Рішення проблеми забезпечення житловими і промисловими зда-вання-ми, спорудами залежить не тільки від обсягів будів-ництва, а й від термінів служби експлуатованих будівель і споруд,-жений. Дол - говечность може бути гарантована лише підтрим-жанием зда-ний в належному стані в процесі експлуатації, тобто со-блю-де-ням правил і норм їх технічної експлуатації [1,2,11,18].
Завданням експлуатації будівель можна визначити як комплекс заходів, що забезпечують комфортне і безвідмовне використання складових будівлі, елементів і систем для певних цілей протягом нормативного терміну служби.
Експлуатацію будівлі можна розділити на дві складові обслуговування будівель і технічну експлуатацію.
Кожна будівля являє собою складний, дорогий об'єкт, що складається з багатьох конструктивних будівельних еле-ментів і інженерного устаткування, які тривалий час повинні виконувати певні функції. Втрата експлуата-ційних функцій веде до зниження комфортності житла, умов праці, порушення умов технологічного процесу і т. Д.Под впливом природних і людських чинників, виробничих процесів довкілля постійно змінюється. У період використання будівлі, розвитку інженерної думки, вимоги до будівлі змінюються, умови експлуатації ускладнюються і стають відмінними від раніше прийнятих проектних вимог.
Для підтримки необхідного стану будівлі слід знати закономірності руйнування і зносу будівельних конструкцій та інженерних систем (тепло-, газо-, водо-, електропостачання та вентиляції), що дозволить своєчасно проводити восстанов-ня, планово-попереджувальний капітальний ремонт, а також здійснювати належний технічний обслуговування.
Завдання спеціально створюваних служб технічної експлуа-тації будівель полягають у тому, щоб забезпечувати дотримання відповід-ветствующим впливу діючих навантажень і різних середовищ на будівельні конструкції в межах величин, Огове-рен-них в проекті та нормативних документах, своєчасно виявляти і усувати несправності будівельних конструкцій , тобто здійснювала-влять комплекс заходів, що забезпечують безвідмовну викорис-тання приміщень будівлі для певних цілей протягом нормативного терміну служби.
Зростання території міст, устаткування будівель складними інженерні-нер-ними системами вимагає створення спеціальних служб по експ-луатаціі будівель і устаткування. Структура цих служб з плином часу змінюється. В даний час створені житлово-експ-лутаціонние, Експлутационниє-ремонтні, спеціальні управ-ляю щие компанії. Ускладнення устаткування за рахунок викорис-ня засобів автоматизації, наприклад при контролі ліфта, осве-щення лест-кових клітин, витрати води в системі опалення і т.п. - зажадало створення об'єднаної диспетчерської служби мікро-рай-вона.
3.3. Організація експлуатації виробничого
і житлового фондів
На підприємстві відповідальність за правильну експлуатацію, ремонт виробничої будівлі або його елементів наказом керівника покладається на начальника цеху. Начальник цеху має право наказом покласти персональну відповідальність за виконання окремих робіт з експлуатації та ремонту на конкретних працівників. У масштабі підприємства створюється служба (відділ) експлуатації та ремонту будівель (рис.4), начальник кото-рій безпосередньо підпорядковується головному інженеру. В його обов-занности входить контроль якості виконання робіт по експлуа-тації і ремонту будівель, а також планування і організаційна підготовка ремонту.
У місті органом управління житловим господарством є міські житлові управління, відділи, комбінати.
В обов'язки начальника ЖЕУ входить організація робіт усіх ланок: підрозділів, що забезпечують технічну експлуа-та-цію, санітарну очистку території, благоустрій та іншу фінансово-господарську діяльність. Він керує забезпе-ням і розстановкою кадрів, розробляє перспективні і поточні плани ремонту, забезпечує безпечні умови роботи, контролює хід, якість, терміни виконання робіт, керує диспетчерською службою.
Старший інженер забезпечує оформлення замовлень на со-ставши-ле-ня технічної документації, контролює хід поточного ремон-ту, керує бригадами робітників, що виконують поточний ремонт. [4,12,18].
Технік керує роботою прибиральниць, двірників, ліфтерів та обслуговуючого персоналу.
На малюнках 4, 5 показані схеми структури керування не-движи-мостью.
Створення об'єднаних диспетчерських систем зв'язку дозволяє не тільки поліпшити побутові умови проживання мешканців, а й продовжити терміни експлуатації інженерних систем і будівельних конструкцій, а також ставить завдання автоматизації та механізації технічного обслуговування. Так, розроблені в інституті КиївЗНДІЕП і об'єднанні «Уралліфт» системи «Еталон» забезпечують збір і переробку інформації про роботу ліфтів, систем освітлення, пожежної сигналізації і т.д. Інформація надходить на диспетчерський пункт. Система працює циклічно в автоматичному режимі (0,32 с), контролює 96 параметрів (температура, тиск, загазованість і ін.).
Поліпшення санітарного стану під'їздів, збереження обладнання, економії електроенергії, тепла, а також зниження кількості крадіжок сприяє установка в під'їздах переговорно-замкових пристроїв у вигляді електромагнітних засувок з елект-роннимі блоками, які забезпечують відкривання дверей з по-міццю ключа, кодового пристрою або з квартири. При відкриванні дверей включається освітлення в під'їзді. Якщо двері відкриті більше 10 хвилин, на диспетчерський пункт надходить сигнал.
Вимоги до змісту житлових приміщень
- використання житлового приміщення для цілей, не пе-рених проектною документацією;
- зберігання і використання в житлових приміщеннях і в приміщеннях громадського призначення, розміщених в житловій будівлі, речовин і предметів, що забруднюють повітря;
- виконання робіт або вчинення інших дій, являю-трудящих джерелами підвищених рівнів шуму, вібрації, загряз-вати повітря, або порушують умови проживання громадян в сусідніх приміщеннях;
- захаращення, забруднення та затоплення підвалів і техні-чес-ких підпілля, сходових прольотів і клітин, горищних помеще-ний, інших місць загального користування; використання побутових газо-вих приладів для обігріву приміщень.
- своєчасно вживати заходів щодо усунення несправностей інженерного та іншого обладнання, розташованого в житловому приміщенні (систем водопроводу, каналізації, вентиляції, опале-ня, сміттєвидалення, ліфтового господарства та ін.), які порушують санітарно-гігієнічні умови;
- забезпечувати своєчасний вивіз побутових відходів, содер-жати в справному стані сміттєпроводи і мусороприемной камери, місця загального користування;
- проводити заходи, спрямовані на запобігання виникненню і поширенню інфекційних захворювань, свя-зан-них з санітарним станом житлового будинку. При необ-ді-мости проводити заходи щодо знищення комах гризунів (дезінфекція та дератизація).
Головний архітектор (заст. Головного інженера)