Припустимо, ви вибрали земельну ділянку, оформили всі документи і сплатили його вартість. Тепер ця земля ваша. І тут починають виникати проблеми, які ви не могли передбачити. Так як про всі моменти угоди домовлявся посередник, а не ваш юрист, ви прийняли необдумане рішення і придбали проблемний земельну ділянку, на який накладено сервітут.
Що неприят ен сервітут?
Це юридичне поняття вказує на право користування (постійно або на певний строк) земельною ділянкою або іншою нерухомістю. Сервітут буває публічним або приватним. Подробиці можна знайти в статті 23 Земельного кодексу РФ і статті 274 Цивільного кодексу РФ.
Припустимо, стіна сусіднього будинку примикає до вашої ділянки і потребує ремонту. Звичайно, сусід може домовитися з вами, щоб ви дозволили заходити на свою територію для проведення ремонтних робіт. Але ви вже упорядкували цю частину своєї ділянки, наприклад, висадили молоді дерева або замовили і розвели рідкісні, дорогі квіти. Також ви могли встановити на цьому місці допоміжну споруду.
Будь-які дії сусіда на цій території, пов'язані з проведенням ремонту, чреваті матеріальними і моральними збитками. До того ж сусід попався не дуже привітний. Він не побажав вести з вами переговори і подав позов до суду з проханням встановлення приватного сервітуту щодо цієї частини вашої ділянки.
На суді він пред'явив серйозні аргументи на свою користь, а ви не скористалися юридичним супроводом, і суд задовольнив позов сусіда. Хочете ви цього чи не хочете, а частина вашої території перетвориться в чужу будівельний майданчик. В цьому випадку юрист-практик радять подати в суд зустрічний позов про стягнення завданої ремонтними роботами шкоди.
А ще через вашу ділянку можуть проходити життєво важливі комунікації: система водоканалу, теплова система, газова труба або лінія електропередач. Найчастіше на вашій ділянці можуть стояти електричні стовпи або опори з газовою трубою. Чия під ними земля? Якщо організації, які володіють ними, вже оформили право власності на ці невеликі ділянки, то на вашій території знаходяться клаптики чужої землі.
У цьому випадку, як доводить адвокатська практика, нічого зробити не можна. Накладений сервітут дає право електрикам, газовикам або іншим власникам даних клаптиків землі заходити і навіть в'їжджати на вашу територію з метою здійснення ремонтних робіт. Навряд чи це комусь може сподобатися.
Обов'язки землевласника, на ділянку якого накладено сервітут?
Кожен землевласник бажає стати повноправним господарем земельної ділянки, а не жити в «прохідному дворі», тобто на території, на яку накладено публічний сервітут. Такі питання вирішуються в суді, і рішення суду найчастіше буває не на користь власника такої ділянки, якщо своєчасно не скористатися послугами кваліфікованого адвоката.
Якщо на вашій ділянці є чуже майно, це означає, що ви повинні:
забезпечити прохід до даного майну;
не порушувати його цілісності;
відмовитися від будівництва на цьому місці або використання даного клаптика вашої ділянки в інших цілях, здатних пошкодити чужому майну.
Якщо через ділянку проходить дорога або стежка, тоді будь-яка людина має право проходу по вашій ділянці. І тільки досвідчений юрист зможе посприяти в обмеженні або навіть зняття даного сервітуту. Потрібно буде довести хоча б один факт:
дорога була прокладена вже після оформлення вами права власності на землю;
стежка може проходити через інше місце, суспільне, минаючи вашу ділянку.
Що робити, якщо на вашу територію накладено сервітут?
Якщо на ділянку накладено приватний або публічний сервітут, то виникають різні питання.
Чи можна оформити право власності на цю землю?
Як продати таку земельну ділянку?
Чи буде виплачуватися компенсація господареві ділянки, якщо чужі ремонтні або інші роботи завдадуть йому шкоди?
