«Періодом страху» в Єкатеринбурзі називають термін, який триває з моменту здачі документів на реєстрацію до отримання свідоцтва про право власності на квартиру. Нервувати доводиться покупцеві - гроші за квартиру вже віддані, а право власності виникне тільки через 10 днів. Якщо в Росреестра щось піде не так, то покупцеві доведеться забирати у продавця віддані гроші. Як показує практика, зупинка реєстрації явище нерідке. Це може статися, як мінімум, по 8 причин.
Історично склалося так, що в столиці Уралу розрахунки між продавцем і покупцем проводяться в момент підписання договору купівлі-продажу. Папери підписують, покупець віддає гроші продавцю і втрачає спокій. По-перше, продавець по шляху в Росреестр може зникнути в невідомому напрямку. По-друге, реєстрація угоди може бути зупинена і відхилена співробітником Росреестра вже після того, як документи благополучно здані на оформлення.
Якщо реєстрація права власності буде зупинена, покупець буде зобов'язаний повернути продавцеві квартиру, а продавець - гроші. Правда, грошей на цей момент може вже не бути. Тоді покупцеві доведеться починати судовий розгляд і стягувати віддані кошти усіма законними способами.
Ось основні причини зупинки реєстрації:
1. На реєстрацію подано неповний пакет документів
Неповний пакет документів - найпоширеніша причина зупинки реєстрації. Співробітник Росреестра не має права відмовити в прийомі документів. Навіть якщо відсутні якісь важливі для реєстрації папери, пакет на реєстрацію прийнятий буде, а продавцеві скажуть, які документи необхідно буде донести.
За словами учасників ринку, продавці частіше забувають докласти нотаріальна згода чоловіка на продаж спільно нажитого майна, відмова співвласників від переважного права викупу або згоду від органів опіки на вчинення правочину з квартирою, на яку існують права неповнолітнього.
Людмила Плотнікова, юрист УПН:
«В обов'язки приймальника не входить перевірка змісту договору і повноти пакету документів. Все, що сторони принесли на угоду, він то і зобов'язаний прийняти. Повний пакет чи ні, з'ясовувати буде реєстратор ».
Втім, в деяких випадках реєстрація зупиняється через те, що державному реєстратору необхідні документи, яких у загальнообов'язковому переліку немає.
Павло Масліхін, заступник генерального директора ГК ЦН «Північна скарбниця» по ріелторської діяльності:
Найчастіше запитуються документи, що встановлюють зв'язок між власником і об'єктом нерухомості. Наприклад, якщо в свідоцтві про право власності та паспорті власниці квартири вказані різні прізвища, реєстратор запросить свідоцтво про шлюб.
2. Помилки в документах
Анна Микушина, начальник відділу житлової нерухомості «РК ТІМ»:
«У нашому агентстві була угода з об'єктом на вулиці Краснолесья, в новому кадастровому паспорті було вказано Краснолісся». Благо до нас проявили лояльність в цій ситуації, і угода відбулася. А так - це технічна помилка, яка могла призвести до зупинки реєстрації ».
Іноді до зупинки реєстрації можуть призвести не помилки, а неточності, пов'язані зі зміною законодавства.
Павло Масліхін, заступник генерального директора ГК ЦН «Північна скарбниця» по ріелторської діяльності:
3. Подвійний продаж одного об'єкта
Це може статися тільки в разі, коли продавець свідомо намагається обдурити покупця. Наділення МФЦ функцією з прийому документів на реєстрацію права власності відкрило поле для махінацій з нерухомістю. Продавець підписує договір купівлі-продажу з покупцем і здає документи на реєстрацію в Росреестр. А потім все те ж саме проробляють ще один раз в МФЦ, але тепер уже з іншим покупцем.
Людмила Плотнікова, юрист УПН:
«Влітку була історія - продавець здав пакет документів на реєстрацію повторно. Через 15 днів було виявлено факт повторної здачі документів на реєстрацію. Зараз, швидше за все, буде порушуватиметься кримінальна справа за фактом шахрайства. Квартиру продавали за дорученням, постраждали два покупця ».
Справа в тому, що у фахівців МФЦ немає доступу до бази Росреестра, тому факт подвійного продажу виявляється тільки тоді, коли два пакети документів на одну і ту ж квартиру виявляються на столі у співробітника в Росреестра.
Ігор Обухів, директор АН Антей:
«Теоретично, двічі здати документи на реєстрацію можна і зараз. У Єкатеринбурзі оригінали документів не забираються, відповідно, вони залишаються на руках у продавця. При бажанні він може здати документи на реєстрацію повторно. У будь-якому випадку, подвійний пакет документів потрапить до реєстратора, по обом пакетам буде припинення та розгляд ».
Термін доставки пакета документів з МФЦ в Росреестр (займає не менше доби) може бути використаний шахраями для того, щоб зникнути з отриманими грошима. Покупцям залишиться тільки писати запити в правоохоронні органи і сподіватися, що аферист буде спійманий.
4. Відмова від реєстрації за ініціативою продавця
Продавець вільний відмовитися від укладання угоди і вимагати зупинити реєстрацію права власності. Підписаний договір купівлі-продажу і передані продавцем гроші не заважають йому написати заяву в Росреестр про зупинку реєстрації. Ніяких поважних причин, підтверджених документами, для цього не потрібно.
