Правова інструкція 9111.ru розповість, на яких підставах мешканці багатоквартирного будинку можуть відмовитися від виконання договору управління МКД і що потрібно зробити для цього.
Як можуть розірвати договір з КК власники?
Відповідно до Житлового кодексу РФ, мешканці багатоквартирного будинку вибирають спосіб управління ним самостійно або для управління МКД відбирається керуюча компанія за результатами відкритого конкурсу, проведеного органами місцевого самоврядування. Від цього залежить, на якій підставі мешканці можуть відмовитися від виконання договору управління.
Як можуть розірвати договір наймачі?
Порядок управління багатоквартирними будинками, які повністю або більш ніж на 50% перебувають у державній або муніципальній власності, встановлюється відповідно до ст.163 ЖК РФ. Укладення договору з керуючими організаціями є обов'язковим, якщо частка держави, суб'єкта РФ чи муніципального освіти в праві спільної власності на спільне майно в МКД становить понад 50%. Керуюча організація відбирається за результатами проведення відкритого конкурсу.
Наймачі мають право брати участь в проведенні загальних зборів, однак на прийняття рішень може вплинути тільки власник приміщень - органи влади або місцевого самоврядування. У разі, коли більше половини майна МКД у власності у держави або муніципалітету, вирішальний голос на загальних зборах належить їм. Як правило, для вирішення будь-яких питань з керуючою компанією наймач (наймачі) повинен звернутися з відповідною заявою до наймодавцю і отримати письмову відповідь. Також наймач має право поскаржитися на КК в Державну житлову інспекцію.
Зміна керуючої компанії - що потрібно робити?
Крім ухвалення рішення про зміну компанії, власники повинні вибрати іншу керуючу організацію або змінити спосіб управління даними будинком (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Загальні збори правомочні (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів (ст. 45 ЖК РФ). Рішення про вибір нової КК приймається більшістю голосів від загального числа голосів беруть участь у зборах власників (ст. 46 ЖК РФ).
Рішення загальних зборів оформляється протоколом загальних зборів. Рекомендації з оформлення містяться в Проекті Наказу Мінбуду Росії «Про затвердження правил оформлення протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках». Копії рішень і протоколу загальних зборів направляються ініціатором зборів в керуючу організацію, правління ТСЖ або ЖБК протягом 10 днів після проведення зборів. До відома власників результати зборів протягом того ж терміну доводяться в установленому порядку.
ЖК РФ, ч.2. ст.161 передбачає три способи управління багатоквартирними будинками:
1) безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку, кількість квартир в якому становить не більше ніж шістнадцять;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією.
Відповідно до п.8.2. ч. 8, ст. 162 ЖК РФ, власники приміщень в багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, і прийняти рішення про вибір іншої керуючої організації або про зміну способу управління даними будинком.
Тим часом необхідно враховувати, що положення частини 8.2 статті 162 Житлового кодексу Російської Федерації при вирішенні судами справ про припинення договорів на управління багатоквартирним будинком підлягають застосуванню тільки в тому випадку, коли має місце одностороння відмова власників приміщень від договору управління багатоквартирним будинком в рамках одного і того ж раніше обраного способу управління багатоквартирним будинком - управління керуючої організацією і така відмова пов'язаний з невиконанням або неналежним виконанням умов дог ОВОР, а не зі зміною способу управління багатоквартирним будинком ».