Бракує пенсії - "з'їж" квартиру
"Зворотній іпотека" додасть людям похилого віку в середньому 13 тис. Рублів на місяць
Створити фінансову «подушку безпеки» до виходу на пенсію поки вдається далеко не всім росіянам. За статистикою, 57,6% громадян РФ старше 45 років взагалі не мають заощаджень. Кредити пенсіонерам теж жоден банк не дасть. На допомогу літнім громадянам держава запускає програму «Зворотній іпотека». У США, де наші чиновники почерпнули ідею, її влучно прозвали «З'їж свої цеглини». По суті це і буде запропоновано нашим старим: заклавши в банку житло, вони отримають гарну надбавку до пенсій. Після смерті позичальника банк продасть квартиру, і всі будуть задоволені (крім, зрозуміло, спадкоємців пенсіонера, якщо такі виявляться). Як повідомив «МК» глава Агентства по реструктуризації житлових кредитів (АРІЖК) Андрій Язиков, експеримент по «іпотеці навпаки» буде запущений до кінця року.
Кредитно-пенсійний маневр від держави
Кредит за рахунок застави житла не новинка для російського ринку і встиг вже отримати погану славу завдяки чорним ріелторам. Ті не ждали смерті пенсіонера для повернення боргу і отримання прибутку, а просто допомагали людям похилого віку піти на той світ. АРІЖК ж наполягає: зворотна іпотека під «прикриттям» держави - продукт принципово інший. Пенсіонера ні за яких умов не виселять з квартири, навіть якщо він виявиться довгожителем і вибере всі ліміти по кредиту. Держкомпанія це гарантує.
Скептики могли б помітити, що краще б держава не пропонувало людям похилого віку закладати квартири, а «прогарантувала» їм гідну оплату праці. Адже 30,7 млн. Російських пенсіонерів багатими людьми назвати складно: середній розмір пенсії в країні - 8498 рублів. Однак біда в тому, що резерв зростання пенсій практично вичерпаний - в Пенсійному фонді тож утворилася діра, яка вже насилу затикається нафтодоларами. Тим часом число пенсіонерів в Росії все зростає - одночасно з навантаженням на бюджет і гаманці платників податків.
Так що, як то кажуть, доводиться маневрувати. У більшості наших людей похилого віку є справжній скарб, зрозуміли чиновники. Єдина цінна річ, яка залишилася нереалізованої за 20 років реформ, - це їхнє житло, отримане ще за часів СРСР. У 63,5% росіян старше 45 років у власності є нерухомість, якою вони володіють одноосібно або разом з чоловіком. Чому б не зробити це скарб джерелом додаткового доходу?
У столиці, правда, діє програма довічного утримання з гарантіями від міста. Але головне і принципове відміну всіх цих схем від задуманої АРІЖК - власник при останньої не втрачає своє житло.
- При довічну ренту житло спочатку переоформляється на нового власника, який зобов'язується утримувати колишнього власника - пенсіонера. Зрозуміло, що чим швидше така допомога припиниться, тим більший дохід отримає покупець, - пояснює Андрій Язиков. - Зворотній іпотека, навпаки, щастя для банку, так як кредитор отримує тривалий гарантоване джерело доходів. А для позичальників додатковий аргумент, що всі процеси будуть контролюватися державою. Тобто зворотна іпотека стане безпечнішою альтернативою схемі довічної ренти.
Міста, в яких почне діяти програма, АРІЖК ще вибирає. У пріоритеті - Москва, Санкт-Петербург та інші міста з населенням понад 500 тис. Чоловік. Поки опрацьовуються і умови, на яких банки будуть видавати людям похилого віку кредити під егідою агентства. Але загальні механізми «іпотеки навпаки» вже зрозумілі. Як уже не раз траплялося, чиновники хочуть використовувати успішний закордонний досвід. Але чи приживеться американська програма в російських умовах - ось питання. Що саме отримають, заклавши свою житлоплощу, пенсіонери, спробував приблизно прикинути «МК».
Америка нас навчить
АРІЖК, розробляючи програму, велосипед вирішило не винаходити - за основу буде взято досвід США (до речі, і «стандартна» іпотека прийшла до нас з-за океану). «З'їсти свої цеглини» американським старим запропонували вже двадцять років тому, так що програма стала важливою частиною пенсійної системи. Правда, цілі у неї дещо інші, ніж передбачаються в нашій країні.
- У США схемою зворотної іпотеки користуються 3% всіх пенсіонерів - або 20% пенсіонерів, яким ця схема доступна, - розповідає глава АРІЖК. - Така програма розрахована на так званий середній клас пенсіонерів - після виходу на пенсію вони не хочуть знижувати рівень свого життя, відповідно, беруть кредит в банку для отримання додаткового джерела доходу. Це ні в якому разі не заміна пенсії, а саме додаткові кошти. Найчастіше кредит беруть або на ремонт житла, або на патронаж (оплату догляду), або на операції, що не входять в типові страховки.
Таким чином відміну американської зворотної іпотеки кидається в очі відразу: у них - середній клас, у нас, як то кажуть, «економ». Проте американський механізм «зворотного іпотеки» нам знадобиться - з деякими коригуваннями, звичайно.
Деталі американської програми, якими вона обросте, переїхавши до нас, поки опрацьовуються.
- Перш ніж ця схема запрацювала, потрібно вирішити ряд проблем, - говорить Андрій Язиков. - Необхідні зміни в нормативах ЦБ, так як кредит не обслуговується протягом довгого часу і потрапляє в розряд поганих, не будучи таким насправді. Також необхідно розрахувати таблиці дожиття - середньої тривалості майбутнього життя після виходу на пенсію.