Ігор Обухів, директор АН Антей:
«Будь-яка зі сторін угоди може написати заяву про припинення реєстрації. Причини ніякі для цього вказувати не потрібно, це законодавством не передбачено. В цьому випадку, спочатку реєстрація припиняється на один місяць, друга сторона повідомляється про те, що я надійшла така заява. Якщо місяць минув, інших заява не надійшло, то реєстрація припиняється, сторонам угоди повертаються документи, здані на реєстрацію і повідомлення про припинення реєстрації. Продавець з покупцем або в добровільному порядку вирішують свої питання, або звертаються до суду ».
Відзначимо, що через подібної поведінки сторін угоди учасники ринку намагаються зайвий раз не розповідати про можливості зупинки угоди після подачі документів на реєстрацію. І, тим не менш, практиці відомо чимало прикладів, коли продавець примудрявся передумати в самий останній момент.
Надія Легостаева, фахівець з нерухомості АН «Новосел»:
«Протягом терміну реєстрації продавець може розгорнути угоду, при цьому покупцеві повинні повернутися гроші в повному обсязі. У клієнта до роботи зі мною був випадок: квартира обрана, розрахунки проведені, документи здані на реєстрацію. Під час реєстрації продавець вирішив, що продешевив з продажем квартири і запропонував доплатити ще півмільйона рублів. На що мій клієнт відповів відмовою. В результаті продавець розгорнув угоду, повернув собі квартиру, клієнт отримав свої гроші назад. До речі, продавець досі не може продати ту квартиру ».
Можливість зупинки реєстрації може використовуватися власниками для шантажу і навіть обману покупателя.К наприклад, продавець може спочатку настояти на заниженні ціни в договорі, а потім написати заяву про зупинення реєстрації. У цьому випадку продавець зобов'язаний повернути покупцеві отриману суму, зазначену в договорі, а покупець - квартиру.
Артем Денисов, керуючий партнер Юридичної компанії «Генезис»:
Спочатку сторони мали намір укласти договір за ціною 10 500 000 рублів, однак продавець відмовилася від підписання відповідної додаткової угоди. При підписанні договору продавцю були передані грошові кошти в розмірі 10 500 000 рублів, з яких - 3 700 000 на якості покупної ціни за договором, 6 800 000 - безпідставно. Отже, наслідок застосовні до недійсним правочином - двосторонню реституцію: продавець отримав назад квартиру, а покупець - назад 3 700 000 на якості покупної ціни за договором ».
5. Наявність судового розгляду щодо об'єкта
Перед здійсненням операції більшість покупців запитують довідку з ЕГРП про відсутність накладених на об'єкт обтяжень. Однак арешт може бути накладено в процесі реєстрації переходу права власності.
.jpg "8 Причин зупинки реєстрації права власності на нерухомість - вторинна нерухомість (власності)")
Ірина Карпухіна, помічник генерального директора з правових питань ТОВ «Бюро нерухомості Зирянова»:
«У моїй практиці був такий прецедент: документи були здані на реєстрацію. Паралельно з цим йшло судову справу, про який, природно, покупці не знали. Продавець судився з банком. Технічно це сталося так: в п'ятницю був накладений арешт, в Федеральну реєстраційну службу (ФРС) ніяких даних про це не прийшло, і в понеділок зареєстрували угоду. За ідеєю, тільки виходячи з положень Цивільного кодексу і законодавства, реєстрації не повинно було бути, якби в ФРС надійшли дані про накладення арешту. Банк, природно, звернувся з позовною заявою про визнання угоди недійсною, але суд виявився на боці покупців, банку відмовили, тому що у покупця двоє дітей і вагітна дружина. Угода залишилася в силі ».
Відзначимо, що найповнішою інформацією про арешти мають фахівці Росреестра - вони можуть побачити наявність накладеного обтяження при прийомі документів на реєстрацію. У співробітників МФЦ такої можливості немає, тому покупцям рекомендується заздалегідь замовляти термінове виготовлення виписки з ЕГРП (оформляється за 1 день).
6. Продаж за дорученням + заборона здійснювати операції з квартирою без особистої участі власника
7. Смерть продавця в процесі реєстрації
Якщо протягом 10 днів реєстрації права власник помре, то угода буде вважатися такою що не відбулася. Покупцеві доведеться повертати квартиру спадкоємцям продавця. А хто поверне віддані гроші - питання.
Ольга Мельникова, фахівець з нерухомості, АН «Новосел»:
«Припустимо, власник сьогодні живий і здоровий, за заподіяння шкоди, гроші за квартиру віддані. Залишається 10 днів чекати переходу права власності. Протягом цього терміну власник вмирає. Перехід права власності не відбувся. В цьому випадку у покупця є ризик залишитися без грошей і без квартири ».
Всі питання покупцеві доведеться направляти родичам продавця, які можуть виявитися не в курсі справ померлого.
8. Не оплачена або оплачена невірно мито за реєстрацію
Павло Масліхін, заступник генерального директора ГК ЦН «Північна скарбниця» по ріелторської діяльності:
«Одним з істотних умов прийому документів є оплачена мито про оплату державної реєстрації. Без сплаченого мита реєстратор навіть не прийме документи. Якщо заявник помилився в сумі, фахівець попросить оплатити заново. А сплачені раніше кошти будуть повернуті за заявою (заяви про повернення грошей приймають у відділенні на вул. Крестинского). Наприклад, я платив мито за вилучену реєстрацію, але зробив це не на той рахунок, довелося оплачувати повторно ».
Зупинка реєстрації не завжди призводить до зриву угоди. Найчастіше, співробітники Росреестра запитують відсутні документи у сторін угоди. Призупинення може тривати від місяця до трьох залежно від складності ситуації. Якщо продавець і покупець пропустять ці терміни, то документи будуть повернуті поштою Росії, і їм доведеться розбиратися самостійно в зворотному порядку взаєморозрахунків.