Предіальние сервітути пов'язані з певною земельною ділянкою. Вони покликані заповнювати природні недоліки даної ділянки шляхом використання сусідньої ділянки. Наприклад, ізольований з усіх боків чужими землями ділянку потребує встановлення сервітуту - права проходу, прогону худоби, провезення вантажів. В іншому випадку його використання за призначенням просто неможливо. Ділянка, на якій відсутнє джерело води, потребує встановлення сервітуту - права провести водопровід через ділянку сусіда, або права черпати воду з джерела води на сусідній ділянці. Ділянка, на користь якої встановлено сервітут, називається «панівний ділянку» (praedium dominans). Ділянка, на який встановлено сервітут, називається «службовець ділянку» (praedium serviens). Суб'єктом предіального сервітуту є будь-який власник пануючого ділянки. Таким чином, суб'єктом сервітуту є будь-правонаступник першого набувача сервітуту, незалежно від того, став він власником ділянки в порядку спадкування (як спадкоємець) або сингулярного правонаступництва (як покупець, легатарій, одержувач дару і т. П.). Римське право визнає і придбання сервітуту особою, який став власником земельної ділянки за давністю володіння (хоча тут мова про правонаступництво не може йти). Саме зв'язаність сервітуту із земельною ділянкою породила вже в період рецепції римського права теорію «юридичної особи панівного ділянки». Відповідно до цієї теорії суб'єктом сервітуту є сам земельну ділянку як юридична особа. На користь цієї теорії вказувалося на включення римським юристом Цельсом земельних сервітутів в число властивостей пануючого ділянки. Крім того, самі римляни говорили про те, що «сервітут належить ділянці», «належить ділянці».
Предіальние сервітути діляться на сільські і міські. Сільські сервітути встановлювались на користь сільськогосподарського чи іншого незабудованої ділянки, міські - на користь будівлі (незалежно від того, розташовувалося будівля в місті або в сільській місцевості). Якщо "панівний ділянку" призначений для ведення сільського господарства, то сервітут, встановлений з метою використання цієї ділянки за призначенням, буде сервітут сільський; а якщо "панівний ділянку" призначений для будівель, то сервітут буде віднесений до числа міських, навіть якщо будівля перебуває в сільській місцевості.
До числа сільських сервітутів ставилися право проходу, провезення вантажів, прогону худоби, право водопроводу, черпання води, видобутку глини та піску та ін.
Але в принципі, сільські сервітути, як правило, здійснюються переважно за допомогою діяльності суб'єкта сервітуту (як, наприклад, дорожні сервітути), а міські сервітути здійснюються або за допомогою заборони певних дій на сусідній ділянці (право світла і виду), або якимсь спорудою (балка або водостік, опертих на стіну сусіда, стіна, прибудована до стіни сусіда, і т. п.).
Пізніше, ніж предіальние сервітути, виникли особисті сервітути По всій видимості, найбільш раннім способом їх появи були заповідальні розпорядження. Наприклад, заповідаючи свій будинок законним спадкоємцям, заповідач надавав іншій особі право довічного проживання в ньому. Особисті сервітути існують вже приблизно з II ст. н.е.
1. Узуфрукт (ususfructus), право довічного користування річчю і її плодами (usus і fructus). Довічний користувач (узуфруктуарій) мав право користуватися не тільки особисто, але і здаючи користування в оренду, продаючи плоди і т. Д.
2. Узус (usus) - право користування річчю, з правом на отримання плодів лише в межах особистих потреб, без права їх продавати, або без такого.
3.
4. Право особистого користування працею чужого раба або тварини (jus operae servorum vel animalium).
Норми щодо особистих сервітутів вироблялися римськими юристами, головним чином, в зв'язку з тлумаченням заповідальних розпоряджень (заповідальних відмов).
Принципи сервітутного права
1. Оскільки земельний сервітут пов'язаний з панівним ділянкою, а не з конкретною особою, він повинен являти собою об'єктивну користь для цієї ділянки. Він повинен бути об'єктивно необхідним для його нормального господарського використання. Останнє розуміється досить широко. Наприклад, можливий сервітут водопроводу для пристрою фонтану.
2. Ділянки повинні бути суміжними. Втім, для міських сервітутів допускалося і відсутність сусідства, аби одну ділянку міг служити іншому (як при праві світла і виду).
3. В архаїчний період римського права виходили з необхідності сталості в існуванні сервітуту. Однак в класичному римському праві допущено існування сервітуту на термін або під умовою.
5. Користь сервітуту повинні гарантувати природні властивості службовця ділянки (causa perpetua). З цієї причини, наприклад, встановлення сервітуту водопроводу можливо було тільки стосовно до природного джерела води, але не штучному ставку або тим більше цистерні для збору дощової води.
6. У вигляді сервітуту могло виступати встановлення суб'єктивного права, протилежної за змістом тим обмеженням, які встановлені сусідським правом (право на емісії більше, ніж пов'язані з нормальним використанням ділянки, які допускаються сусідським правом). Однак, за допомогою встановлення сервітуту можна усунути обмеження, що накладаються сусідським правом, але не обмеження на користь публічних інтересів. Так, не можна усунути заборону, що обмежує висоту будівель, і встановлений державним будівельним регламентом. Однак можна встановити сервітут, що змушує терпіти будівництво, загороджує світло і вид, якщо право на заборону такої споруди випливало зі сформованого порядку користування (і таким чином представляло собою елемент сусідського права згідно з принципом «перший за часом - сильніший за правом».
7. Римляни вважали неможливим існування сервітуту на власну річ. З цієї причини вони визнавали, що
8. Сервітут не може зобов'язувати власника службовця ділянки до позитивних дій (він або терпить чужі дії при «позитивному» сервітут, або утримується від власних дій при «негативному» сервітут). У виняток з цього правила при сервітут - право обперти балку на стіну сусіда власник службовця будівлі зобов'язаний був підтримувати в належному стані ту частину будівлі, на яку спирається балка. Втім, це може пояснюватися обов'язком власника не перешкоджати реалізації сервітуту. У всіх інших випадках облаштування пристосувань, необхідних для здійснення сервітуту, і їх ремонт (наприклад, дороги), є обов'язком сервітуарія (за замовчуванням, але договором може бути встановлено інше, однак ця умова договору має зобов'язальний характер).
9. «Не може бути сервітуту на сервітут" - наприклад, довічного користування правом проїзду.