Що вирішується на загальних зборах власників приміщень?
Сьогодні до загальних зборів власників багато хто ставиться як до нудним заходам радянських часів, на які мало кому подобалося ходити. Однак це дуже небезпечна помилка. Власник квартири, який вперто ігнорує «загальний збір», ризикує одного разу виявити, що в його дворі з'явилася велика парковка, а платежі за капремонт виросли втричі. «Чому ?!» - вигукне він обурено. «Так вирішили на загальних зборах», - дадуть відповідь йому, і він зобов'язаний буде це рішення виконувати.
Головним органом, який приймає рішення по всіх основних питаннях в багатоквартирному будинку - загальні збори власників приміщень будинку. Рішення, прийняті на зборах, є обов'язковими для всіх власників.
Тільки за допомогою голосування власників на загальних зборах може бути:- обраний спосіб управління будинком;
- прийнято рішення про реконструкцію будинку, будівництві господарських будівель і інших будівель, споруд на земельній ділянці МКД (наприклад, рішення про будівництво дитячого майданчика на земельній ділянці МКД);
- обраний спосіб формування фонду капітального ремонту і остаточно затверджений розмір внеску на капітальний ремонт;
- прийнято рішення про отримання кредитів або позик на капітальний ремонт;
- прийнято рішення про межі використання земельної ділянки, на якій розташований будинок (наприклад, рішення про обмеження в'їзду на земельну ділянку МКД тільки для власників приміщень);
- прийнято рішення про поточний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку;
- прийнятий ряд інших рішень.
Як проводяться загальні збори власників приміщень?
Існують два види зборів власників приміщень.
Річні загальні збори - обов'язкове, власники не мають права відмовитися від його проведення. А ось вирішувати, в які терміни його проводити, які питання на ньому обговорювати, - прерогатива ініціаторів.
Відповідно до Житлового кодексу РФ, власники приміщень зобов'язані проводити річні загальні збори протягом 2-го кварталу року, наступного за звітним. Інший термін може встановлюватися рішенням загальних зборів власників.
Позачергові збори - добровільне. У разі необхідності ініціювати його може будь-який власник в даному багатоквартирному будинку. Наприклад, молоді мами можуть вирішити, що їм у дворі дуже потрібна дитячий майданчик, і ініціювати проведення зборів, щоб обговорити, чи можлива її установка. Перш ніж дати позитивну або негативну відповідь, голова повинен провести голосування з даного питання. Власник, який ініціює загальні збори, повинен підготувати всі необхідні документи для його проведення.
Cобственнікі, що володіють не менше ніж 10% квадратних метрів від площі всіх приміщень в будинку, можуть звернутися в керуючу організацію або ТСЖ із заявою про надання сприяння в проведенні загальних зборів. У ньому повинні бути сформульовані питання для внесення до порядку денного зборів. Отримавши таку заяву, керуюча організація або ТСЖ зобов'язані:- повідомити всіх власників про проведення загальних зборів;
- оформити документи за результатами проведення зборів;
- забезпечити ознайомлення всіх власників з підсумками голосування з питань порядку денного.
Керуюча організація має право ініціювати проведення загальних зборів власників практично з усіх питань, віднесених до його компетенції. Виняток становлять зборів з порядком денним з вибору керуючої організації або зміні способу управління багатоквартирним будинком.
Чи не будь-які збори можна назвати правомочним. Якщо п'ять молодих мам поговорили, сидячи на лавочці, про дитячий майданчик - це лише розмова, не більше. Для того, щоб рішення зборів мали силу, в ньому повинні брати участь власники, що володіють не менше ніж 50% голосів. Тоді можна сказати, що збори мають кворум. Для прийняття деяких (особливих) рішень потрібно голосування власників, що володіють не менш ніж ²/₃ голосів в багатоквартирному будинку. Такі випадки обумовлені в ч.1 ст. 46 Житлового кодексу.
На річних загальних зборах кворум не набрався? Значить, його доведеться проводити повторно. А ось якщо на позачергове прийшло менше половини власників, це вже самі ініціатори будуть вирішувати, проводити їм повторний збір або відмовитися від своєї ідеї.
