Оформлення покупки нерухомості вимагає серйозного підходу і ретельного вивчення юридичних нюансів. Після того, як об'єкт майбутнього придбання знайдений, а з продавцем досягнуто попередньої домовленості, настає час фіксування попередніх умов на папері. Як правило, між сторонами угоди укладається договір про внесення першого платежу в рахунок майбутньої покупки. Основна відмінність завдатку від авансу пов'язано з тим, які наслідки чекають учасників процесу в разі, якщо хто-небудь відмовиться від угоди згодом.
За допомогою договору про завдаток або аванс продавець і покупець можуть з'ясувати, наскільки серйозні наміри опонента і наскільки ймовірним є угоди. Підписавши папір, і здійснивши передачу коштів, покупець готується до операції, яка призначається на конкретну дату. Для продавця отримання коштів в якості першого траншу також говорить про те, що покупець знайдений і пора оформляти угоду.
- СКАЧАТИ зразок договору авансу при покупці квартири
- СКАЧАТИ зразок договору завдатку при купівлі квартири
Поняття «авансу»
Російське законодавство не містить згадок про аванс, незважаючи на те, що авансові платежі вельми поширені не тільки при операціях з нерухомістю, а й у всій комерційній сфері. Навіть в оподаткуванні в деяких випадках встановлюються т.зв. «Авансові платежі».
З огляду на незначність суми, аванс не є повною гарантією того, що угода відбудеться. Однак в разі відмови покупця від виконання зобов'язань за договором, переданий продавцю аванс втрачається. У зворотній ситуації продавець, який відмовився від угоди, повинен повернути аванс покупцеві. В обох випадках сторони ризикують тільки тією сумою, яка фігурує в договорі в якості авансу.
Укладаючи авансовий договір, ризик зіткнутися з шахраями вище, ніж при укладанні договору про завдаток.
Коли оформляють завдаток
Згідно умов договору про завдаток покупець передає певну частину коштів в якості підтвердження намірів купити даний об'єкт власності. Якщо умови договору були виконані, завдаток залишається у продавця і приймається в облік при остаточних розрахунках за квартиру або будинок. При порушенні умов договору настає фінансова відповідальність сторін: винна сторона зобов'язана передати іншому учаснику подвійний завдаток.
Слід детально розібратися в схемі розрахунків з використанням завдатку, тому що даний спосіб - найефективніший, якщо потрібно надати гарантії про бажання укласти договір купівлі-продажу.
На відміну від авансового платежу, положення про завдаток чітко регламентовані російськими законами, де наводяться визначення і основні умови застосування завдатку.
особливості завдатку
Збираючись укласти договір про завдаток, необхідно пам'ятати про наступні його особливості:
Не тільки продавець зацікавлений в отриманні завдатку. Покупець, передаючи завдаток, буде з упевненістю розраховувати на швидке оформлення покупки.
Якщо покупець виявиться винуватцем зриву угоди, завдаток залишається у продавця. Якщо продавець відмовився продавати власність покупцеві, він повертає завдаток у подвійному розмірі.
Іноді, все ж, завдаток не гарантує майбутню угоду. Якщо продавець у процесі підготовки до операції знайшов нового покупця, який запропонував більш вигідну ціну, різниця між новою і колишньою ціною може перевищити подвійну суму завдатку. В такому випадку, продавець нічим фінансово не ризикує, відмовляючи раніше покупцеві в продажу.
Аналогічно виглядає ситуація і з покупцем. Якщо буде знайдений більш вигідний варіант, а різниця в ціні перевищить розмір завдатку, покупець може зірвати угоду з колишнім продавцем.
Це змушує заздалегідь розраховувати суму завдатку, щоб її величина не дозволила одній зі сторін відмовитися від купівлі-продажу. Чим вище завдаток, тим вище шанс на оформлення покупки.
Юридичні особливості оформлення
Продавець, хто має сумнів у вигідності угоди, може наполягати на оформленні авансу, так як в цьому випадку фінансові ризики рівні лише сумі авансу. Якщо власник згоден прийняти заставу в сумі стандартного розміру завдатку можна бути впевненим, що ризику втрати об'єкта покупки немає.
Важливо в договорі про попереднє платежі вказати точно, чи є передана сума завдатком чи авансом, виключаючи можливі проблеми при різночитання.
Відповідно до закону, якщо в договорі немає вказівки, що платіж служить завдатком, на підставі ст. 380 ЦК Росії, кошти будуть визнані в якості авансу, що значно знизить відповідальність продавця в разі зриву угоди з його вини.
Обмеження в застосуванні завдатку
Рекомендується серйозно продумати величину завдатку, щоб сума була суттєвою, і в той же час, обмежувала можливість шахрайства. Як правило, стандартний розмір завдатку варіює від 5 до 10 відсотків від усієї вартість об'єкту нерухомості, що. Законодавчо обмежена величина завдатку тільки щодо юридичних осіб. Укладаючи угоду з організацією, не можна передавати завдаток, що перевищує 1/5 від вартості придбання.
Таким чином, вибір в оформленні авансу або завдатку за сторонами договору. Кожен із способів внесення частини коштів за угоду має свої переваги і недоліки.