Ведучий рубрики:
Дмитро Земер
Заступник генерального директора
з правових питань
ТОВ «Уніком Партнер»
Підвищення Фінансової грамотності
Юридична конструкція
Відносини інвестора і організатора інвестування в Зпіфов будуються на основі договору довірчого управління, відповідно до якого власник майна - інвестор (також іменований засновник управління, пайовик) передає його організатору інвестування (довірчому керуючому), який зобов'язаний здійснювати операції з цим майном в інтересах власника. Всі права користування і розпорядження переданим майном переходять до керуючої компанії, яка стає його власником.
При цьому довірчим керуючим за договором довірчого управління є юридична особа - керуюча компанія, в той час як кількість осіб на стороні засновника управління не обмежена.
Особливістю моделі довірчого управління є те, що право власності на передане майно не переходить до довірчого керуючого.
Діє режим спільної часткової власності осіб, які зробили належне їм майно в ЗПІФ, на всі активи цього фонду. Пайовик не має права розділу майна або виділення частки з нього, а також переважного права придбання частки у праві власності на це майно.
Майно, передане інвестором організатору інвестування (довірчому керуючому), формується в майновий комплекс, основні характеристики якого - відособленість і можливість зміни структури і складу вхідних у нього активів.
Майно Зпифа відокремлюється від іншого майна інвесторів і керуючої компанії і враховується останньої на відокремленому балансі. Відносно майна Зпифа ведеться самостійний облік. Наслідком цього є неможливість звернення на нього стягнення ні за боргами інвестора, ні за власними зобов'язаннями компанії, що управляє. У разі їх банкрутства зазначене майно не включається до складу ліквідаційної маси.
Можливість зміни структури і складу майна, що входить до майнового комплексу, визначається тим, що активи фонду беруть участь у господарській діяльності, то є якесь майно може видозмінюватися і відчужуватися, а інше майно - купуватися в фонд.
Перелік активів, які можуть перебувати в ЗПІФ, визначається відповідно до умов договору довірчого управління і вимогами законодавства: від грошових коштів і цінних паперів до нерухомості, часткою в господарських товариствах і іпотечних кредитів.
За участю інвестора в Зпіфов пов'язано наявність у нього двох груп цивільних прав: зобов'язальних (щодо організатора інвестування) і речових (щодо активів фонду). Комплекс цих прав засвідчується цінним папером - інвестиційним паєм. Саме за допомогою покупки інвестиційного паю здійснюється приєднання до договору довірчого управління і придбання частки у праві власності на майно Зпифа.
Передача нерухомого майна в оплату інвестиційних паїв здійснюється за передавальним актом, підписуються особою, яка передає нерухоме майно в оплату інвестиційних паїв, і керуючою компанією, а якщо це передбачено договором із спеціалізованим депозитарієм - також спеціалізованим депозитарієм. При цьому передача нерухомого майна в оплату інвестиційних паїв фонду здійснюється за умови державної реєстрації права на нерухоме майно.
діяльність ЗПІФ
Процес управління активами ЗПІФ базується на виборі окремих інструментів, що забезпечують цільове співвідношення «ризик-прибутковість» по фонду в цілому.
Перший варіант - придбання об'єкта нерухомості та подальша його продаж за ціною, що перевищує ціну покупки.
Наступним типом можливих операцій є інвестування в будівництво, тобто укладання інвестиційних договорів або договорів участі в пайовому будівництві і придбання, таким чином, майнових прав на об'єкти нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому. Прибутковість операції складається з інвестиційного зростання вартості об'єкта в процесі його будівництва і загального зростання на ринку нерухомості.
Ще одним способом отримання прибутку є здача об'єкта нерухомості в оренду. Для цього може використовуватися житлова, офісна, торгова і складська нерухомість. Прибутковість таких операцій становить чистий потік рентних платежів і залежить від типу нерухомості і класу самого об'єкта.
ЗПІФ може брати участь в інвестуванні будівництва об'єкта, а потім оформити його у власність і здати в оренду.
Виплата доходу від довірчого управління та оподаткування
Згідно з положеннями Федерального закону «Про інвестиційні фонди» правилами довірчого управління ЗПІФ може передбачатися проміжна виплата пайовикам доходу від довірчого управління майном, що є фонд. Порядок визначення розміру зазначеного розподіляється доходу, порядок і терміни його виплати, порядок визначення осіб, які мають право на отримання доходу, встановлюється правилами довірчого управління.
Оскільки ЗПІФ є майновий комплекс, отже, прибуток, що утворюється від використання майна фонду, не підлягає обкладенню податком на прибуток до моменту її вилучення з Зпифа, тобто до моменту отримання цього прибутку пайовиком. Податок на прибуток все ж підлягає сплаті, але тільки в разі, якщо інвестор захоче зафіксувати прибуток, тобто продати або погасити свій пай. До цього моменту обов'язки по сплаті податку у інвестора не виникає.
Переваги використання конструкції Зпифа
1. Додатковий спосіб залучення фінансування інвестиційного проекту
Використання конструкції Зпифа дозволяє залучати фінансування реалізується в рамках фонду інвестиційного проекту за допомогою продажу інвестиційних паїв. Інтерес пайовика в даному випадку направлений на отримання доходу.
2. Поділ управлінської та інвестиційної участі
Особливістю конструкції Зпифа є те, що вона дозволяє чітко відмежувати управлінське участь в проекті від інвестиційного. Участь в організатора інвестування - керуючої компанії дозволяє здійснювати управлінські функції щодо майна фонду. Участь пайовика в Зпіфов реалізує його інвестиційний інтерес: він не займається безпосередньо господарською діяльністю, але отримує інвестиційний дохід.
Господарюючі суб'єкти, які здійснюють інвестування, часто можуть бути зацікавлені в різному характері своєї участі (управлінському та / або інвестиційному). Таким чином, в ЗПІФ, на відміну від господарського товариства, можливі різні варіанти розподілу управлінського та інвестиційного участі між суб'єктами інвестиційного процесу. При цьому один господарюючий суб'єкт може бути одночасно і пайовиком, і учасником КК, здійснюючи тим самим повний контроль над інвестиційним проектом.
3. Відділення ризиків
Відокремлення майна, що становить пайовий інвестиційний фонд, і неможливість звернення на нього стягнення за боргами організатора інвестування та інвестора дозволяють відокремити ризики, притаманні діяльності учасників інвестиційного процесу, від ризиків конкретного інвестиційного проекту, що реалізується в рамках Зпифа.
4. Гарантії цільового використання коштів
5. Підвищення прозорості бізнесу
Одним з необхідних умов залучення сторонніх інвесторів в проект є інформаційна прозорість діяльності організатора інвестування. При цьому керуюча компанія зобов'язана розкривати таку інформацію:- - про структуру та вартість активів фонду;
- - про динаміку зміни вартості майна фонду;
- - про винагороду КК та витрати, пов'язані з управлінням фондом;
- - інформацію, що міститься в бухгалтерському балансі і звіті про прибутки і збитки компанії, що управляє;
- - інформацію, отриману за результатами щорічної аудиторської перевірки фонду;
- - щодо фондів нерухомості - по кожному з проектів будівництва (реконструкції) об'єктів нерухомості, фінансування яких здійснюється за рахунок майна фонду.
6. Підвищення ліквідності майна
Пайовий інвестиційний фонд є інструментом сек'юритизації, тобто механізмом відділення права власності у вигляді титулів власності від самих об'єктів. При цьому рух власності замінюється рухом прав, оформлених як цінні папери - інвестиційні паї. Так, для відчуження нерухомого майна або передачі його в заставу (в тому числі для отримання кредиту) досить здійснити операцію не з самим цим майном, а з інвестиційним паєм, що засвідчує частку в праві власності на нього. Завдяки такій можливості передачі прав на актив у вигляді скоєння угоди не з ним самим, а з фінансовим інструментом, що засвідчує права на нього, значно знижуються транзакційні витрати і підвищується ліквідність майна.
