Не секрет, що сьогодні надзвичайний попит мають земельні ділянки як спосіб вкладення кошти, адже такий вклад найнадійніший. Найбільш популярними є земельні ділянки для будівництва.
Проте, такі ділянки займають незначний сегмент ринку землі в Україні, а коштують іноді набагато більше, ніж земельні ділянки з іншим цільовим призначенням. У той же час земельні ділянки сільськогосподарського призначення, на які фактично заборонено будівництво, продаються в обхід мораторію за невеликі кошти. Звідси виникає актуальне питання:
Відповідно до Земельного кодексу землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей.
Виходячи з викладеного, змінити цільове призначення земель ОСГ на землі житлової та громадської забудови під час дії мораторію фактично неможливо. А для отримання дозвільної документації на будівництво необхідно не відступати від вимог нормативно-правових актів щодо використання земель.
Отже, перед нами стоїть питання можливості використання сільськогосподарських земель без зміни цільового призначення для будівництва, не піднімаючи при цьому порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.
БУДІВНИЦТВО НА СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЛЯХ ФЕРМЕРСЬКИХ ГОСПОДАРСТВ
Розглянемо перший можливий варіант будівництва на сільськогосподарських землях.
Особи, зацікавлені в будівництві, можуть створити фермерське господарство (ФГ), яке відповідно до закону є формою підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення ФГ.
Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім'ї. Зазначимо, що поняття "родич" і "член сім'ї" є досить широкими.
Право на створення ФГ має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку, виявив бажання та пройшов професійний відбір на право створення ФГ.
Землі ФГ можуть складатися з:
земельної ділянки, що належить на правах власності ФГ як юридичній особі;
земельних ділянок, які належать громадянам-членам ФГ на праві приватної власності;
земельної ділянки, що використовується ФГ на умовах оренди.
Права володіння та користування земельними ділянками, які перебувають у власності членів ФГ, здійснює фермерське господарство.
Виходячи із зазначеного, ФГ може отримувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення шляхом введення нових учасників до господарства разом з їхніми земельними ділянками, навіть під час дії мораторію. Члени фермерського господарства мають право зводити житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних їм на правах власності земельні ділянки відповідно до затвердженої документації із землеустрою та містобудівної документації у встановленому законом порядку.
БУДІВНИЦТВО нежитлових приміщень ДЛЯ ОБСЛУГОВУВАННЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ АБО дачних будиночків
Відповідно до Земельного Кодексу України землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для ведення особистого селянського господарства (ОСГ): садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Отже, на землях сільськогосподарського призначення для садівництва можна будувати тимчасові дачні та садові будинки.
Закон України "Про особисте селянське господарство" дає таке визначення ОСГ - господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, в т.ч. і в сфері сільського зеленого туризму.
Діяльність, пов'язана з веденням особистого селянського господарства, не належить до підприємницької діяльності, хоча її результатом є отримання прибутку. Ведеться така діяльність виключно фізичними особами.
До майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать житлові будинки, господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарське і свійські тварини і птахи, багаторічні рослини, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно , придбане у власність членами господарства в установленому законодавством порядку.
Члени особистого селянського господарства також мають право: реалізовувати надлишки виробленої продукції на ринках, а також заготівельним, переробним підприємствам та організаціям, іншим юридичним і фізичним особам; надавати послуги з використанням майна особистого селянського господарства.
Фактично це означає, що члени ОСГ мають право утримувати склад для надлишків виготовленої продукції та надавати послуги з використанням майна особистого селянського господарства. Отже, законним можна вважати і надання складських послуг на комерційній основі.
Крім того, члени ОСГ можуть самостійно здійснювати матеріально-технічне забезпечення власного виробництва: створювати майстерні для ремонту сільськогосподарської техніки та інші приміщення для обслуговування. Отже, створення майстерні для ремонту техніки, якої можуть бути також автомобілі, та надання послуг з її використанню не забороняється законом.
Законом України "Про особисте селянське господарство" дозволяється надання послуг в сфері сільського зеленого туризму.
Отже, будівництво міни-готелю або туристичних будиночків на землях ОСГ з отриманням відповідної дозвільної документації на такий вид будівництва і використання будівель в сфері сільського зеленого туризму теж суперечить закону.
ВІДОКРЕМЛЕНИЙ ФЕРМЕРСЬКЕ МАЄТОК
Отже, фактично дозволяється будівництво житлового будинку для проживання сім'єю за межами населеного пункту. Але на практиці отримання дозволу на таке будівництво є складнішим за отримання дозволу на будівництво житлового будинку на землях житлової та громадської забудови, оскільки немає достатньої практики надання таких дозволів.
БУДІВНИЦТВО "РУХОМИЙ" НЕРУХОМОСТІ
Всім відомо, що для будівництва нерухомості необхідно отримати дозволи та погодження відповідних органів, а для переміщення на земельну ділянку рухомих речей жодних дозволів не потрібно.
Згідно з Цивільним кодексом України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. А рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не пов'язані фундаментом із землею.
Тобто в разі відсутності фундаменту будівля є рухомою річчю. А сучасні технології дозволяють будувати невеликі будинки взагалі без фундаменту.
Аналізуючи законодавство, можна дійти висновку, що навіть на землях сільськогосподарського призначення можна вибудувати дачний або житловий будинок, міна-готель, туристичні будиночки, станцію технічного обслуговування, складські приміщення та інше. Однак не слід забувати про цільове призначення земельної ділянки та зловживати наданими законодавством правами.
Наприклад, котеджне містечко або готельний комплекс на землях сільськогосподарського призначення не зареєструють навіть дуже лояльні державні органи. І перед початком будь-якого будівництва необхідно абсолютно вивчити нормативно-правові акти даної сфери та пам'ятати про кримінальну відповідальність за незаконне будівництво.