Земельний кодекс РФ передбачив два варіанти надання публічних земель для цілей будівництва
Земельний кодекс РФ передбачив два варіанти надання публічних земель для цілей будівництва: без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів і з попереднім узгодженням місць розміщення об'єктів.
Детальний опис цих видів (за винятком випадків надання публічних земель для житлового будівництва) міститься в п. П. 2 - 13 ст. 30 ЗК.
Пункт 2 ст. 30 ЗК містить загальне і основне вимога до процедури надання земельних ділянок без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта. Дана вимога полягає в необхідності проведення торгів у вигляді конкурсів або аукціонів. Конкурсний порядок придбання земельних ділянок для будівництва повинен гарантувати рівні і конкурентні умови для забудовників при придбанні земельних ділянок.
Загальні положення про укладення договорів на торгах містяться в ст. 447 ГК.
У свою чергу, ст. 38 ЗК регулює придбання земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки на торгах (конкурсах, аукціонах).
У той же час п. 2.1 ст. 30 ЗК містить виняток із загального правила про надання земельних ділянок з публічних земель під будівництво на торгах, згідно з яким земельні ділянки із земель, що знаходяться в публічній власності, надаються для цілей будівництва тільки на торгах. Дане виняток застосовується у випадках, коли дотримуються в сукупності наступні умови: земельна ділянка знаходиться в муніципальній власності або державна власність на дану земельну ділянку не розмежовані; земельна ділянка не надано в користування та (або) у володіння громадянам або юридичним особам; земельна ділянка знаходиться в межах забудованої території; щодо такої забудованої території прийнято рішення про розвиток.
Надання такої земельної ділянки можливо особі, з яким в установленому законодавством РФ про містобудівну діяльність порядку укладено договір про розвиток забудованої території.
Розвиток забудованих територій здійснюється на підставі договору про розвиток забудованої території. Істотні умови такого договору встановлено ст. 46.2 Містобудівного кодексу. Однією зі сторін даного договору є орган місцевого самоврядування, іншим боком - фізична або юридична особа, підбирається на конкурсній основі. Обов'язком останнього є, зокрема, здійснення будівництва на забудованій території, щодо якої прийнято рішення про розвиток.
Договір на розвиток забудованої території полягає на аукціоні. Порядок проведення аукціонів встановлений ст. 46.3 Містобудівного кодексу. Саме особа, що перемогло в такому аукціоні і уклала з органом місцевого самоврядування договір про розвиток забудованої території, має право за своїм вибором отримати відповідну земельну ділянку у власність або в оренду. Надання земельної ділянки в такому випадку, як уже зазначалося, відбувається без конкурсу на підставі заяви особи, яка уклала договір про розвиток забудованої території. Таке рішення законодавця видається цілком логічним, оскільки право на проведення заходів з розвитку території, підтверджене відповідним договором, вже придбано на торгах і інші особи, за винятком їх переможця, не має права претендувати на придбання відповідної земельної ділянки. При цьому ділянка надається у власність безкоштовно, а в разі надання в оренду ставка орендної плати встановлюється рівній ставці земельного податку. Це пов'язано з тим, що особа, що перемогло в аукціоні на укладення договору на розвиток забудованої території, вже сплатило право на укладення такого договору.
Пункт 3 ст. 30 ЗК встановлює види прав, на яких земельні ділянки можуть надаватися для будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів. За загальним правилом у разі попереднього узгодження місць розміщення об'єктів ділянки надаються в оренду. Однак можливо їх надання на праві постійного (безстрокового) користування особам, зазначеним в п. 1 ст. 20 ЗК (державним і муніципальним установам, казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування).
Специфіка надання земельної ділянки для будівництва без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта полягає, зокрема, в тому, що при цьому мається на увазі проведення цілого ряду заходів, які проводяться органами місцевого самоврядування з власної ініціативи і за рахунок бюджетного фінансування.
Даний варіант надання ділянок під будівництво прийнято вважати еталонним, в найбільшою мірою відповідає ринковим принципам, які мають найбільшої прозорістю, що дозволяє здійснювати підприємницьку діяльність в умовах справедливої конкуренції.