7. Реінвестування прибутку інвестора без податкових втрат
Пайовий інвестиційний фонд являє собою майновий комплекс, отже, прибуток, що утворюється від використання майна фонду, не підлягає обкладенню податком на прибуток до моменту її вилучення з Зпифа, тобто до моменту отримання цього прибутку пайовиком. Податок на прибуток все ж підлягає сплаті, але тільки в разі, якщо інвестор захоче зафіксувати прибуток, тобто продати або погасити свій пай. До цього моменту обов'язки по сплаті податку не виникає.
Це дозволяє реінвестувати отриманий прибуток без податкових втрат. Фактично сплата податку на прибуток може бути «відкладена» на невизначений термін.
8. Захист власності
У закритому пайовому інвестиційному фонді:- - участь розділене на управлінське, що належить компанії, що управляє, що діє на підставі ліцензії, і інвестиційне, суб'єкти якого мають можливість змінити КК;
- - інформація про суб'єктів інвестиційної участі, а отже, і суб'єктів права власності на активи фонду (в тому числі нерухомість) міститься в більш закритою (в порівнянні з такими публічними системами як ЕГРП і ЕГРЮЛ) інформаційній системі - реєстрі власників інвестиційних паїв;
- - керуюча компанія розпоряджається майном фонду при безпосередньому контролі спеціалізованого депозитарію, а розпорядження нерухомістю також обумовлено проведенням її оцінки зазначеним в правилах ДУ оцінювачем;
- - за рахунок підвищеної ліквідності активів є можливість в найкоротші терміни передати їх іншій особі, якщо власник став об'єктом рейдерської атаки.
Зазначені фактори значно ускладнюють недружні дії щодо бізнесу в цілому або конкретного активу зокрема.
9. Консолідація і централізація управління
Дана перевага стосується випадків структурування корпоративних активів, а також управління холдинговими утвореннями через ЗПІФ. Внесення активів в фонд дозволяє консолідувати і збільшити їх вартість (за рахунок ефекту масштабу) і впорядкувати управлінські структури.
Недоліки використання конструкції Зпифа
Специфіка закритих ПІФів полягає в тому, що випуск інвестиційних паїв фонду здійснюється тільки на стадії його формування і в межах зазначеного в правилах ДУ кількості (а також в разі подальшого збільшення кількості паїв, що супроводжуються внесенням змін до правил ДУ). Погашення паїв керуючою компанією за загальним правилом не допускається, за винятком випадків, прямо зазначених у законі і пов'язаних з внесенням суперечать інтересам пайовика змін або доповнень до правил ДУ.
Таким чином, особливість закритих фондів полягає в тому, що пайовик протягом терміну функціонування фонду не може погасити свій пай і вилучити майно з фонду.
За допомогою цього досягається певна стабільність майнового комплексу, що є необхідною умовою роботи фонду, що вимагає саме довгих вкладень.
Напрямки використання конструкції Зпифа
Пайові інвестиційні фонди, володіючи широким спектром унікальних характеристик, можуть бути використані при здійсненні різних видів комерційної діяльності, як пов'язаних з інвестуванням, так і відносяться до поточної господарської діяльності.
1. Портфельне інвестування
- купівля-продаж фондових інструментів (акцій, облігацій, інвестиційних паїв) з метою отримання доходу від зміни їх котирувань або отримання відповідних виплат по ним.
2. Фінансування будівельних і девелоперських проектів
- як для реалізації побудованого або реконструйованого нерухомого майна, так і для використання такого об'єкта для власних потреб.
Особливий режим майна Зпифа використовується для уникнення оподаткування податком на прибуток платежів від здачі нерухомого майна фонду в оренду та подальшого реінвестування рентного доходу для цілей розвитку такого майна.
На відміну від інших типів фондів законодавство надає закритим фондам можливість працювати з максимально широким переліком об'єктів вкладень, що робить ЗПІФ універсальним інструментом серед інших типів пайових фондів. Доцільність використання закритого пайового інвестиційного фонду обумовлена перевагами, які пов'язані з особливостями конструкції і моделі функціонування цього інструменту інвестування. У той же час зміни в Податковий кодекс будуть сприяти зменшенню числа фондів-схем, що, в свою чергу, перетворює ринок колективних інвестицій в більш збалансований з позиції участі в ньому реальних інвесторів.