Рішення загальних зборів власників багатоквартирного будинку
Для того, щоб рішення загальних зборів власників було прийнято, воно повинно набрати більше 50% голосів від числа тих, хто бере участь в зборах. Але існують питання, рішення по яких приймається не менш як двома третинами голосів усіх власників приміщень у даному будинку, а не тільки тих, хто прийшов на збори.
Голосування на загальних зборах власників
Власник приміщення має право голосувати як особисто, так і через свого представника. Бюлетень представнику власника видадуть, лише якщо він надасть нотаріально посвідчену довіреність.
За неповнолітніх до 18 років голосують батьки або інші законні представники (опікуни, піклувальники).
Як рахувати голоси? Припустимо, власниця однієї двокімнатної квартири - самотня пенсіонерка, а власники сусідньої, такий же, - чоловік, дружина і їх неповнолітній син. Виходить, що у пенсіонерки один голос, а у сім'ї - три? Ні. Голоси розподіляються не по числу власників власності, а по метражу, яким володіє кожен власник. Тому голос пенсіонерки буде «важити» рівно стільки, скільки три голоси сім'ї. А ось, наприклад, голос її сусідки, власниці трикімнатної квартири, виявиться «вагомішим».
Після підрахунку голосів необхідно оформити протокол - він підписується головою і членами лічильної комісії.
У протоколі про результати очного голосування повинні бути вказані:- дата, час і місце проведення зборів;
- відомості про осіб, які взяли участь в зборах;
- результати голосування по кожному питанню порядку денного;
- відомості про осіб, які проводили підрахунок голосів;
- відомості про осіб, які голосували проти прийняття рішення зборів і зажадали внести запис про це в протокол.
Потім ініціатор загальних зборів в десятиденний термін повинен оповістити про прийняте рішення всіх мешканців. Сам протокол і рішення з питань, поставлених на голосування, також зберігаються в місці, визначеному на загальних зборах.
Протокол загальних зборів власників - офіційний документ. Підробка результатів голосування тягне за собою кримінальну відповідальність, а ініціатор зборів зобов'язаний надавати копію протоколу в керуючу організацію або ТСЖ, а також розміщувати в системі ГІС ЖКГ.
Чи можна оскаржити рішення загальних зборів?
Після набрання рішенням чинності жоден власник приміщення в багатоквартирному будинку не має права ухилитися від його виконання. Навіть якщо людина не був присутній на зборах.
Однак власник приміщення в багатоквартирному будинку може спробувати в суді оскаржити рішення, яке прийняли на загальних зборах. Подати в суд може власник квартири, який голосував проти прийнятого рішення, або той, хто взагалі не був присутній на зборах, а про рішення дізнався постфактум.
Рішення загальних зборів може бути визнано недійсним, якщо воно прийнято з порушенням Житлового кодексу і порушує права і законні інтереси власника. Суд з урахуванням всіх обставин справи має право залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило за собою заподіяння збитків зазначеному власнику.
Заява про оскарження рішення власник може подати протягом шести місяців після того, як він дізнався (або повинен був дізнатися) про рішення зборів. Втім, якщо суд визнає, що порушення було несуттєвим, а голос скривдженого власника (навіть якби він брав участь в голосуванні) все одно ніяк не вплинув би на підсумковий результат, позов буде залишений без задоволення.
Але рішення зборів суд може визнати і недійсним. При цьому недійсне рішення може бути або нікчемним, або оспорімой.
Мізерна рішення визнається недійсним в будь-якому випадку, подасть хто-небудь в суд з метою його оскарження чи ні. Наприклад, це було рішення з питання, який не включався до порядку денного (виняток тут одне: якщо в зборах взяли участь абсолютно всі власники приміщень). Або якщо воно було прийнято на зборах, що не має кворуму. Або, наприклад, питання взагалі не ставився до компетенції зборів. Або рішення суперечить нормам правопорядку і моральності.
Оспорімой рішення. як випливає з назви, має право на існування, але виглядає (або було прийнято) вельми неоднозначно. Наприклад, кворум на зборах був, але скликали власників зовсім не так, як належить за законом, так і за формою проведення є великі питання. Або протокол був оформлений з великими огріхами. Оспорімой рішення визнається недійсним лише за рішенням суду.
Збори в заочній формі: як його провести?
