Для розуміння особливостей застави майнових прав на нерухомість визначимося з термінологією.
Речовими правами, яким дано визначення в Законі «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вважаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, а саме: право володіння, право користування, право розпорядження, а також специфічні права - право на здійснення діяльності, право користування природними ресурсами, право вимоги. Список прав не є вичерпним, оскільки сюди ж можна віднести і права інтелектуальної власності. Цивільним кодексом регулюються майнові права на чуже майно, такі як сервітут, емфітевзис, суперфіцій, право володіння чужим майном.
Нерухомим майном вважаються земельні ділянки, об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Також до нерухомості можуть бути віднесені повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти та інші речі, права на які підлягають державній реєстрації (ст. 181 ЦК).
Згідно ст. 546 ГК застава є одним із видів забезпечення виконання зобов'язання. Зобов'язанням, в свою чергу, є правовідношення, в якому боржник повинен вчинити на користь кредитора певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (ст . 509 ЦК).
До питань застави майнових прав застосовуються положення § 6 Глави 49 ЦК, законів «Про заставу», «Про іпотеку», підзаконних актів, а також позиції, викладені судами в роз'ясненнях і судових рішеннях.
Отже, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави визначено в ст. 572 ЦК ).
Предметом застави може бути будь-яке майно (річ, цінні папери, майнові права), які можуть бути відчужені заставодавцем і на які може бути звернено стягнення (ч. 1 ст. 576 ЦК).
Окремим видом застави є іпотека як заставу нерухомого майна, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця (ст. 575 ЦК). Причому для цілей іпотеки майнові права також вважаються нерухомістю.
У даній статті, зважаючи на актуальність, особливу увагу приділено особливостям застави майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.
Відповідно до Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати» іпотека виникає відповідно до цього Закону та Законом «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.
Згідно ч. 2 ст. 583 ГК заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Як видно, правові висновки ВСУ, викладені з різницею в чотири місяці, дещо різняться, оскільки ВСУ все-таки вказує, що саме Законом «Про іпотеку» врегульована передача в заставу майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, і не говорить про недійсність іпотечного договору в силу того, що в іпотеку передано саме майнові права.
А це означає, що факт передачі майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва в іпотеку сам по собі не призводить до недійсності іпотечного договору. Критичним є встановлення факту наявності або відсутності згоди інвестора (замовника), який в майбутньому стане власником об'єкта, на передачу майнових прав на майбутній об'єкт в іпотеку. При цьому істотну роль грає факт оплати інвестором (замовником) вартості майбутнього об'єкта до моменту укладення іпотечного договору без згоди інвестора.
Виходячи з усього вищесказаного, можна зробити кілька висновків:
1. Питання, що стосуються передачі в заставу майнових прав на нерухомість, зокрема, недобудовану, поступово набувають характеру визначеності на законодавчому рівні.
3. Основними фактами, які необхідно, серед іншого, враховувати при підготовці позиції у справі та прогнозуванні результатів судового розгляду, є:
- факт наявності згоди інвестора (замовника), який стане власником об'єкта незавершеного будівництва, на висновок іпотечного договору без його участі, наприклад, забудовником;
- факт оплати вартості об'єкта незавершеного будівництва інвестором (замовником) на момент укладення іпотечного договору без участі інвестора.
4. Сам по собі факт передачі в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва не є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.
5. Верховний Суд фактично дав визначення майнового права на об'єкт незавершеного будівництва як обумовленого права придбання в майбутньому права власності на нерухоме майно (права з відкладальною умовою), яке виникне при виконанні певних умов, зокрема, оплати вартості майбутнього об'єкта.