Нерідко підприємці намагаються організувати власну справу в багатоквартирному будинку або на безпосередньо прилеглій до нього території. Для цього комерсанти викуповують і переобладнують житлові приміщення (квартири) або розміщують спеціальні об'єкти (магазини, палатки, кіоски) в безпосередній близькості від житлового будинку. У зв'язку з цим виникає питання: в якому порядку оформляється приватний бізнес в житловому будинку або на його території і який дозвіл при цьому необхідно з боку мешканців, тобто громадян, які проживають в даному будинку на правах наймачів і власників житлових приміщень?
Діяльність в житловому будинку
Слід відразу сказати, що не завжди розміщення бізнесу в житловому будинку вимагає чийогось узгодження, а також переведення житлового приміщення в нежитлове.
Якщо в квартирі розмістити тільки офіс бізнесмена або використовувати житлове приміщення для інших, не пов'язаних з виробництвом цілей, переведення в нежитлове і згоди мешканців будинку не буде потрібно. Згода знадобиться тільки від осіб, які проживають в даній квартирі. Заборона на розміщення виробництв в житлових приміщеннях міститься в п. 3 ст. 17 Житлового кодексу. Але крім Кодексу існують вимоги різних санітарних правил. Наприклад, магазини допускається розміщувати в житлових будинках (СП 2.3.6.1066-01), але саме приміщення має бути переведено в нежитловий фонд. Так, згідно з СНиП 2.08.01-89 * (затв. Постановою Держбуду СРСР від 16 травня 1989 р N 78) в нежитлових поверхах - першому, другому і цокольному - допускається, зокрема, організація магазинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, відділень зв'язку, ощадбанків, магазинів і кіосків союздруку. Так що в цих випадках знадобиться переводити приміщення в нежитловий фонд.
Звернення до власників
Переведення житлового приміщення в нежитлове не вимагає згоди мешканців багатоквартирного житлового будинку за винятком тих, хто прописаний в перекладному житловому приміщенні. Але якщо переклад пов'язаний з реконструкцією, перебудовою або переплануванням приміщення (наприклад, квартира переобладнано в магазин), при певних умовах знадобиться узгодження дій з мешканцями. А саме, коли реконструкція (перебудову, перепланування) приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна в багатоквартирному будинку. На таку реконструкцію потрібно отримати згоду всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Коли мова заходить про переведення житлового приміщення в нежитлове, необхідно пам'ятати основні правила, закріплені в ст. 22 Житлового кодексу, без дотримання яких такий переклад неможливий. Отже, переклад не допускається:
- якщо доступ до приміщення неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, при цьому відсутня технічна можливість обладнати такий доступ. Попросту кажучи, потрібен окремий вхід;
- якщо перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується власником або іншими громадянами як місце постійного проживання;
- якщо право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб;
- переведення квартири в багатоквартирному будинку в нежитлове приміщення допускається тільки у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі вказаного будинку або вище першого поверху, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, не є житловими.
Спільним майном вважаються приміщення, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку. Серед них в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації та інше устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинки, земельну ділянку, на якій розташований будинок, з елементами озеленення і благоустрою та іншими, призначеними для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єктами, розташованими на зазначеній земельній ділянці. Межі та розмір ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність (ст. 36 ЖК РФ).
Коли бізнес зачіпає спільне майно мешканців, узгодження потрібно. Припустимо, ви придбали дві суміжних квартири і об'єднали їх в одну, змінивши планування даних квартир. Межі суміжних приміщень дозволяється змінювати без згоди власників інших приміщень (ст. 40 ЖК РФ), а значить, узгодження з іншими мешканцями не буде потрібно. Але якщо подібна перебудова торкнеться інші приміщення, припустимо сходову площадку, яка відноситься до загальної площі, буде потрібно думку інших мешканців. Якщо комерсант планує зробити прибудову до будівлі або організувати роботу поблизу будинку, тобто зайняти ділянку, який за законом належить до спільної власності, згода мешканців необхідно. Але слід пам'ятати, що земельна ділянка не завжди переданий у спільну власність. Якщо в даному будинку ділянка не переведений у власність мешканців, бізнесмен не повинен питати згоди у мешканців, йому доведеться розмовляти з власником землі - владою.
Розмова з мешканцями
Найпростіше отримати згоду мешканців там, де створено товариство власників житла (ТСЖ). В цьому випадку підприємцю необхідно звернутися в органи управління ТСЖ. Для цього достатньо подати заяву про включення свого питання до порядку денного чергового засідання членів ТСЖ (якими і є власники квартир та інших приміщень в будинку) або про проведення позачергового засідання ТСЖ. Вирішення питання про отримання дозволу не буде залежати від того, чи зуміють зібратися мешканці (власники) на збори в повному складі чи ні. В даному випадку для прийняття рішення необхідна проста більшість голосів присутніх учасників зборів (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Таке ж становище існує і в тих будинках, де замість ТСЖ створено житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, який об'єднує всіх власників житлових і нежитлових приміщень.
Якщо ж ТСЖ або кооператив не створені, то проблем у комерсанта буде більше. Оскільки єдиної організації, яка об'єднує власників і діє від їх імені, в цьому випадку немає, залишається один вихід - скликати зі свого питання позачергові загальні збори власників приміщень житлового будинку. Згідно п. 2 ст. 45 Житлового кодексу позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути скликане за ініціативою будь-якого з власників. При цьому збори вважаються правомочними, якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50 відсотками від загального числа голосів.
Підприємець, з ініціативи якого скликаються загальні збори, зобов'язаний повідомити мешканцям (власникам приміщень) про проведення таких зборів не пізніше, ніж за 10 днів до дати його проведення. В цей термін повідомлення про проведення зборів необхідно направити кожному мешканцеві (власнику приміщення) рекомендованим листом або вручити під розпис або розмістити в приміщенні, визначеному рішенням загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів необхідно вказати:
- відомості про особу, з ініціативи якого скликаються збори;
- форму проведення зборів (збори або заочне голосування);
Згідно п. 1 ст. 46 Житлового кодексу рішення про дозвіл реконструкції (перебудові, переплануванню) житлового приміщення, що зачіпає місця загального користування, приймається більшістю не менше 2/3 голосів від присутніх на загальних зборах мешканців (власників приміщень). У такому ж порядку приймаються і рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку (наприклад, коли підприємець хоче що-небудь прилаштувати до нього) і про будівництво на прибудинковій території будинків, будівель і споруд (ст. 44 ЖК РФ), в тому числі про використання земельної ділянки , на якій розташовано багатоквартирний будинок.
Необхідно пам'ятати, що тільки при належному виконанні вимог Житлового кодексу, присвячених проведенню загальних зборів, рішення, прийняте на користь підприємця, може вважатися законним, що дозволить йому організувати свій бізнес в межах житлового будинку або його території.