Житловий кодекс Російської Федерації передбачає три варіанти управління багатоквартирним будинком (МКД): товариство власників мешканців (ТСЖ), передача будинку в управління компанії (КК) і безпосереднє управління (НУ). Кожен із способів законний - вибір повинні зробити власники житла на загальних зборах.
Останнім часом тверські житлові організації почали активно агітувати мешканців за перехід від керуючої компанії до безпосереднього управління будинком. А чи вигідно це жителям? При безпосередній формі управління буде здійснюватися безпосередньо ініціативними власниками багатоквартирного будинку, що діють по добрій волі, на свій страх і ризик, і до того ж безкоштовно. При уявній перевагу цей аргумент є одночасно і головним недоліком такого способу управління, і чим більше будинок, тим в більшу проблему безпосереднє управління може перерости. Чим більше в будинку проживає мешканців, чим більше в ньому площа загального користування, тим більше може виникнути проблем з його управлінням і розбіжностей між мешканцями. При цьому щоб знайти такого керівника, який за своєю ініціативою практично щодня вирішував би масу самих різних питань, дуже складно. Іншими словами, вибір безпосереднього управління оптимальний в невеликих багатоквартирних будинках, де обсяг роботи з управління будинком мінімальний. Закликаючи мешканців перейти на безпосереднє управління багатоквартирним будинком, керуючі компанії переслідують власні інтереси, цілі і вигоди, намагаючись таким чином уникнути боргів і відповідальності. Саме тому мешканцям не говорять про численні мінуси і підводні камені, хоча КК зобов'язані донести до городян максимум інформації, щоб їх вибір був усвідомленим. Крім того, ініціатива щодо переведення будинків на безпосереднє управління повинна виходити від мешканців, а не від КК.
Коли власників закликають вибрати безпосереднє управління, передбачається, що в результаті буде укладено договір на обслуговування з організацією, і вона буде виконувати ті ж роботи, що робила в будинку керуюча компанія, і, отже, відповідальність підрядники будуть нести таку ж, що несла керуюча організація . Однак це далеко не так. Відповідно до чинного законодавства керуюча організація в будь-якому випадку несе відповідальність за якість житлових і комунальних послуг перед власником, навіть якщо це не прописано в договорі. Безліч наглядових інстанцій (Житлова інспекція, прокуратура, Росспоживнагляд і ін.) Завжди можуть спонукати керуючу організацію виконати ті роботи, які, з їх точки зору, необхідні, навіть якщо в затвердженому переліку робіт їх немає. При виборі власниками приміщень способу безпосереднього управління МКД не може бути реалізовано передбачене житловим законодавством повноваження органу місцевого самоврядування з перевірки діяльності керуючої організації. так як вона є лише виконують роботи підрядним підприємством, і в її обов'язки не входять ні захист прав власників, ні рішення інших організаційних питань. При безпосередньому управлінні спонукати підрядника виконати якісь роботи ви можете тільки через суд. Зверніть увагу на важливий нюанс - договір підряду, а не управління! Тобто відносини з КК в даному випадку будуть регулюватися не житловим, а цивільним кодексом. Крім того, всі штрафи за порушення пожежної безпеки, аварії і вивезення сміття будуть накладатися нема на КК, ТСЖ, а на власника.
Вибравши НУ, кожен мешканець буде зобов'язаний укласти договір на поставку всіх енергоресурсів в будинок самостійно. Хто буде стежити за власниками і примушувати їх укласти всі необхідні договори? При виборі безпосереднього управління плюс полягає тільки у відсутності колективної відповідальності. Кожен відповідає за себе. Підрядна організація не відповідає за комунальні послуги (холодне і гаряче водопостачання, каналізацію, опалення, електроенергію і газ), додаткових часу і сил буде коштувати висновок окремих договорів з кожної ресурсопостачальними організацією, додасться платіжок. Кожному власнику доведеться укласти як мінімум 4, а як максимум 10 договорів. Значить, отримати і оплатити стільки ж рахунків, а при необхідності відвідати ці 4 або 10 організацій. Законодавство не визначає ні то, як контролюється обслуговування спільного майна, ні періодичність і форми звітів керуючої компанії перед мешканцями, які обрали безпосереднє управління. Органи місцевого самоврядування теж не зможуть втручатися в стосунки жителів з КК, що є тепер лише підрядною організацією. Як наслідок, з будь-якими потенційними проблемами в цьому випадку ви залишитеся наодинці.
Як показує практика, обраний спосіб безпосереднього управління в багатоповерховому багатоквартирному будинку тягне за собою численні проблеми. Так, в Астрахані місцева влада стали вимагати від власників-фізосіб ліквідувати аварійні дерева, а також експлуатувати ліфти, які є небезпечними промисловими об'єктами. У Ставропольському краї жителі багатоповерхівок Георгієвська не уклали договір з місцевою тепломережною компанією, в результаті кредиторська заборгованість будинку зросла до 22 млн рублів, що спричинило збої в теплопостачанні всього житлового фонду.
Як плюса безпосереднього управління керуючі компанії називають також прозорість платежів між мешканцями і ресурсоснабжающими компаніями. Але, виходячи зі своїх інтересів, вони забувають сказати, що в Твері успішно реалізується практика прямих платежів, яка не має на увазі зміни форми управління багатоквартирним будинком. В цьому випадку платежі жителів йдуть безпосередньо в ресурсопостачальних організацію, минаючи рахунки КК, таким чином, керуюча компанія не може використовувати їх на свій розсуд і за власний кошт за тепло і гарячу воду, скажімо, відремонтувати дах. Прийняти рішення про перехід на прямі платежі можуть мешканці на загальних зборах власників.
В даний час багато фахівців у сфері ЖКГ вважають безпосередній спосіб управління в багатоквартирному будинку неефективним, який тягне його руйнування, а керівниками різних рангів постійно піднімається питання про необхідність виключити з норми закону цей спосіб управління будинків. Ну не може, наприклад, дев'ятиповерховий будинок управлятися одночасно десятками людей. У кожного з них своя думка, своє життя, своя робота, свої проблеми. А житловий будинок постійно вимагає уваги, турботи, праці. Треба постійно працювати - обслуговувати, ремонтувати, прибирати, запобігати і усувати. Безпосереднє управління і удавана «економія на квартплаті» в день виникнення серйозної аварії може обернутися реальним ПП, а відсутність централізованої влади і управління, ніколи не приводила до хорошого. Тому, при виборі способу управління багатоквартирним будинком уважно прочитайте законодавство, житловий кодекс, зважте всі «за» і «проти», і головне - робіть вибір самостійно, добре розуміючи наслідки свого рішення. Не поспішайте вірити обіцянкам нових «підрядників» про те, що «буде краще». Проблеми жителів для них завжди стоять після власних вигод. Пам'ятайте, що для ефективного управління необхідно бути справжніми господарями свого будинку, як цього вимагає Житловий кодекс.
Контакти ТІА
Хто робить ТІА
офіційний партнер видань:
«АіФ в Твері»
«Комсомольська правда - Твер»
«Йдемо Ва-Банк»