Де при купівлі об'єктів нерухомості більше підводних каменів, на міському ринку або на заміському? Однозначної відповіді на це питання немає. У кожного з ринків своя специфіка і свої нюанси.
Головна відмінність в тому, що на міському ринку представлено в основному типове житло, а на заміському - кожен об'єкт є індивідуальним. Крім того, якщо в місті предметом угоди є тільки сама квартира, то на заміському будинок продається разом з ділянкою землі, на якому він знаходиться і який має свої особливі характеристики. Велике значення має статус землі, локація, природне оточення, наявність комунікацій та під'їзних шляхів, матеріалу будівництва будинку і т. Д. Існує і така об'єктивна річ, як особливості російського земельного законодавства.
характеристики землі
Перш ніж зайнятися пошуком земельної ділянки, кажуть експерти агентства нерухомості «Прогаль», потрібно чітко уявляти, з якою метою він купується. Якщо вам надалі буде потрібно прописка, то потрібно шукати котеджне селище, розташоване на землях поселень з призначенням під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС) або для особистого підсобного господарства. В інших випадках прописки якщо і можна добитися, то тільки через суд.
Використання ділянки має відповідати його цільовим призначенням. Покупець повинен переконатися, що земля як мінімум призначена для використання в якості садового або дачного ділянки з правом зведення житлової будови. Існують певні обмеження за видами використання. Наприклад, на ділянках, цільове призначення яких - городництво, не можна зводити капітальні споруди. На ділянці для садівництва будівництво житла дозволено, але зареєструватися в ньому не можна. Правда, в минулому році був прецедент, коли через Конституційний суд РФ кілька громадян вибороли право прописатися в дачному будинку. Ділянки землі для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) бувають двох видів: присадибні та польові. Присадибна ділянка знаходиться в межах поселень, житловий будинок на ньому будувати можна. На польовому ділянці по закону будувати не можна.
Але є й інші схеми «продажу», з якими, з нашої точки зору, зв'язуватися не варто. Іноді організатори селища на необхідну підготовчу роботу не хочуть витрачати свої гроші або не мають їх, і тому привертають гроші майбутніх власників ділянок. Це може бути оформлено у відповідності до чинного законодавства, але це жодним чином не буде продажем ділянки.
Наприклад, організовується СНТ (садівниче некомерційне товариство) або ДНП (дачне некомерційне партнерство), і вам пропонують стати його членом за гроші. За документ ви отримаєте членську книжку, в якій буде зазначено, що ви внесли гроші в якості вступного або цільового внеску.
Може бути, на зібрані гроші організаторам вдасться виконати всю необхідну роботу, і через кілька років вони за всіма правилами оформлять з вами угоду купівлі-продажу ділянки. Території загального користування в селищі будуть, як правило, оформлені у власність Керуючої компанії, що створюється забудовником на стадії початку продажів. Вона ж буде обслуговувати селище надалі: вивозити сміття, розчищати від снігу дороги, обслуговувати стовпи освітлення і т. П.
Однак буває і так: девелоперу на стадії оформлення СНТ або ДНП щось не вдасться узгодити, у нього закінчаться гроші, партнерство розвалиться, і тоді ваші вкладення пропадуть, і претензії пред'являти буде нікому: ви нічого не купували з точки зору закону, ви вступали в добровільну організацію.
Фахівці АН «Прогаль» розповідають і про інший, ще більш небезпечною схемою. Часто великі ділянки сільськогосподарських земель купувалися і оформлялися у власність якимись особами в інвестиційних цілях. Потім вони вирішили продавати частки цього великого ділянки за викидними цінами. Здавалося б, все законно. Однак новим власникам не роз'яснюється їх права і обов'язки, що виникають після покупки частки. Їх ділянки не виділені, «не розмежовані», як кажуть фахівці, а значить, їх права обмежені правами інших пайовиків. Всі подальші дії на цій землі можуть відбуватися за згодою всіх співвласників, а їх можуть бути сотні. На такій ділянці, навіть якщо вам показали ваш шматочок, не можна будуватися: всі будівлі також будуть в частковій власності всіх пайовиків.
