Заниження вартості квартири при іпотеці - це реалії сучасного ринку нерухомості в Росії. З цим вже не посперечаєшся. Спробуємо розібратися, що це, як це, кому вигідно, як реалізується на практиці взагалі і при оформленні іпотечних кредитів зокрема.
Заниження ціни на нерухомість. Що це?
Навіщо занижують вартість квартири при іпотеці.
Заниження ціни на нерухомість, що купується вигідно в першу чергу тим, хто продає власність на вторинному ринку. Причому ціна такої власності перевищує 1 млн. Рублів, а володіли нею не більше 3-х років. Це потрібно для того, щоб не платити прибутковий податок з продажу. Адже якщо Ви продаєте, наприклад, квартиру, яку купили менше 3-х років тому, і хочете за неї отримати, наприклад, 2 млн. Рублів, то будьте готові сплатити прибутковий податок. Він складе 13% від різниці між ціною продажу мінус 1 млн. Рублів, тобто, в нашому випадку державі належить 130 тис. Рублів. Погодьтеся, що не кожен готовий піти на такий крок - заплатити податок.
Наслідки і ризики заниження вартості квартири при іпотеці
На сьогоднішній день ні в жодному законі не передбачена відповідальність за заниження ціни. По суті, всі ризики тільки фінансові та тільки покупця. У чому ризик? Все просто. Якщо згодом суд визнає угоду недійсною з різних причин, то все доведеться повернути в той стан, в якому сторони перебували до підписання оспорюваного договору купівлі / продажу. Тобто квартира повернеться до продавця, а гроші до покупця. Тільки ось квартира повернеться цілком (від неї ж не отрежешь шматочок і не забереш з собою), а гроші повернуться тільки ті, які прописані в договорі і ніяк інакше! Звичайно, такі випадки рідкісні, але і палиця раз на рік стріляє. Допомогти в такому випадку може страховка. Зараз дуже поширена така страхова послуга, як страхування ризику втрати права власності.
Заниження ціни на нерухомість при іпотеці. Чи можливо?
При оформленні іпотечного кредиту покупцеві, в принципі, все одно, занижена ціна чи ні. Адже він позичає гроші в повному обсязі. Але ось без заниження ціни придбати, наприклад, квартиру, може бути проблематично. На «старе» житло, яке коштує менше мільйона рублів (зазвичай «хрущовки»), банки дають кредити дуже неохоче або не дають взагалі. А хороша сучасна нерухомість, яку з задоволенням прокредитують банки, коштує дорожче, ніж згаданий мільйон. Плюс продавці такого житла в більшості випадків прагнуть занизити вартість. Так що доводиться майбутньому володарю іпотечного кредиту погоджуватися на заниження. А банки? Банки зараз, на відміну від минулих років, в принципі не особливо проти. Адже їм потрібні клієнти, і, не погоджуючись на заниження ціни, вони ризикують залишитися зі своїми кредитами наодинці, без позичальників.
Які банки погоджуються на заниження вартості квартири при іпотеці?
Обмовимося відразу - на заниження ціни в договорі купівлі / продажу при оформленні іпотечного кредиту погоджуються практично всі банки. Але існують нюанси.
Одна група банків видає такі кредити без всяких обмежень і додаткових плат. Серед таких банків можна виділити: Абсолют Банк. Москоммерцбанк і «Внешторгбанк - роздрібні послуги».
Друга група банків згодна на заниження вартості квартири, але за певних умов, серед яких може бути: збільшення початкового внеску, підвищення річної відсоткової ставки або введення тих чи інших комісій під час видачі кредитів. У цю групу можна віднести такі банки, як Росевробанк, Міський іпотечний банк і «Сосьете Женераль Схід». За заявами цих банків, вони відносяться до кожного клієнта індивідуально, тому Ви все зможете дізнатися самі і домовитися.
Третя група банків - це банки, які ретельно приховують своє ставлення до заниження вартості квартири при іпотеці, але все-таки можуть запропонувати дещо своїм клієнтам. Так, наприклад, Вам можуть запропонувати вказати в іпотечному договорі не вартість квартири, а суму кредиту. Це Райффайзенбанк, Росбанк і Дельтакредит.
Ну, і останнє запитання: «як робиться заниження ціни при іпотеці?». Насправді досить просто: в кредитному договорі прописується дві суми. Перша сума - це ціна нерухомості, прописана в договорі, а друга називається «невід'ємні поліпшення», а під цим формулюванням може ховатися все, що завгодно: ремонт, перепланування і т.д. І все це цілком законно, адже банк має повне право видати позику, яка буде більше, ніж саме житло, що купується.
Отже, заниження ціни при купівлі / продажу нерухомості, як при іпотечних, так і при інших операціях - це об'єктивна реальність з якою доводиться миритися. Залишається додати, що занижувати або НЕ занижувати вартість квартири при іпотеці - вирішувати тільки Вам, і, відповідно, всі ризики за своє рішення нести теж тільки Вам.