Разом з тим необхідно ще раз відзначити важливу особливість, притаманну цій процедурі, - обов'язок уповноважених органів місцевого самоврядування та органів державної влади за власною ініціативою проводити роботу з формування земельних ділянок і організації торгів з надання цих земельних ділянок. На жаль, далеко не завжди зазначені органи досить активно, оперативно і якісно проводять таку роботу. Звісно ж, що це, зокрема, може бути пов'язано з їх недостатньою мотивацією, нестачею трудових та інших ресурсів і іншими причинами.
При наданні земельної ділянки для будівництва з попереднім погодженням місця розміщення об'єкта, навпаки, ініціатива та фінансування заходів, спрямованих на підготовку до надання земельної ділянки, лежать на обличчі, бажаючому отримати земельну ділянку під будівництво.
Таким чином, з'являється можливість подолати інертність державних і муніципальних органів, які будуть зобов'язані розглядати звернення про попереднє погодження місця розташування об'єкта. У зв'язку з цим, правда, з жалем потрібно зазначити, що в ст. 30 ЗК не встановлено чітко термін для проведення процедури попереднього погодження місця розміщення об'єкта.
Крім того, процедура попереднього узгодження місця розміщення об'єкта дозволяє підбирати земельні ділянки, придатні для зведення самих різних об'єктів, в тому числі вельми специфічних. Наприклад, це відноситься до багатьох об'єктів виробничого призначення.
Надання земельної ділянки з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта здійснюється в наступному порядку:
- звернення зацікавленої в наданні земельної ділянки особи в органи місцевого самоврядування або виконавчі органи державної влади, які мають право надання відповідних земельних ділянок в межах їх компетенції;
- вибір земельної ділянки та прийняття рішення про попереднє погодження місця розташування об'єкта. Докладний порядок прийняття такого рішення встановлено ст. 31 ЗК;
- проведення робіт по формуванню земельної ділянки;
- державний кадастровий облік земельної ділянки;
- прийняття рішення про надання земельної ділянки для будівництва відповідно до правил, встановлених ст. 32 ЗК.
У практиці надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місця розміщення об'єкта з різних причин можуть виникати ситуації, коли підготовчі етапи до надання ділянки вже пройдені, тобто земельну ділянку вже сформований, але не закріплений за громадянином або юридичною особою. У таких випадках згідно з вимогами п. 6 ст. 30 ЗК його надання для будівництва здійснюється відповідно до подп. 3 і 4 п. 4 ст. 30 ЗК.
Це означає, що в таких випадках земельну ділянку (або право його оренди) повинен бути виставлений на торги.
Звісно ж, що в даному випадку особа, яка здійснила витрати на формування земельної ділянки, право отримати компенсацію від відповідного органу місцевого самоврядування або уповноваженого державного органу після проведення торгів.
Слід звернути увагу на те, що виключення з даного правила відповідно до нової редакції зазначеного пункту можуть бути встановлені тільки Земельним кодексом РФ, а не будь-яким федеральним законом. В даний час прикладом такого особливого порядку, встановленого Кодексом, є норма п. 13 ст. 30 ЗК (див. Нижче).
Пункт 7 ст. 30 ЗК визначає правове значення рішення виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки для будівництва (у разі надання ділянки з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта) або протоколу про результати торгів (конкурсів, аукціонів) в разі надання ділянки без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта. Зазначені документи є підставами для:
1) державної реєстрації права постійного (безстрокового) користування при наданні земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування;
2) укладення договору купівлі-продажу та державної реєстрації права власності покупця на земельну ділянку при наданні земельної ділянки у власність;
3) укладення договору оренди земельної ділянки та державної реєстрації даного договору при передачі земельної ділянки в оренду.
Таким чином, саме зазначені документи за умови їх належного оформлення і відповідності їх змісту вимогам законодавства є необхідними і достатніми підставами для державної реєстрації прав на земельні ділянки, надані для будівництва, а також для укладення відповідних договорів оренди та купівлі-продажу земельних ділянок.
Пунктом 2 ст. 32 ЗК встановлено обов'язок виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування прийняти рішення про надання земельної ділянки з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта в двотижневий термін. У свою чергу, п. 8 ст. 30 ЗК встановлює термін видачі заявнику рішення про надання земельної ділянки для будівництва або про відмову в його наданні чи виписки з такого рішення. Дані документи повинні видаватися заявнику в семиденний строк з дня його прийняття.
Пункт 9 ст. 30 ЗК також містить вказівку на можливість судового оскарження рішення про відмову в наданні земельної ділянки для будівництва.
Пункт 10 ст. 30 ЗК встановлює правові наслідки визнання судом недійсною відмови в наданні земельної ділянки для будівництва в судовому порядку. У цьому випадку суд в своєму рішенні зобов'язує виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування надати земельну ділянку із зазначенням терміну та умов його надання.
Таким чином, зазначені органи будуть зобов'язані винести рішення про надання земельної ділянки.
Законодавцем встановлено обмеження, коли порядок надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місця розміщення об'єкта застосовуватися не може. Попереднє узгодження місця розміщення об'єкта не проводиться при розміщенні об'єкта в міському або сільському поселенні відповідно до містобудівної документації про забудову і правилами землекористування і забудови (зонуванням територій), а також у разі надання земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва або земельних ділянок зі складу земель лісового фонду або громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства.
Таким чином, для того щоб встановити, чи можливо взагалі надання ділянки з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта, необхідно з'ясувати, затверджена чи відносно даної земельної ділянки містобудівна документація про забудову, а також затверджені в даному поселенні правила землекористування і забудови.
Крім того, ст. 30.1 ЗК встановлює, що для житлового будівництва земельні ділянки надаються у власність або в оренду без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів і тільки на аукціоні.
Пункт 12 ст. 30 ЗК містить спеціальну норму, яка регулює надання земельних ділянок для будівництва обмеженому колу суб'єктів права: іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам. По відношенню до згаданих осіб земельним законодавством РФ встановлено спеціальні обмеження, які повинні дотримуватися і в випадках надання земельних ділянок для будівництва.
До таких обмежень відноситься заборона на надання у власність іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам земельних ділянок, які перебувають на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ відповідно до федеральним законодавством про Державну кордоні РФ, і на інших встановлених особливо територіях Російської Федерації відповідно до федеральними законами (п. 3 ст. 15 ЗК). На підставі ФЗ про введення в дію ЗК до встановлення Президентом РФ переліку таких прикордонних територій земельні ділянки, розташовані на прикордонних територіях, у власність іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам не надаються. Також федеральними законами можуть бути встановлені інші обмеження на надання земельних ділянок під будівництво зазначеним особам.
Пункт 13 ст. 30 ЗК встановлює особливості надання земельних ділянок резидентам особливих економічних зон і акціонерним товариствам, які відповідають зазначеним у тексті даного пункту умовам. Земельний кодекс встановлює дві такі особливості: надання названим суб'єктам земельних ділянок під будівництво об'єктів нерухомості в межах особливої економічної зони і на прилеглій до неї території без проведення торгів і попереднього узгодження місць розміщення таких об'єктів.
За змістом норм ст. 9 зазначеного Закону під резидентом особливої економічної зони розуміється комерційна організація або індивідуальний підприємець, зареєстровані відповідно до законодавства РФ на території муніципального освіти, в межах якого розташована особлива економічна зона, і які уклали з органами управління особливими економічними зонами угоду про ведення промислово-виробничої діяльності.
Відповідно до ст. 2 ФЗ «Про особливі економічні зони в Російській Федерації» під особливою економічною зоною розуміється обумовлена Урядом РФ частина території Російської Федерації, на якій діє особливий режим здійснення підприємницької діяльності. При цьому особливі економічні зони, за винятком портових особливих економічних зон, створюються тільки на земельних ділянках, що перебувають у державній та (або) муніципальної власності (ст. 5 зазначеного Закону).
Особливість надання земельних ділянок на території особливих економічних зон (в тому числі і для будівництва) складається, зокрема, в тому, що при її створенні повноваження з управління та розпорядження земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості в межах території особливої економічної зони на термін її існування делегуються федеральному органу виконавчої влади, уповноваженого здійснювати функції з управління особливими економічними зонами.
На території особливих економічних зон права і обов'язки резидентів зазначених зон регулюються в значній мірі угодами про здійснення (веденні) промислово-виробничої, техніко-впроваджувальної або туристично-рекреаційної діяльності. Саме на підставі таких угод з резидентами особливих економічних зон укладаються договори оренди земельних ділянок.