Водойми та ліс
Знаходження котеджного селища біля озера, річки або в лісі зазвичай розцінюється як фактор, що впливає на збільшення вартості об'єктів нерухомості. Але є тут і свої ризики, продиктовані водним і лісовим кодексами. Наприклад, при будівництві будинку в водоохоронній зоні не обійтися без узгодження проекту з басейновим або територіальними органами Федерального агентства водних ресурсів. Це відображено в документі, що засвідчує право на земельну ділянку. Багато що залежить від того, чи перебуває ділянка в межах поселення, для якого розроблений і затверджений генплан, чи ні. Якщо генплан є, то проблем із забудовою, швидше за все, не буде, тому що всі вимоги законодавства вже враховані при зонуванні території. В іншому випадку «клопоту не оберешся», а в крайніх випадках вже побудовані об'єкти муніципальна влада можуть змусити знести по суду. Конкретні розміри водоохоронних зон визначені по кожному водному об'єкту окремо і варіюються від 100 до 500 м. На цих територіях діє спеціальний режим забудови, тут не дозволено мити автомобілі, складувати добрива і т. П. Зводити котеджі і садові будиночки в більшості випадків можна, але за умови суворого виконання вимог закону.
З підрядом і без
Ще одна поширена небезпека купити неліквідний товар - придбання наділу в котеджному селищі на стадії «чистого поля». Це той самий випадок, коли покупець повинен уважно вивчити всі правовстановлюючі документи, бажано за участю фахівця. Купувати ділянки «без нічого», тобто без комунікацій і без підряду на будівництво, закон не забороняє. Але у скільки часу і коштів потрібно на будівництво, прорахувати часом неможливо. Якщо комунікацій в селищі ще немає, а місце вам дуже сподобалося, та й ціна влаштовує, тоді необхідний грамотний договір з девелопером, де будуть чітко прописані зобов'язання останнього. Заступник генерального директора ГСК Берег Володимир Гриднев уточнює: «У забудовника повинен бути пакет погоджень з ресурсоснабжающими організаціями на підключення до мереж. Саме підключення повинна виробляти спеціалізована сертифікована організація. Всі документи повинні бути "прозорими" і надані покупцеві ».
Дізнайтеся також, скільки буде коштувати підключення до комунікацій вашого майбутнього будинку, зазвичай це від 100 до 500 тисяч за комунікацію, і вирішите, чи згодні ви платити ці гроші.
Часто земельні ділянки в котеджному селищі продаються з підрядом. Купивши ділянку в такому селищі зобов'язується звести будинок тільки за допомогою афілійованої з організатором котеджного селища будівельної компанії і тільки за певними, наданим вам на вибір, проектам. Це дуже зручно, так як вам не треба займатися будівництвом самим або шукати і наймати будівельників. Зразки будинків ви можете подивитися і внести в проекти невеликі зміни за своїм бажанням. У чому може бути підступ? Якщо ви купуєте готовий будинок, то оплачуєте те, що бачите. Ви можете оцінити якість робіт і матеріалів або запросити фахівців, яким довіряєте, щоб вони оцінили. І починаєте користуватися цим будинком відразу після оплати.
Коли ви підписуєте договір підряду, ви оплачуєте те, що вам обіцяють побудувати. Є певний ризик, що будівництво затягнеться, що якість буде відрізнятися від якості зразка, що будівельна фірма припинить своє існування за час будівництва. На це можна піти, якщо ви отримуєте якісь переваги: ділянка вам продають за заниженою ціною, дарують підведення комунікацій, пропонують варіанти розстрочок або поетапної оплати і т. Д.
Земельна ділянка з будинком
Відповідно до ст. 273 Цивільного кодексу РФ, при продажу будівлі або споруди до його набувачеві переходять права та на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт. Таким чином, договір купівлі-продажу в селищі з готовими будинками охоплює два об'єкти нерухомості: будинок (споруду) та земельну ділянку. Ці два об'єкти при купівлі-продажу нерозривні.
Окреме питання - це якість будівництва об'єктів, зведених на продаж і оформлених у власність в спрощеному порядку, по «дачної амністії». Тут можна зіткнутися з неналежним виконанням будівельних робіт, адже законодавством не передбачена здача об'єктів малоповерхової забудови в експлуатацію за участю контролюючих органів, як це існує на ринку багатоповерхового будівництва.
Те ж стосується придбання котеджу на вторинному ринку. Щоб в найближчому майбутньому не довелося ремонтувати зовні дуже сподобався вам будинок, бажано його оглядати в присутності досвідченого будівельника або експерта. Не зайве ознайомитися з репутацією підрядника, а також документацією: кошторисом, накладними на придбані будівельні матеріали і т. П.