Стовідсоткова явка на загальні збори всіх власників приміщень - мрія будь-якого голови ради багатоквартирного будинку. Але, як показує практика, зібрати всіх мешканців будинку в один час і в одному місці буває практично неможливо. Домогтися навіть п'ятдесятивідсотковою кворуму - завдання майже нездійсненне.
Але оскільки рішення все-таки приймати треба, ініціатори зборів все частіше вибирають іншу форму - заочне голосування. В цьому випадку переконувати когось із сусідів у власній правоті чи пояснювати щось доведеться шляхом роздачі письмових матеріалів. При цьому заочне голосування можна провести тільки після безрезультатного проведення очного з ідентичною порядком денним.
Проходить це так: ініціативна група мешканців розносить по квартирах бюлетені, в яких позначені питання порядку зборів. Власники приміщень знайомляться з ними, протягом певного часу обмірковують своє рішення, а потім, проголосувавши, приносять бюлетені в встановлене місце або віддають їх представникам лічильної комісії.
Голосуючи за або проти, власник повинен не тільки поставити галочку, а й вказати:- відомості про себе;
- відомості про документ, що підтверджує право власності на приміщення.
Заочне збори можна провести тільки після того, як по тій же самій порядку ініціативна група вже намагалася провести загальне очні збори - але не набрала кворуму.
Як і при очному зборах, ініціатор заочного зборів повинен оповістити про нього власників як мінімум за 10 днів до роздачі бюлетенів, а потім в десятиденний термін вивісити на загальний огляд рішення зборів.
Результат заочного голосування теж потрібно оформляти протоколом. У протоколі повинні бути вказані:- дата, до якої приймалися бюлетені для голосування;
- дата, до якої приймалися бюлетені для голосування;
- результати голосування по кожному питанню порядку денного;
- відомості про осіб, які проводили підрахунок голосів;
- відомості про осіб, які підписали протокол.
Очно-заочна форма проведення зборів
Незважаючи на те, що найважливіші рішення приймаються тільки на загальних зборах власників приміщень, для вирішення поточних питань власники повинні вибрати рада багатоквартирного будинку та його голови.
Рада багатоквартирного будинку:- Забезпечує виконання рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
- Виносить на загальні збори обговорення найбільш важливих питань: який ремонт потрібно дому, яким чином проводити його поточний «обслуговування», як розпорядитися землею у дворі і т. Д.
- Пропонує жителям різні варіанти управління будинком, утримання та ремонту житла.
- Являє власникам висновок за умовами проектів договорів, що пропонуються для розгляду на загальних зборах.
- Здійснює контроль за наданням послуг і (або) виконанням робіт з управління багатоквартирним будинком.
- Щороку на загальних зборах власників звітує про виконану роботу.
Крім ради, на загальних зборах власники можуть вибрати ще й комісії (їх же має право скликати і раду МКД), які потрібні для вирішення будь-якого конкретного питання. Наприклад, в комісію по посадці клумб можуть увійти жителі, які добре розбираються в кольорах.
Голова ради багатоквартирного будинку
Голова ради багатоквартирного будинку координує роботу ради.
Голова має право ще до загальних зборів мешканців вести переговори з керуючою організацією про перехід будинку під її управління, про умови договору, які компанія готова запропонувати. Результат переговорів голова озвучує на зборах, і власники колективно вирішують, чи погоджуватися на запропоновані умови чи ні.
Після схвалення умов договору управління на загальних зборах голова ради будинку на підставі довіреності, виданої власниками приміщень в багатоквартирному будинку, підписує договір.
Крім того, голова ради багатоквартирного будинку виконує наступні функції:- контролює, наскільки успішно керуюча компанія справляється зі своїми обов'язками, підписує акти приймання робіт, порушення періодичності виконання послуг (наприклад, в договорі обумовлено, що сміття повинен вивозитися щодня, а за фактом машина приїжджає три рази в тиждень) і т. д .;
- якщо роботи керуючої організацією виконуються погано, надсилає до органів місцевого самоврядування звернення про невиконання компанією, що управляє її зобов'язань перед мешканцями;
- на підставі довіреності виступає в суді від імені власників у справах, пов'язаних з управлінням багатоквартирним будинком, наданням комунальних послуг.