Розгляд заявки за іпотечним кредитом проходить в два етапи - спочатку оцінюється сам позичальник (на відповідність вимогам банку по платоспроможності і сумлінності), потім відбувається оцінка об'єкта.
Що означає відмову банку по іпотечному об'єкту?
Причому відмова по об'єкту не означає те, що в іпотеці відмовлено, досить вибрати інше житло і продовжити оформлення. В ідеалі, щоб те, що об'єкт не підходить під вимоги банку (наприклад, через наявність дерев'яних перекриттів) з'ясувалося до проведення оцінки, так як витрати на об'єкт, який не підходить для застави будуть марними.
На практиці зустрічаються випадки, коли-то, що рік зведення будинку, в якому знаходиться квартира, занадто ранній, і внутрішні регламенти кредитної установи не допускають використання такого житла як заставного об'єкта. Але і у такій ситуації є два рішення:
- Відмова по об'єкту і пошуки іншого об'єкта
- Розгляд об'єкта на індивідуальних умовах
У деяких випадках взяти нетипової об'єкт в заставу банк просто не може, але якщо будинок зовсім трохи не відповідає критеріям банку за віком, початковий внесок дуже великий, термін іпотеки менше 10 років (а краще - менше), то за рішенням кредитного комітету можливе індивідуальне позитивне Рішення.
Це рішення прикладається до кредитного досьє, що зберігається в банку, як підставу прийняття не типового об'єкта в заставу. Але розраховувати на такий результат, якщо початковий внесок мінімальний, а клієнт ледве-ледве пройшов по доходу не слід.
Вимоги до об'єкта іпотеки
Для банку переважно оформлення іпотеки на звичайну типову квартиру. Хоча, здавалося б, чим більше ціна, тим більше кредит і більше прибутку. Але в разі проблем з виплатою, середньостатистичну квартиру реалізувати значно простіше, ніж «хороми», а в житті трапляється всяке, від фінансових труднощів не застраховані навіть ті, хто може дозволити собі житло класу люкс.
Основні вимоги банку до приобретаемому житла цілком адекватні:
- Відсутність дерев'яних перекриттів істотно знижує ризики загибелі об'єкта під час пожежі.
- При зносі будинку понад 70% - банк відмовить у видачі кредиту, а й клієнтові варто задуматися: навіщо йому старе житло, яке може не дожити до остаточного погашення кредиту.
- Окремі кредитні установи не кредитують об'єкти старше 1957 року побудови, інші - додатково вимагають при виборі такого об'єкта для покупки в іпотеку довідки, що будинок не аварійний, чи не знаходиться в черзі на знесення.
Ці вимоги часто залежать від регіону - в невеликих містах часто не такий великий вибір об'єктів, а в тому ж Санкт-Петербурзі є досить гідних, але старих будівель.
Вимоги до об'єкта у різних банків можуть відрізнятися і за іншими критеріями, для одного кредитного установи п'ятиповерховий житловий будинок трохи старше 30 років - відмінний варіант застави, а двоповерхові будинки старої споруди - неліквід.
Для іншої кредитної установи - неліквід і середньостатистичні п'ятиповерхівки. Це так само може бути пов'язано як з ситуацією з нерухомістю в регіоні, так і просто з внутрішніми регламентами банку, наприклад, з широкою федеральної мережею, навіть не касаемо провідних банків країни.
Деякі банки не працюють з викупом частки і комуналки, а деякі мало на них не спеціалізуються, видаючи іпотеку під більш високий відсоток, природно.
Можливі причини відмови при купівлі вторинного житла
- При виборі квартири на вторинному ринку важливо, щоб житло було в тому ж місті, що і офіс банку.
- Відмова можливий і через те, що об'єкт знаходиться, наприклад, навіть 50 км від міста.
- Такий тип житла як «малосімейка» так само не завжди підходить як заставу.
- Для більшості банків значення має і поверховість, десь вимога не менше 2-х поверхів, десь - не менше 6-ти. Особливо важливо це при виборі об'єкта при пільгових видах іпотеки, оформлюваних через АІЖК, вимоги цього агентства найбільш суворі, як по відношенню до позичальника, так і по відношенню до наданих документів і самого об'єкта.
- Перекриття у придбаного об'єкта повинні бути залізобетонні або металеві.
- Об'єкт може не підійти і через якихось нестандартних особливостей квартири - наявність не функціональних дверей і вікон, вони зустрічаються в старих будівлях.
- Квартира повинна мати окрему кухню та санвузол, систему опалення та водопостачання.
- Уваги заслуговує й те, що багато кредитних установ не беруть в заставу квартиру, в якій зареєстровані особи під опікою чи піклуванням, так відповідно до Цивільного кодексу потрібна згода органів опіки.
Можливі причини відмови при покупці житла в новобудові
При покупці житла, що будується, потрібно вибирати об'єкт з акредитованих банком. Акредитація - це схвалення об'єкта, так як банк попередньо вже провів перевірку об'єкта. Всі причини для відмови виявляються при акредитації.
Вкрай рідкісні випадки, коли клієнт звертається з уже обраної квартирою в новобудові, яка не є акредитованим об'єктом. Теоретично банк може почати перевірку об'єкта на загальних умовах, але це займе досить багато часу.
Так само має сенс уточнити в кредитній установі, умови кредитування в якому найбільш влаштовують, чи не планується акредитація найближчим часом. Іноді співпраця банку з забудовником вже йде і до отримання акредитації залишається зовсім небагато, такий варіант варто теж розглядати.
Якщо розглядати причини відмови в акредитації споруджуваного об'єкта, то це може бути:
- Рання стадія будівництва (котлован)
- Перший об'єкт нового на ринку нерухомості забудовника
- Ненадійний забудовник (оцінка раніше зведених об'єктів - терміни, якість)
- Схема реалізації квартир без укладення договору пайової участі (велика ймовірність шахрайства)
Гарантія наявності акредитації - вибір об'єкта, в будівництві якого банк бере участь фінансово.
Можливі причини відмови при покупці житлового будинку
Житловий будинок - досить складний об'єкт для оформлення в заставу, так як його важче оцінити. До нього застосовуються і ті ж критерії, що були розглянуті при оцінці квартири (відсутність обтяжень, дерев'яних перекриттів і т.д.), так і окремі, які стосуються саме до цього типу будівель.
Так, відмова по об'єкту при покупці житлового будинку можливий якщо:
- Немає під'їзної дороги;
- Не підходить для постійного проживання (опалення, водопостачання, електрику);
- Невідповідність призначення земельної ділянки його дозволеному використанню за документами;
- На ділянці, на якій розташований будинок, є незареєстровані будови (від сторожки до прибудови до будинку);
- Явні дефекти споруди;
- Що не відповідає вимогам фундамент;
- Розташування понад 50-100 км від міста.
Але, знову ж таки, не всі банки настільки суворі. Є кредитні установи, які кредитують і на покупку дачних будиночків, непридатних для постійного проживання, що знаходяться у видаленні від міста.
У разі якщо причина - невідповідність призначенням земель за документами - такі об'єкти не схвалить жоден банк, а якщо є незареєстрований об'єкт, то його можна або знести, або зареєструвати - тут все можна вирішити.
Отже, відмова по об'єкту гарантований, якщо житло призначений під знос, знаходиться в будинку з реконструкцією (планується відселення), розташоване в гуртожитку, знос перевищує 70%, будинок досить старий (старше 30-60 років), є дерев'яні перекриття, є обтяження.
В інших випадках, можлива ситуація, коли один банк об'єкт в заставу не прийме, а інший, більш лояльний, - об'єкт схвалить. При виборі нестандартного об'єкта має змив заздалегідь, на стадії подачі заявки на іпотеку обговорити ймовірність схвалення конкретного об'єкта, якщо він вже підібрано.