Яким чином можна відстоювати свої права?
На деякі питання є прості відповіді. Наприклад, про продаж ділянки. Коли земля продається, тоді ця ділянка, обтяжений сервітутом, переходить до нового власника.
Якщо сусідові потрібно ремонтувати стіну будинку, що примикає до вашої ділянки, то кращий вихід - це спокійно «по-сусідськи» домовитися про час проведення ремонтних робіт, щоб не було завдано шкоди вашому господарству. Інакше справа буде розглядатися в суді.
В цьому випадку професійного адвоката доведеться доводити, що сусід поставився безвідповідально до вибору часу для ремонту і цим завдав шкоди вашим зеленим насадженням. А якщо юристу вдасться довести, що ремонт можна здійснити іншим шляхом або методом, то в накладенні сервітуту буде відмовлено.
Ситуація ускладнюється, якщо людина хоче отримати право власності на ділянку землі, на якому вже розташовано майно якоїсь організації, наприклад, газова труба. Виходить, що на одній ділянці будуть перебувати два власника.
Такі питання вирішуються в суді, а рішення суду буде залежати від різних факторів. Дуже важливо визначити, приватизували ви ділянку з уже проходить через нього трубою, або організація проклала через вашу територію трубу вже після його приватизації.
У будь-якому випадку, якщо ніхто інший не оформив право власності на будь-яку частину вашої ділянки до вас, то вся ділянка належить вам, і адвокат це легко доведе в суді. А той факт, що до цього дня ви ще не стали законним і повноправним власником землі, а були тільки фактичним її власником або орендарем, значення не має.
Дана ділянка можна назвати фактично вашим, навіть якщо ви його поки що не узаконили, а тільки подали документи на його приватизацію. І ніхто інший не має права на приватизацію частини вашої землі. Але це тільки в тому випадку, якщо право власності на дану землю ви вже оформили або почали оформляти ще до того, як на ній зібралися спорудити свої об'єкти будь-які організації.
Однак в цьому випадку буде вироблено призначення сервітуту, з яким доведеться змиритися. Потрібно розуміти одну тонкість: сервітут накладається якраз на сам ділянку, а не на громадянина, який володіє ним. Так що зміна власника або зміна призначення цієї землі жодним чином не впливають на накладення сервітуту або його скасування.
Як слід чинити, якщо на вашій ділянці з'являється ще один власник?
Тепер розглянемо ситуацію, коли громадянин і господарська організація одноразово приватизували ділянки землі, контури якої на карті належать одній людині. Природно, газовому або іншої подібної господарству буде належати невелика частка цієї території. Можна стверджувати, що майно перебуває у спільній частковій власності.
Тому адвокат, спираючись на статтю 252 Цивільного кодексу РФ, порадить вам повністю виділити чужу власність з вашої ділянки. При цьому частка нерухомості, що належить зазначеній організації, буде незначною.
Тут адвокат, що захищає інтереси свого клієнта, може звернути увагу суду ще на один момент. Справа в тому, що деякі ділянки можуть бути призначені тільки для дачного будівництва, городництва і садівництва.
Якщо керуватися частиною 1 ст. 8.8 Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення, то стає зрозуміло, що господарська організація, яка провела через дану ділянку трубопровід або зайняла його частину іншим об'єктом, зробила адміністративне правопорушення.
Тоді вашому адвокату потрібно довести, що спеціальних домовленостей, які дозволяють обійти це положення закону, не було. Потрібно тільки довести, що чужий встановлений об'єкт є нерухомістю. До речі, ви вже відчули різницю між поняттями «сервітут» і «власник»?
Чи можна вважати лінійний об'єкт нерухомістю?
Припустимо, що на вашу ділянку накладено сервітут на користь будь-якого господарства - володаря лінійного об'єкта. Це може бути маленька будка, невеликі опори для труби або стовп. При цьому слід враховувати, що для обслуговування таких об'єктів знадобиться додаткова територія з більш суттєвою квадратурою.
Більш того, на вашу територію може заїжджати спеціальна техніка. Таким чином, вам доведеться придбати відповідні ворота, відмовитися від виноградної арки і так далі. Такий сервітут заподіє вам незручності, а завдані незручності слід компенсувати.
Суд, природно, стане на бік енергетиків, водного або газового господарств, адвокати яких обов'язково доведуть необхідність проходження їх лінійного об'єкта через вашу ділянку. Але ваш адвокат допоможе домогтися в суді, щоб вам відшкодували заподіяну матеріальну шкоду і компенсували все моральні збитки, що виникають від відчутного незручності.
водопроводи і їм подібні об'єкти.
У той же час в ст. 1 Містобудівного кодексу РФ і ст. 130 Цивільного кодексу РФ вказується, яке майно можна вважати нерухомим. Якщо трубу або опорну лінію можна перемістити без її особливого пошкодження, то вважати їх нерухомістю не слід. Виходить, що лінійні об'єкти не є нерухомістю, хоча в деяких випадках за ними визнають цей статус.
Яка головна неприємність чекає власника землі при накладенні сервітуту?
Однак, як показує практика, використання вашої ділянки чужими людьми або організаціями по праву накладення сервітуту - це ще не головна «головний біль».
Основна проблема полягає в обмеженні ваших прав на використання на власний розсуд всього іншого ділянки. Наприклад, вам можуть заборонити поблизу розташування газової труби або під опорним стовпом лінії електропередачі здійснювати наступні дії:
реконструювати вже готову конструкцію;
робити капітальний ремонт;
зносити непотрібну будівництво;
здійснювати вирубку дерев і навіть чагарників.
Причому зноситися «неугодні» газовикам або енергетикам споруди будуть за ваш рахунок. Питається, навіщо вам така ділянка? Мало того, що через нього проходить дорога, і по ній раз у раз ходять чужі люди, так ще й будувати на ньому нічого не можна, якщо ділянка не дуже великий.
Безглуздо вимагати з кожного перехожого плату за прохід. Але якщо люди ходять через вашу ділянку на роботу, тоді великі організації можуть виділити кошти, щоб хоч якось компенсувати завдані вам незручності. Це ж стосується і власників лінійних об'єктів. Також можна домогтися рішення суду про перенесення чужих об'єктів з вашої території, хоча це і не просто.
Але адвокат може знайти істотні докази в вашу користь. У тому випадку, якщо в проекті була допущена помилка, і лінійний об'єкт був прокладений через вашу ділянку випадково, то така чужа власність підлягає перенесенню в інше місце. Якщо об'єкт був прокладений по вже приватизованої території без вашого на те згоди, він також може вважатися незаконним.
А бувають і такі випадки, коли деякі організації, прокладаючи підземні комунікації, через власну безвідповідальність забувають встановити попереджувальні знаки. Припустимо, ви купили ділянку землі і почали на ньому будівництво, а під землею прокладена непозначена в земельних документах теплотраса. Тоді ви маєте право домагатися перенесення теплотраси, якщо вона була зареєстрована несвоєчасно.
У деяких випадках краще повністю виділити землю, що знаходиться під чужим об'єктом, в самостійний ділянку, щоб можна було присвоїти йому новий кадастровий номер. Такі дії слід узгодити з організацією, що володіє даним об'єктом. Але це вигідно тільки в тому випадку, якщо об'єкт проходить по краю вашої ділянки.
Будь підхід до даної проблеми неоднозначний. Досвідчений адвокат допоможе розібратися, який вихід виявиться не таким болісним, щоб після жити вам було спокійно, без всіх цих складнощів і неприємностей, пов'язаних з нав'язуванням сервітуту. І все-таки краще з самого початку скористатися юридичним супроводом і вибрати не проблемну ділянку.