання позикових коштів, в тому числі банківських кредитів;
- визначення напрямків використання доходу від господарської діяльності товариства;
- прийняття рішень про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно в багатоквартирному будинку;
приймаються не менш як двома третинами голосів від загального числа голосів членів товариства.
Рішення з інших питань приймаються більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників.
Згідно п.6 ст.46 ЖК РФ власник приміщення має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами з порушенням вимог ЖК РФ і (або) статуту товариства в наступних випадках:
- якщо він не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення
- якщо таким рішенням порушені його права і законні інтереси.
Заява про таке оскарження може бути подано до суду протягом шести місяців з дня, коли вказаний власник дізнався або повинен був дізнатися про прийняте рішення.
При цьому важливо пам'ятати, що суд з урахуванням всіх обставин справи має право залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника:
- не могло вплинути на результати голосування,
- допущені порушення не є суттєвими,
- прийняте рішення не спричинило за собою заподіяння збитків зазначеному власнику.