Також необхідно переконатися у відсутності обтяжень, таких як арешт або заставу котеджу. Слід з'ясувати і його «історію»: як проводилися і оформлялися всі попередні угоди з цією нерухомістю.
На ринку можна часто зустріти «недобуд». Купувати такі об'єкти, звичайно, можна, але перш варто підрахувати, у скільки обійдеться «доведення його до розуму».
Як оформити угоду
Ключовими є слова: «оформити угоду». В результаті угоди ви повинні стати власником земельної ділянки і будинку, ваше право власності повинно бути зареєстровано в установленому законом порядку. Цей факт підтверджується видачею свідоцтва про державну реєстрацію права власності. На що ще варто звернути увагу?
Перше. Ви повинні знати, що єдиним підтвердженням придбання вами земельної ділянки є Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, виданий Управлінням державної реєстрації, кадастру і картографії та оформлене на ваше ім'я. Саме так і ніяк інакше, слово в слово. Ділянка повинна мати свій власний кадастровий номер.
Друге. У договору купівлі-продажу земельної ділянки не повинно бути ніяких додатків. У самому ж договорі не повинно бути згадок про будь-яких ваших зобов'язання, крім зобов'язання придбати ділянку і розрахуватися за нього. Це повинен бути максимально простий договір, ви його повинні повністю розуміти.
Багато хто намагається знайти в інтернеті людей, які вже купили ділянки в сюжеті їхньому селищі. Але задоволені клієнти рідко пишуть відгуки, тому відгуки пишуться або співробітниками компаній, або незадоволеними клієнтами, які часто спотворюють факти або підміняють їх своїми емоціями.
Професіонал вам на допомогу
Коротко перерахуємо, що потрібно зробити, щоб покупка заміського котеджу в організованому селищі не обернулася для вас неприємностями.
Потрібно ретельно перевіряти документи на будинок і землю, укладати грамотні договори, мати уявлення про заплановану забудову прилеглої території і т. Д.
Чи можливо це зробити без спеціальної підготовки? Напевно, так, але це забере у непідготовленого покупця масу часу. З нашої точки зору, цивілізований процес покупки заміського об'єкта можуть забезпечити добре зарекомендували себе на ринку агентства, що спеціалізуються на операціях саме із заміською нерухомістю.
Запросіть досвідченого фахівця з заміської нерухомості, практикуючого в тому районі, де ви зібралися купувати ділянку або котедж. Чому не юриста? Можна ще і юриста. Але крім знання юридичних норм, необхідні знання території: репутації місця, ситуації з підведенням комунікацій, перспектив розвитку території (поряд збираються будувати гірськолижний курорт або сміттєпереробний завод, різниця є) і багато іншого.
Документи на всі об'єкти, пропоновані агентством нерухомості «Прогаль», перевірені фахівцями. Агент не тільки покаже покупцеві документи, а й розповість про всі особливості, обмеження права власності. Ми беремо на себе організацію підписання договору купівлі-продажу та реєстрації права власності на ім'я покупця. Ми співпрацюємо і з котеджними містечками, якщо їх документи прозорі, якщо вони продають «готові» ділянки.
Володимир Гриднев, заст. генерального директора компанії «ДСК" Берег "»
До сказаного вище, мабуть, варто додати наступне. Вважається, що ризики при покупці заміської нерухомості мінімальні, якщо селище повністю готовий: будинки побудовані, з кранів тече вода, в котеджах і уздовж вулиць горить світло, а по дорогах можна їздити. Однак уже на стадії експлуатації будинку та в процесі проживання в селищі покупець може зіткнутися з недоробками забудовника. І навпаки, в споруджуваному селищі ризики можуть бути зведені до мінімуму.
На користь сумлінності забудовника буде говорити перш за все «прозорість» документації. Наведіть довідки, поцікавтеся іншими об'єктами забудовника, не полінуйтеся ознайомитися з практикою арбітражних судів на предмет фігурування в судовому процесі імені девелопера. Якщо у девелопера є своя генпідрядна організація, яка займатиметься будівництвом доріг, громадських зон та будинків в селищі, дізнайтеся, в який СРО вона складається (і складається взагалі). Дізнайтеся також, чи проводилися гідрогеологічні дослідження місцевості: від їх результатів залежить типи фундаментів, які можна зводити в даній місцевості, а також якість і просто наявність в достатній кількості питної води.