Виходячи з цього показника, банки зможуть вирішувати, на який термін видавати кредит. «Наприклад, в Америці середній вік входження в програму становить 73 роки, тоді як пенсійний вік і для чоловіків, і для жінок - 65 років, - пояснює глава АРІЖК. - У Росії на пенсію виходять раніше, але, за статистикою, отриманою нами, більшість громадян продовжує працювати приблизно до 70 років. І саме в цьому віці відбувається реальне зниження доходів і посилюється потреба в допомозі. Ми припускаємо починати запускати подібні кредитні продукти для громадян від 68 років і в подальшому розглянемо питання розширення вікового діапазону ».
Деякі деталі програми вже більш-менш зрозумілі. Так, одним з основних умов для отримання «зворотного іпотеки» буде «наявність ліквідної нерухомості», яка не втратить це якість як мінімум протягом 10 років. При цьому за прикладом американців планується ввести в договір пункт про підтримку квартири в належному стані. Що стосується ставок за такими кредитами, то вони, за планами АРІЖК, повинні бути на мінімально можливому рівні, так як з банку знімаються практично всі ризики. Наприклад, можна порівняти зі ставкою рефінансування ЦБ (зараз - 8,25%). Обслуговувати кредит не треба: відсотки будуть додаватися до кредиту (тобто капіталізуватися).
Середній московський пенсіонер отримає надбавку в 40 тисяч?
На яку щомісячну виплату зможе претендувати російський пенсіонер, в агентстві теж вже припустили. «За нашими попередніми прогнозами, при такій схемі щомісяця пенсіонери зможуть отримувати надбавку до пенсії в розмірі приблизно 1,5 пенсії. Ми поки орієнтуємося на регіони і виходимо з середньої вартості нерухомості в розмірі 1,8 млн. Рублів », - говорить чиновник.
Півтори російські пенсії - це в середньому 12 750 рублів. Для глибинки дуже непогана надбавка. У Москві вона, повторимося, буде істотно вище: середня вартість нерухомості на вторинному ринку столиці складає близько 8 млн. Рублів. Прикинемо, яку надбавку отримає власник такої квартири. Припустимо, як в Америці, термін дожиття буде встановлено близько десяти років, а розмір кредиту складе 62% від вартості закладеного житла (знову ж як в середньому в США). Це означає, що протягом десяти років наш пенсіонер з «середньої» московської квартири отримає 4 млн. 960 тис. Рублів. А це 41 300 рублів на місяць. Дуже нехило! При цьому, отримуючи таку надбавку, він залишиться жити на власній житлоплощі - до самого кінця. Відзначимо ще раз, що це лише грубі прикидки.
Але ось тільки зі статистикою неув'язочка виходить: чоловіки в Росії живуть в середньому до 60 років, а жінки - до 72. Тобто середньостатистичний чоловік до початку дії програми взагалі не доживе, а жінці залишиться всього чотири роки життя (нагадаємо, що «іпотеку навпаки »хочуть видавати з 68 років). В агентстві, втім, на це заперечують: у чоловіків висока дитяча смертність плюс висока смертність в районі 40 років. А ось той, хто переходить в пенсійний вік, живе досить довго.
Виходить, в результаті кредитор отримає дорогоцінну московську житлову площу, м'яко кажучи, дуже задешево? Не зовсім так: після смерті позичальника банк продає квартиру, погашає кредит, а що залишилася від продажу квартири частина грошей переводить спадкоємцям (якщо вони, звичайно, будуть).
До речі, про спадкоємців. При бажанні вони зможуть погасити кредит самі і залишити квартиру у себе. Але в будь-якому випадку в захваті ці громадяни не будуть. Не випадково у всіх країнах, де практикується зворотна іпотека, рекомендується залучати їх на етапі підписання документів. «Багато спадкоємці з подивом дізнаються, що їх старі потребують грошової допомоги.
У 70% випадків вони відмовляють пенсіонера брати кредит і починають допомагати самі, - говорить глава АРІЖК. - Ми плануємо йти за такою ж схемою. Експерти вважають, що якби зворотної іпотеки не було - її варто було б придумати хоча б для того, щоб звернути увагу дітей на фінансові проблеми їх строків. І ми будемо дуже раді, якщо пенсіонер відмовиться від отримання кредиту і почне отримувати реальну допомогу від спадкоємців ».
Проте новий вид іпотеки може призвести до загострення конфлікту батьків і дітей. Навіть стати предметом шантажу: «Не хочеш мені допомагати - закласти квартиру». З іншого боку, дітей, які відмовляються підтримувати своїх батьків в старості, жаліти якось не хочеться.
А що якщо пенсіонер виявиться довгожителем і вибере всі ліміти по своєму кредиту? Виселення йому не загрожує. Як тільки співвідношення вартості майна та залишку по кредиту досягне 98%, АРІЖК викупить кредит пенсіонера у банку. Пенсіонер залишається жити в своїй квартирі, а після дожиття житло переходить в агентство. Таким чином, ризик виселення позичальника з квартири відсутня, а ризики держави покриваються за рахунок виплати страховки, яка складе близько 1% від суми кредиту щорічно.
Ну і наостанок: російський пенсіонер, отримавши можливість краще харчуватися, лікуватися сучасними ліками і відпочивати в хороших санаторіях, напевно і довше проживе. Так що «іпотека навпаки» від АРІЖК, незважаючи на деякі недоліки проекту, внесе вклад у збільшення поки що скромного терміну життя росіян!