Апартаменти як наркотик
Концепція федерального закону про регулювання ринку апартаментів, розробленого Фондом «Інститут економіки міста» на замовлення московської влади, була представлена на круглому столі в рамках III Всеросійського наради з розвитку житлового будівництва.
Перший заступник керівника столичного департаменту містобудівної політики Олег Риндін пішов ще далі, порівнявши апартаменти з наркотиком. Дешевим і доступним, але небезпечним для міста і самих громадян.
«Проблема апартаментів не така вже безневинна. Ми фактично можемо втратити житлову забудову в місті Москві. Якщо можна будує нежитлових і не будувати соціалку, навіщо її будувати? »- запитував чиновник на тому ж круглому столі.
За його словами, чинне законодавство не дозволять владі ефективно боротися з «наркоторговцями». «Видаються документи на багатофункціональний центр, бюрократичних зачіпок, щоб не дозволити будувати, немає. А потім там починають жити люди », - нарікав Риндін.
Більш того, поява мало не половини апартаментів - 40-45% з 1,5-2 млн кв. м будівель з апартаментами, представлених на первинному ринку, оформляється як капітальний ремонт колишніх офісних і виробничих будівель. Такі проекти не проходять експертизу і взагалі не фіксуються в містобудівної документації.
«Припустимо, у власника немає попиту на офісні приміщення, але він розуміє, що є попит на житло. Він просто переробляє його під проживання - це навіть не можна назвати реконструкцією - і продає його потім у вигляді лофт або ще якихось складних конструкцій. Він формально не продає апартаменти, не продає квартири - він продає частину будівлі », - цитує Риндіна Агентство« Москва ».
Відповідно, немає гарантій, що ці будівлі безпечні для проживання і в них дотримуються передбачені для житла санітарно-епідеміологічні нормативи - що, за словами Риндіна, не може не турбувати московська влада.
Забороняти апартаменти зовсім чиновники, однак, не збираються, запевнив Риндін: якщо у людей є потреба в такому житлі - наприклад, в багатофункціональних центрах, то вона повинна бути задоволена. Але це буде житло іншої якості. Зниженою комфортності.
Житло зниженою комфортності
«Ми розширюємо сегмент житлових приміщень, будівель з житловими приміщеннями. Необхідно встановити єдині вимоги до безпеки проживання, диференціюючи житлові приміщення по комфортності. До апартаментів можна встановити знижені вимоги до комфортності », - зазначила Надія Косарєва.
Тобто все залишиться приблизно так само, як і зараз, хіба що податки, можливо, кілька знизять: за чинним законодавством апартаменти можуть обкладатися податком на майно фізичних осіб за ставкою 0,5% від кадастрової вартості - якщо в документах фігурують в якості готелів або 2% - якщо вважаються офісно-торговельною нерухомістю. З житла в Москві беруть від 0,1 до 0,3% від кадастру (ставка 2% застосовується тільки для суперелітної нерухомості вартістю понад 300 млн руб.).
Легалізація побудованих апартаментів
Автоматичного перетворення в житло, хоч і зниженою комфортності, вже зданих в експлуатацію апартаментів законопроект не передбачає. Це питання в документі взагалі докладно не розписаний - пропонується лише встановити перехідний період, протягом якого апартаменти можуть бути переведені в житло в особливому порядку і за особливими правилами. Яким саме, повинні будуть придумати суб'єкти федерації самостійно. І фінансувати цей процес регіонах доведеться теж без участі федерального центру - в рамках спеціальної програми, фонду, як вийде.
При цьому перевестися в житло зможуть лише ті приміщення, які відповідають встановленим вимогам до безпеки проживання громадян, підкреслюється в концепції законопроекту.
«У перехідний період власники (апартаментів - прим. Ред.) Можуть подати заяву з проханням про переведення в житлові приміщення. Суб'єкт встановлює свій порядок, які випадки задовольняються, які вимоги. Загальний підхід - вимоги безпеки проживання громадян повинні задовольняться. А далі можна піти на поблажки. І право встановлення цих поблажок ми пропонуємо передати суб'єктам », - пояснила Надія Косарєва.
Якщо будівля з апартаментами в плані безпеки не відповідає вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, але їх виконання можна забезпечити шляхом реконструкції, то виникає фінансова проблема - за чий рахунок це робити? На думку Косарєва, міська влада може запропонувати власникам приміщень скинутися на «апгрейд» своєї власності, щось додати з бюджету і таким чином вирішити проблему. Втім, регіональні влади можуть мати іншу точку зору з даного питання - в проекті федерального закону ніякі певні схеми не прописані.
У разі, якщо легалізувати апартаменти виявиться неможливо - скажімо, будівля знаходиться в санітарній зоні шкідливого виробництва - власнику приміщення залишиться тільки продати його і купити нормальне житло. Або, після завершення перехідного періоду, постійно потрапляти під адміністративні штрафи, зазначила Косарєва. Тому що в Житловий кодекс буде внесений жорстку заборону на проживання в нежитлових приміщеннях.
«Внести, великими літерами написати, підкреслити і три знаки оклику поставити в Житловому кодексі, що в нежитлових приміщень проживати не можна. ... І встановити контроль за дотриманням і адміністративну відповідальність », - заявила Надія Косарєва.
В принципі, проживати в нежитлових приміщеннях не можна і зараз, згідно з федеральним законом про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення. Але поки влада дивиться на порушення заборони крізь пальці.
Надії на диво не виправдалися
Надії покупців апартаментів на те, що, заощадивши, вони в підсумку отримають повноцінне житло, не виправдалися. У всякому разі, вже побудовані апартаменти квартирами явно не обернуться, хоча для деяких ще не зданих в експлуатацію будинків така можливість поки зберігається - см. «Криза змушує владу змиритися з апартаментами».
По-друге, доводити апартаменти до розуму на бюджетні гроші - значить заохочувати девелоперів на будівництво подібних об'єктів, а громадян - на покупку напівфабрикатів. Навряд чи це відповідає державним інтересам ...
Відповідно, ціни на апартаменти і надалі будуть нижче, ніж на квартири в багатоквартирних будинках. Наскільки саме - ринок визначить після уточнення конкретних параметрів оподаткування цього виду нерухомості і умов легалізації побудованих апартаментів.