Навіть в благополучні часи для залучення орендарів в бізнес-центрах потрібно забезпечувати їм достатню інфраструктуру і привабливу орендну плату.
Як знаходити ідеї для балансу даних складових? Розповідає Сергій Шиферсон, комерційний директор компанії CityMallsPFM
Інфраструктура: є необхідною і достатньою
Точки громадського харчування, банки, рітейл стали вже класикою. Однак деякі пішли набагато далі, пропонуючи орендарям великі лаунж-зони, лофт-бари, streetfood фестивалі, як в «Червоній Розі». рояль, встановлений в атріумі, і зимовий сад як в БЦ «Легіон1».
Власне, поява надлишкової інфраструктури в офісних центрах стало помітною тенденцією ще в минулі, більш стабільні, роки, оскільки конкуренція на московському ринку завжди була досить гострою.
Роки підйому закінчилися і нові економічні умови, в яких всі ми опинилися, на перший план висунули підхід раціональний. Орендар вже не готовий переплачувати за надмірну і часто не потрібну йому інфраструктуру.
Можливо, винятком є творчі люди і компанії. Вони самі, найчастіше, перетворюють свої офіси в щось середнє між парком розваг і робочим простором.
Найвідоміший приклад - офіс компанії Google, де є навіть гірки, схожі на ті, що встановлені в аквапарках. Невимушена атмосфера, створена в офісі, сприяє творчому процесу, появи нових ідей і натхнення.
раціональний підхід
Але залучити орендаря сьогодні якомога швидше раціональними перевагами - великою кількістю паркувальних місць, в тому числі гостьових, наявністю конференц-залів, офісами кур'єрських служб, професійними послугами керуючої компанії. Безумовно, потрібні відділення банків або, як мінімум, банкомати та платіжні термінали, інші додаткові послуги. Які саме - залежить від пулу орендарів і їх потреб і розташування БЦ.
Для центрів, розташованих в видаленні від транспортних вузлів, логічно передбачити шаттл-баси до найближчої станції метро, як зроблено, наприклад, в «Магістраль плаза».
Офісних центрів, які знаходяться в районах з розвинутою інфраструктурою, можливо, потрібно запропонувати нові послуги, яких немає в пішої доступності, а не дублювати вже наявні.
Раціональний підхід застосовується і при розвитку Ділового кварталу «Симоновський». В даному випадку мова йде вже не про окремому бізнес-центрі, але про цілісної території, яка об'єднує бізнес-центри классаB +, меблевий і торговий центри, численні магазини і кафе в форматі стріт-рітейл і велику впорядковану територію зі сквером.
Тут є все необхідне для співробітників орендарів, щоб, не виїжджаючи за межі кварталу, можна було вирішити всі можливі питання, що стосуються як побутових аспектів, так і традиційно супутніх веденню бізнесу. Сплатити рахунки в банку, купити ліки в аптеці і продукти в супермаркеті, здати речі в хімчистку і т.д .; в «Симоновському» є кав'ярні та ресторани, де можна призначити зустріч, озеленені простори і місця для прогулянок.
Діловий квартал Симоновський
При цьому інфраструктура не просто працює концепцію БЦ, але і приносить власнику дохід. Причому, цей потенційний грошовий потік цілком можливо прорахувати. Треба тільки враховувати і особливості бізнесу потенційних орендарів, наприклад, на розвиток салону краси в середньому йде до року, але після цього етапу салон приносить стабільний дохід.
Відповідно, в перші місяці оренду доцільніше знизити, передбачивши можливість підвищення в подальшому. Пільгову ставку оренди, наприклад, може отримати їдальня з демократичними цінами, орієнтована на співробітників орендарів. У вихідні дні у неї не буде відвідувачів.
поведемо підсумки
Такий підхід до використання площ БЦ дає можливість точніше прорахувати доходи і прибуток власника. Так, якщо грошовий потік від торгової площі прораховується з досить високим ступенем точності, то від лаунж-зони з нестандартними елементами інфраструктури - з великими припущеннями. А ось експлуатаційні та інші витрати власник несе незалежно від надходжень.
Таким чином, занадто великі простори з малозрозумілими з фінансової точки зору перспективами доведеться компенсувати за рахунок інших приміщень, інакше кажучи, підвищувати орендні ставки, що не додасть конкурентних переваг бізнес-центру.
Типового БЦ, як і типових підходів немає. У кожному разі концепція, фінансова модель, бізнес-план формуються з урахуванням основних параметрів офісного центру і підходу власника. Природно, з урахуванням існуючих на ринку трендів: сьогодні таким трендом є раціональний підхід до створення ергономічного простору.
Інші статті по темі
