Нові квартири на вітчизняному ринку нерухомості стають все дорожче і дорожче, тому в моду входить кооперативне будівництво. Купівля квартир, що знаходяться на початковому етапі будівництва набагато вигідніше, але в цьому випадку учасники пайового будівництва (так звані пайовики) ризикують залишитися ні з чим.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
У двох словах, банкрутство забудовника при пайовому будівництві - це втрата внесків всіх учасників кооперативу. Пайовики, покласти на ненадійну будівельну компанію, називають себе ошуканими, адже бажані квартири їм у власність ніхто не передав.
На жаль, не завжди причиною зупинки будівництва стає шахрайська схема; компанія могла просто-напросто розоритися на етапі будівництва.
Якщо забудовник ліквідовано, як захищені права пайовиків на законодавчому рівні?
Багато компаній намагаються умовити вкладників не складати цей договір і покластися на ілюзорні гарантії забудовника. Вони пропонують хитромудрі і сумнівні схеми співпраці нібито для більшої вигідності угоди. Ні в якому разі не користуйтеся інструментом подібними компаніями без готового договору пайового будівництва.
Мають місце випадки, коли компанія-забудовник працює по допустимої схемою і дотримується пунктів договору, а пайовики завчасно підготували договору.
Але в один момент все може обрушитися, коли компанія стає банкрутом прямо посеред будівництва. Компанія починає розпродавати нерухомість через аукціон і повертати кошти вкладників, однак ті вже не так зацікавлені в грошах, як в нерухомості.
Зразок договору пайової участі в будівництві.
Переваги Закону 214-ФЗ для вкладників
Незалежно від того, в якому стані знаходиться житлоплощу, вона передається у власність пайовикам. і ті самостійно займаються її облаштуванням.
Глава №7 закону про банкрутство був прийнятий в умовах незрозумілої поспіху, що призвело до появи безлічі протиріч. Саме тому звернення пайовиків до суду у разі банкрутства забудовника може затягнутися на невизначений термін тільки тому, що законодавство не пропонує конкретної послідовності дій в таких випадках.
Існує інший ряд кредиторів, що вимагають виплати, які не стосуються заробітної плати працівників і відшкодування шкоди вкладникам, тому формується друга черга реєстру. Фінансові вимоги другої черги будуть задоволені лише після виплат працівникам і пайовикам.
Третій реєстр формується самими вкладниками, які вимагають не фінансової відшкодування, а передачі нерухомості в їх власність. Сюди включаються відомості про тих житлових приміщеннях, які компанія-забудовник зобов'язана була передати вкладникам.
Банкрутство забудовника при пайовому будівництві як таке не може бути мимовільно проголошено компанією-боржником. для цього існують спеціальні процедури.
Для того щоб компанія зобов'язалася виплатити свої заборгованості учасникам будівництва, проводиться два види ініціації банкрутства:
- «Первинна» ініціація
- «Вторинна» ініціація
Схема-пам'ятка для вкладників при банкрутстві забудовника.
первинна ініціація
В ході первинної ініціації уповноважений орган (федеральна податкова служба) або кредитор подає в суд заяву з проханням оголосити розорився забудовника банкрутом.
З іншого боку як і кредитори, так і уповноважені органи абсолютно не зацікавлені в тому, щоб визнавати компанію банкрутом. Від цієї процедури виграють лише вкладники, які потребують у банкрута не грошові відшкодування, а передачу житлоплощі в їх власність.
Самі кредитори, зацікавлені у фінансовій компенсації, автоматично переводяться в третій реєстр (черга). У цьому випадку заборгованість компанії перед кредиторами буде погашена в останню чергу.
Тут-то і розкривається вся суть «сирого» і недопрацьованого Федерального Закону про банкрутство. Виходить так, що подати заяву в суд можуть лише ті кредитори, які в цьому не зацікавлені. І навпаки, ошукані учасники будівництва, зацікавлені в отриманні нерухомості, не мають права звертатися до суду з цього питання.
При цьому суд може перебувати в певному замішанні при отриманні такої заяви. Чи потрібні певні докази того, щоб визнати забудовника банкрутом?
І навпаки, чи є ця компанія забудовником, обіцятиме інвестору передачу нерухомості у власність учасникам будівництва. Чи потрібно суду повірити на слово, або перевіряти кожне слово з цієї заяви? Закон цього не передбачає.
вторинна ініціація
Вторинна ініціація являє собою прийняття рішення арбітражним судом після подачі клопотання про банкрутство зацікавленою особою.
Ця процедура більше допоможе тим, хто зацікавлений в отриманні нерухомості від компанії-забудовника. Виходить так, що в ході первинної ініціації кредитори, які мають грошові претензії, домагаються свого лише в останню чергу.
Заявити то саме клопотання про застосування 7 параграфа закону про банкрутство часткові учасники будівництва просто не мають права. Відповідно до закону, брати участь у справі про банкрутство можуть такі особи: уповноважені органи, арбітражний керуючий, кредитори з грошовими претензіями і сам боржник. На жаль, вкладники в цей список не включені.
Єдиний спосіб подати клопотання пайовими учасниками будівництва - це пред'явити свої вимоги щодо включення себе в ряд кредиторів до того моменту, як буде розглянуто справу боржника.
По закінченню 30 днів спостереження над боржником (згідно 71 статті закону про банкрутство) подавати клопотання може лише той вкладник, який включив себе до списку кредиторів реєстру.
Схема: Як правильно скласти договір пайової участі в будівництві?
Банкрутство забудовника при пайовому будівництві: що робити вкладникам?
Для того, щоб запросити компенсацію у збанкрутілого забудовника, необхідно юридично встановити факт розорення (обидва способи ви вже знаєте). Після цього необхідно поставити чіткі умови передачі грошової компенсації або нерухомості у власність вкладників.
Згідно 214 Федеральному Закону про захист прав учасників пайового будівництва, компанія зобов'язана відшкодувати збиток тільки при будівництві житлового багатоквартирного будинку, коли в кооперативному будівництві бере участь багато пайовиків. В іншому випадку, навіть компанія-банкрут не зобов'язана виплачувати компенсації вкладникам.
Яку квартиру краще купити: вторинку або новобудову - ви можете дізнатися в наступній докладної статті.
Сподіваємося, що судова практика спільно з роботою Державної думи внесуть чіткі положення в закон про банкрутство забудовника при пайовому будівництві. На ділі існує багато протиріч, значно ускладнює життя всім учасникам пайового будівництва.
Судова практика щодо оскарження договору дарування квартири - тут.
Безкоштовна консультація
Увага! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти! Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати - напишіть питання в формі нижче:
Безкоштовна консультація
Увага! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, юридична інформація в даній статті могла застаріти! Наш юрист може безкоштовно Вас проконсультувати - напишіть питання в формі нижче: