Кілька днів тому журнал Metrinfo.ru почав розмову про те, що «спокійна і безпроблемне життя» орендодавця - міф. Ризиків у людини, що здає квартиру постояльцям, існує маса. В їх ряду - і загроза фізичного збереження нерухомості, і ймовірність неплатежів, і можливі проблеми з ЖЕКом і міліцією. Сьогодні - продовження цієї теми.
Податки: клопітно, але платити потрібно
Отже, один з ризиків для господаря житла, якщо захоплений жадобою помсти орендар «настукає» на нього в податкову інспекцію. Такі випадки на нашому московському ринку вже були. Зокрема, рік тому Головінський районний суд засудив невдалого господаря житла до штрафу в 100 тис. Рублів.
Що до «низу» ринку, тобто самого недорогого і масового класу «економ», то там все навпаки: «рідкісними винятками» є якраз люди, які вирішили податки заплатити. Решта різними способами ховаються.
Жодним чином не захищаючи «ухильників» і визнаючи, що платити податки треба, спробуємо пояснити, чому люди поводяться так. Перш за все, заплатити виявляється складно технічно. Податкова інспекція зустріне людину, яка бажає виконати свій громадянський обов'язок, спочатку чергами. Далі починаються явища, які найкраще описуються словом «хамство». Наприклад, податковий інспектор втратить папірець про те, що ви заплатили належне. Що він зробить? Подзвонить, і, чемно вибачившись, розповість, що сталося? Навряд чи. Швидше за все, надішле суворе повідомлення про те, що податки не заплачено, і що з цього приводу мають бути санкції аж до кримінального переслідування.
Ще картинка з натури. У минулому році податківці оголосили, що хочуть полегшити орендодавцям життя, для чого запропонували купувати спеціальні патенти - без утомливих підрахунків та іншого. Але патенти покладалися тільки тим, хто зареєструвався як індивідуального приватного підприємця. Звичайним громадянам, які не пройшли подібну процедуру, вони не підходять. А по-друге, сума виявилася недосяжною - патент був вигідний тільки тим, хто отримує від оренди суму понад 70 тис. Руб. в місяць. Переважній більшості економ-ринку, де ціни крутяться навколо 25-30 тис. Руб. ця ініціатива не цікава ні в якому разі.
Напевно, держава зі свого боку має піти на якісь кроки зі свого боку - щоб платити податки було швидко, приємно і легко. Але поки що орендодавці в податкову не поспішають і ходять, в принципі, під дамокловим мечем.
Дідок здав квартиру сім'ї азербайджанців. Причому вони ніби як домовилися, що цей не оренда, а щось на зразок ренти: платять певну суму протягом 10 років, а потім квартира їх. Правда, не було підписано жодної єдиної паперу, яка підтверджує подібні угоди. Через кілька років дідок помер, його законні спадкоємці стали вступати в права - і зіткнулися з цими мешканцями. Ті нікуди виїжджати не хочуть, запевняючи, що квартира «їх». В результаті ситуація ніби як вирішилася для власників вдало - але довелося залучати міліцію.
Формально ситуація абсолютно однозначна: немає документів - пішли геть! «Власник звертається в міліцію і виселяє мешканців. В крайньому випадку, подає до суду і, безумовно, його виграє, - впевнена Галина Фабрицкая, начальник відділу оренди компанії «Пересвет-Нерухомість». - Зараз не лихі 90-е, і подібних випадків не зустрічається ».
Інші експерти, однак, подібний оптимізм не поділяють. «Захоплення квартири - не таке рідкісне явище, як може здатися спочатку. Майже половина людей, які звертаються до нас за послугами з довірчого управління нерухомістю, кажуть, що роблять це тому, що самі не можуть впоратися зі своїми мешканцями і отримати з них хоча б оплату за проживання, - вважає Світлана Улицька, генеральний директор агентства нерухомості «Кварта .РУ ». - Найпоказовіша історія була у нас на вул. Донецькій, де власник (одинокий дієздатний інвалід дитинства) здав свою квартиру сім'я таджиків. Вони перестали платити, а господаря навіть не пускали в квартиру - просто через зачинені двері посилали куди подалі. Проблеми з «загарбниками» вирішували вже ми ».
