Послуги кращих адвокатів і арбітражних керуючих
Добрий день. Квартира в будинку Су-155 повністю оплачена. Договір пайової участі по 214-ФЗ зареєстрований в органах держреєстрації. Є позитивне рішення суду про включення в реєстр вимог. Акт приймально-передачі ні.
докладніше >>
Наші проекти
RealtyLaw - юридичний портал про нерухомість
Представлення інтересів кредитора.
(За заявою самої організації або кредитора).
Головна | статті | Банкрутство забудовника і визнання права власності. Що робити щоб не втратити квартиру?
З одного боку така процедура в недостатньою мірою гарантувала права співінвесторів будівництва житла, тому що в рамках справи про банкрутство могли бути пред'явлені тільки грошові вимоги. З іншого боку, якщо стосовно забудовника велася процедура банкрутства, а будинок був побудований, пайовик міг пред'явити до суду загальної юрисдикції позовну заяву про визнання права власності, суд досить швидко виносив рішення і пайовик отримував свідоцтво про право власності. Подальше банкрутство забудовника його вже не стосувалося, тому що квартира оформлялася дольщику у власність і не могла бути включена до складу ліквідаційної маси. Якщо ж будинок не був побудований повністю, то пайовик міг пред'явити до суду загальної юрисдикції позов про визнання права власності на частку у вигляді незакінченої будівництвом квартири або іншої подібний (практика у таких справах різна) і отримати рішення суду, при цьому існує роз'яснення Мінекономрозвитку, згідно якому при наявності такого рішення конкурсний керуючий не має права включати права на квартиру до складу ліквідаційної маси.
1.Теперь якщо забудовник знаходиться в процедурі банкрутства все вимоги про визнання права власності на квартиру або на частку в незакінченому будівництвом об'єкті можуть бути пред'явлені тільки в арбітражний суд. При цьому арбітражний суд якщо тлумачити закон прямо може задовольнити такі вимоги тільки в одному випадку - якщо ще до прийняття судом заяви про банкрутство забудовника (тобто навіть не до введення процедури, а до прийняття судом заяви!) Підписаний передавальний акт на квартиру. На практиці таке умови дотримується вкрай рідко. Також практика у справах про визнання права власності судів загальної юрисдикції та арбітражних судів кардинальним чином відрізняється. Якщо суди загальної юрисдикції визнають практично завжди право власності якщо будинок зданий в експлуатацію і в більшості випадків визнають право власності якщо будинок не зданий, але частково побудований, то арбітражні суди, особливо після прийняття Вищим Арбітражним судом Постанови Пленуму №54 "Про деякі питання вирішення спорів , що виникають з договорів з приводу нерухомості, яка буде створена або придбана в майбутньому. "у таких вимогах відмовляють. Даною постановою ВАС фактично поставив хрест на надіях юридичних осіб та підприємців, які постраждали від недобросовісних забудовників і намагалися визнати право власності на нерухомість, вказавши що вимога про визнання права власності є неналежними і можна тільки вимагати відшкодування збитків. Тепер положення цього прийнятого фактично в інтересах недобросовісних забудовників постанови поширюються і на громадян. Однак останнім часом намітилася позитивна тенденція, відповідно до якої і арбітражні суди в рамках справ про банкрутство забудовників визнають право власності на квартиру навіть і в тому випадку, якщо акт прийому-передачі квартири підписаний вже після прийняття судом заяви про банкрутство забудовника і навіть якщо акт не підписаний. Хоча практика поки суперечлива, вже є позитивні приклади рішень судів першої та апеляційної інстанцій.
Які можна зробити висновки з перших результатів запровадження поправок до ФЗ "Про неспроможність" Банкрутство "? Можливо у розробників були благі наміри. В окремих випадках дійсно квартири керуючим передаються пайовикам або пайовики створюють ЖБК для добудови будинку.
Але з'явилася велика кількість пайовиків, які фактично ризикують втратити права на квартири. При цьому якщо творці ФЗ №210 керувалися необхідністю дотримання прав інших кредиторів позбавляючи громадян можливості визнати право власності на квартири і вводячи норми, що дозволяють включити права на такі квартири до складу ліквідаційної маси - цього теж не відбувається, тому що по-перше права на квартири найчастіше реалізуються за цінами значно нижчими за ринкові, а більша частина отриманих коштів йде на фінансування процедури банкрутства, а по-друге ці положення ведуть до того, що недобросовісні забудовники самі створюють контрольовану заборгованість і отримують подвійну вигоду з об'єкта - спочатку зібравши гроші з пайовиків, а потім отримавши гроші за ті ж квартири, продані з торгів, також вигоду можуть отримувати банки, перед якими у забудовника є заборгованість по кредитах, а як відомо багато заст ойщікі з банками пов'язані дуже тісно.
Що можна порадити пайовикам, у яких з'явилася інформація, що їх забудовник готується до процедури банкрутства або вже розглядається справа про банкрутство в суді?
Якщо процедура банкрутства тільки готується, то необхідно терміново подавати в суд загальної юрисдикції позовну заяву про визнання права власності на квартиру або на частку в об'єкті (якщо будинок не побудований повністю). Можливо Ви встигнете визнати право власності.
Якщо процедура банкрутства вже почалася, можливо варто знайти можливість пред'явити позов до суду загальної юрисдикції не до підприємств, що банкрутують особі, а до іншої особи, якщо є ланцюжок договорів поступки. Або подавати в арбітражний суд заяву про включення до реєстру вимог про передачу житлового приміщення, або заяву в арбітражний суд про визнання права власності.
У будь-якому випадку має сенс звернутися за допомогою до адвоката, у якого є досвід у справах, пов'язаних з банкрутством забудовника.
(С) МОКА "Правовий захист", адвокат Сидоров Артем Олександрович.
Якщо Вам необхідна допомога у справах, пов'язаних з банкрутством забудовника, телефонуйте за тел. 8 903 125 76 30, 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07 і записуйтеся на консультацію.