Під нерухомістю маються на увазі не тільки архітектурні споруди, а й земельні ділянки, надра, інші об'єкти, тісно пов'язані з землею. Перемістити їх, не пошкодивши, неможливо. У статті піде мова про податковому і бухгалтерському обліку об'єктів нерухомості, особливості оформлення операцій з ними в умовах реорганізації або ліквідації підприємства, передачі в оренду, будівництві або реконструкції. У статті розповімо про бухгалтерський облік нерухомості на прикладі податкового режиму ССО.
Витрати на покупку нерухомості і прийняття до бухобліку при ССО
Нерухомість відносять до основних засобів (ОС), що використовуються для створення товарів і їх реалізації. Коли розраховується податок при «спрощенці», підлягає обліку вартість тих ОС, які визнаються майном, що підлягають амортизації. Ні земля, ні інші об'єкти природокористування не амортизуються. Тому вартість земельної ділянки при розрахунку єдиного податку врахувати не вийде.
Витрати, понесені при викупі у держави об'єктів нерухомості, враховуються як витрати на оплату послуг спецорганізації, що виготовляють документи по їх кадастровому і технічного обліку. Первісна вартість нерухомості при ССО включає:
- При покупці - ціну постачальника плюс витрати на доведення об'єкта до кондиції.
- При будівництві - суму, сплачену підряднику.
Інші витрати можна включати до витрат, необхідні для забезпечення нормальної діяльності. Це відбувається в тому періоді, в якому витрати були понесені.
Всі витрати на покупку нерухомості визнаються тільки після того, як фірма підтвердить факт подачі необхідних документів для реєстрації. Коли з визначенням первісної вартості ОЗ проблем немає, і вона сформована, об'єкт можна прийняти до бухобліку. Якщо право власності необхідно офіційно зареєструвати, то на прийняття ОС до обліку не впливає ні факт подачі пакета документів, ні сам процес реєстрації.
Бухгалтерський облік реконструкції нерухомості при ССО
Під реконструкцією об'єкта нерухомості мається на увазі поліпшення його якісних характеристик. Витрати на її проведення при ССО враховуються у витратах. Вони такими визнаються з моменту запуску об'єкта в роботу. Витрати списуються рівномірно до кінця року, що знаменує завершення реконструкції або ремонту об'єкта нерухомості. До обліку приймаються витрати сплачені.
Витрати будуть враховуватися по 40 тис. Руб. (120 тис. / 3):
Первісна вартість нерухомості для підприємств з ОСНО
Коли організація використовує ОСН, в вартість ОС слід включити:
- Вартість об'єкта нерухомості побудованого або купленого.
- Відсоток за кредитом (позикою), який залучається до придбання ОС і визнається інвестиційним активом.
- Витрати на доведення об'єкта нерухомості до придатного для використання стану (ремонтні роботи, реконструкція).
- Інші витрати, які безпосередньо пов'язані з купівлею (комісійні посереднику, витрати на відрядження).
Відносно компаній, які використовуються ОСНО, необхідність відправлення документів для держреєстрації, щоб почати нараховувати амортизацію, відсутня.
Особливості обліку нерухомих об'єктів
Нерухомість виступає особливим товаром. Так можна стверджувати, оскільки:
- Право власності та інші речові права необхідно реєструвати в єдиному держреєстрі. Тільки тоді вони зізнаються законними.
- Коли компанія спочатку збирається продати об'єкт нерухомості, він не враховується як ОС. Це відноситься до тих підприємств, які займаються саме покупкою нерухомості і її продажем. Тому подібні об'єкти для них не ОС, а товар (рах. 41).
- Для обліку податкового байдуже, як саме фіксується нерухомість в бухобліку. Вона завжди відбивається як майно, що підлягає амортизації.
Облік нерухомості у продавця
При продажу і вибуття об'єкта нерухомості його вартість необхідно з бухобліку списати. Виручка може бути визнаною, якщо в комплексі виконуються такі умови:
- Компанія має в своєму розпорядженні правом на неї. Воно підтверджується конкретними угодами.
- Сума виручки позначена і розрахована.
- Присутні докази того, що організація, провівши операцію продажу, збільшить свої економічні вигоди.
- До покупця перейшло право власності на нерухомість.
- Витрати на проведену операцію продажу визначаються однозначно.
Доходи і витрати від списання ОС з бухобліку зараховуються на прибутки і збитки як доходи і витрати інші.