Друге - брати страховий депозит. тобто певну суму, яка може бути дорівнює половині або повної вартості орендної плати за місяць. Беруть її про всяк випадок - якщо майно виявиться раптом зіпсованим, а повертають, коли орендар з'їжджає. За умови, звичайно, що меблі, побутова техніка та ін. - все залишилося в цілості-схоронності. Експерти запевняють, що страховий депозит дисциплінує мешканців, вони дбайливіше ставляться до хазяйської обстановці.
Третє - можна застрахувати квартиру разом з усім майном. «Одна з останніх угод, де власник послухав тої нашої поради, сталася в Жулебіно, - розповідає Світлана Улицька (« КВАРТІ.РУ »). Річна страховка трекомнатной квартири бізнес-класу з діючим каміном обійшлася в сто тисяч рублів, при цьому витрати по страхуванню взяв на себе орендар - так йому було набагато спокійніше в житло, де тільки телевізор коштував дванадцять тисяч доларів. Оплата їм цих витрат дозволила наймодателю не брати з мешканця страховий депозит ».
Четверте - ще один спосіб зберегти майно - скласти його повну і докладний опис. «Інакше, - каже Світлана Улицька - відповідно до запису« холодильник - б \ у, 1 штука », можна замість новенького американського трикамерного апарату побачити у себе на кухні старенький, ледь живий, обклеєний для надійності скотчем« ЗІЛ ».
П'яте - заможні орендодавці можуть передати квартиру в довірче управління. Це послуга коштує грошей, зате гроші самі надходять на рахунок, а звіт приходить по електронній пошті.
Сьоме - не полінуватися і всі досягнуті домовленості зафіксувати на папері, тобто скласти детальний договір. Недобросовісний орендар може «забути» всі ваші усні угоди, а у випадку з папером завжди є можливість ткнути його носом в підпункт «б» пункту 5. Крім того, тільки письмовий договір є аргументом в суді (якщо, не доведи господи, справа до нього дійде). Правда, щодо договору довелося почути і ще одна думка - досить парадоксальне. Як зазначає Тетяна Романцова, керівник прес-служби компанії «CENTURY21 Росія». якщо такий договір є, орендодавцю в разі будь-яких конфліктів доведеться звертатися до суду. У період, поки триває процес (а це кілька місяців), орендар може взагалі перестати платити - викинути його на вулицю до закінчення розгляду ви не маєте права. Крім того, суд може виявитися «гуманним» і відмовитися виселити орендаря з малолітніми дітьми. «Парадокс, але в цьому випадку виходить, що договір оренди найменш вигідний саме орендодавцю: якщо договір не підписаний, то міліція зобов'язана вигнати« незаконно вторгся »в чуже житло суб'єкта», - підводить підсумок Тетяна Романцова.
Восьма рекомендація - неухильно дотримуватися всі свої повноваження за договором. Записано, що оплата повинна надходити строго 15 числа кожного місяця - влаштовуйте «розборки» з приводу кожної затримки хоч на день. Чи маєте право щомісяця перевіряти технічний стан - не лінуйтеся робити це, відхиляючи пропозицію знімає зустрітися для передачі грошей десь в метро. Справа тут, зрозуміло, не в жадібності (ну що, насправді, страшного в тому, щоб почекати грошей пару днів ?!), а в тому, щоб дати зрозуміти, що жартувати з собою ви не дозволите. Велике зазвичай починається з малого: відчувши вашу слабину в одному (затримав гроші на тиждень - а господар делікатно мовчить), орендар напевно спробує «розширити успіх».
... І, звичайно, не варто надмірно зближуватися з орендарем. заводити з ним панибратские відносини. Тим більше «чогось більше». Якщо, наприклад, ви - молодий чоловік, а квартиру у вас зняла симпатична дівчина - теоретично можна спробувати вирішити крім фінансової проблеми і ще одну. Але грошей за свою квартиру ви після цього ви, швидше за все, більше не побачите.
І остання рекомендація від порталу Metrinfo.Ru. Всі дії по здачі квартири в оренду краще здійснювати не самостійно, а за допомогою професіоналів з агентств нерухомості. На користь цього існує маса доводів, головний з яких полягає в тому, що послуги ріелторів (якщо ми говоримо про економ-ринку) для здають квартири безкоштовні. Такі реалії нашого ринку - принаймні, поки що.
Безкоштовна оцінка оренди квартир в Москві в режимі онлайн: електронний калькулятор від IRN.RU