Компанія-продавець провела бухгалтерські записи:
У податкових документах компанії А (продавця) відображено (руб.):
- Дохід від продажу 1 694 916 (2 000 000 - 305 084)
- Витрати 1 500 000
- Прибуток від реалізації 194 916
Облік при покупці нерухомості. нарахування амортизації
Для податкового обліку важливе дотримання таких вимог:
- Фірма підготувала і представила документи на держреєстрацію.
- Об'єкт в роботу вже введений.
Найчастіше фірма, яка купила нерухомість, користується лінійним методом нарахування амортизації. Норма визначається за періодом корисного використання. Його зменшують на число років (місяців) роботи на попередньому підприємстві.
Час корисного використання ОС визначається одним з методів:
- З урахуванням терміну корисної експлуатації спільного.
- Виходячи з його залишку.
Важливо! При зупинці на другому варіанті слід мати в наявності документ, що підтверджує термін використання ОС попереднім власником. Якщо це неможливо, то потрібно зупинитися на першому варіанті. Цей період організація може встановити самостійно.
Приклад № 3. (За даними прикладу №2). Покупець в своєму обліку записує:
Достовірність проведених операцій підтверджується первинними документами, описаними вище.
Технічна інвентаризація об'єктів нерухомості
Об'єкти нерухомості є індивідуально-певними речами. Вони підлягають єдиної обліково-реєстраційної процедури - починаючи з обліку кадастрового і закінчуючи оформленням документів на право власності. Облік полягає в привласненні певного номера, званого кадастровим. Він унікальний і не повторюється на території країни в часі.
Відбувається це в процесі обліку кадастрового і технічного, в порядку, встановленому законодавством. Інвентаризація нерухомості - об'єктів капітального будівництва, і кадастровий облік землі, потрібні для офіційного проведення реєстрації прав. Це забезпечує участь ресурсів в обороті.
Порядок їх проведення регулюється нормативними актами виконавчої влади, але не федеральними законами. Неприсвоєння кадастрового номера об'єкту ОС при проведенні технічного обліку не може перешкоджати його держреєстрації.
Бухгалтерський облік нерухомості в СНТ - особливості
СНТ відносяться до некомерційних організацій, а значить, повинні вести в повному обсязі бухгалтерський облік - починаючи з розробки облікової політики та закінчуючи здачею звітів в податкові та статистичні органи. Статутна діяльність СНТ податками не обкладається. Тому ПДВ у складі придбаних ОС включається в їх вартість.
Побудовані власними силами об'єкти нерухомості повинні відображатися в бухобліку за сумою фактичних витрат.
Для детального обліку земельних площ, іншої нерухомості, що надійшла в СНТ як майновий пай, потрібно вести відповідну книгу. Вона складається з трьох розділів, які враховують:
- площа земельних ділянок;
- Наявний ОС;
- дані інвентаризації.
Коли СНТ отримує від місцевої влади, наприклад, акт на право власності на землю або договір оренди, в книзі обліку майна про це потрібно зробити запис.
Топ 5 популярних питань про нерухомість
Питання №1. Коли необхідно реєструвати договір оренди нерухомості?
Держреєстрація в тому випадку обов'язкова, якщо договір оренди укладається на рік і більше.
Питання №2. Чи можливо придбати право на нерухомість за відсутності технічної інвентаризації?
Таке можливо, коли успадковується майно, в порядку правонаступництва, реорганізації підприємств.
Питання №3. У власності перебуває кілька нежитлових приміщень в одній будівлі. Чи можна оформити один технічний паспорт?
Якщо приміщення є в сукупності ізольованим і єдиним об'єктом, то оформити один загальний технічний паспорт і іншу документацію (обліково-технічну) можливо.
Питання №4. Слід фіксувати в державний кадастр нерухомості об'єкти незавершеного будівництва?
Так, оскільки вони виступають об'єктами нерухомості.
Питання №5. Як довго зберігаються документи державного кадастру нерухомості?
Вони повинні зберігатися вічно.
Нерухомість - найбільш цінні активи підприємства і поряд з цим найменш ліквідні. Помилки в їх обліку відчутно спотворюють фінансову звітність компаній і обманюють інвесторів і користувачів. Тому бухгалтерський облік кожного об'єкта нерухомості повинен бути коректним.
Оцініть якість статті. Ми хочемо стати краще для вас: