Відповідь на поставлене запитання міститься в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в якому встановлюється правило про те, що при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою і необхідної для їх використання. Це, по-перше, означає, що частина земельної ділянки не може перебувати у власності іншої особи, ніж весь ділянку; по-друге, частина земельної ділянки може бути об'єктом зобов'язальних прав, і в цій якості належним чином сформована і відображена на кадастровому плані всієї ділянки із зазначенням площі, місця розташування і облікового кадастрового номера частина земельної ділянки виступає предметом договору оренди, безоплатного термінового користування без виділення її в самостійний об'єкт нерухомості. Сформована таким чином частина земельної ділянки цілком відповідає критерію індивідуально-визначеної речі, яка може бути не тільки об'єктом орендних відносин, а й об'єктом іпотеки.
Як встановлено п. 2 ст. 26 Закону про державну реєстрацію прав, якщо в оренду здається земельну ділянку, до договору оренди, що представляється в орган, який здійснює реєстрацію прав, додається план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням його частини, що здається в оренду. В цьому випадку в розділ ЕГРП, сформований для всієї земельної ділянки, вноситься запис про оренду зазначеної частини. Таким чином, права орендодавця - власника всієї ділянки - обтяжуються орендою частини ділянки.
Однак у разі відчуження частини земельної ділянки, наприклад при викупі орендованого майна, звернення стягнення на предмет застави, вона повинна бути сформована як самостійний ділянку шляхом виділення (поділу).
Частина земельної ділянки може бути сферою дії сервітуту. При встановленні сервітуту, наприклад, для забезпечення проходу і проїзду через сусідню ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів (ст. 274 ЦК України) зона проходження таких лінійних споруд по земельній ділянці вказується на його кадастровому плані як частина ділянки з обтяженням. Згідно п. 2 ст. 27 Закону про державну реєстрацію прав. якщо сервітут відноситься до частини ділянки, до документів, в яких вказуються і сфера дії сервітуту, додається кадастровий план, на якому відзначена сфера дії сервітуту. Однак така частина земельної ділянки не є об'єктом сервітуту як речового права. Об'єктом сервітуту є вся земельна ділянка, а описана в кадастровому плані частина ділянки тільки вказує кордону користування сервітутаріем чужим нерухомим майном (земельною ділянкою) <*>.
Підстави і порядок поділу земельних ділянок. Як і будь-які інші речі, земельні ділянки відповідно до ст. 133 ГК РФ можуть бути ділимими і неподільними. До земельних ділянок застосовні такі ж критерії подільності, як і до інших речей. Такими критеріями є:
· Відсутність законодавчих заборон розділу;
· Збереження частинами цільового призначення речі;
· Збереження частинами матеріальної цінності речі, в тому числі зручності користування <*>.
В результаті поділу земельної ділянки повинні утворюватися самостійні об'єкти нерухомості, які сформовані відповідно до вимог землеустрою земельної ділянки, що володіють ознаками індивідуально-визначеної речі, тобто мають встановлені межі, засвідчені органами кадастрового обліку.
Оскільки формування земельних ділянок здійснюється в процесі кадастрових робіт, то можна сказати, що розділ земельних ділянок проводиться за допомогою кадастрового обліку. Зрозуміло, такий розділ проводиться у разі волі і ініціативи власника, який зберігає право власності, стаючи при цьому власником двох (або більше) знову сформованих земельних ділянок.
До числа спеціальних земельно-правових критеріїв подільності земельних ділянок слід віднести:
Дозволене використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості в містобудуванні визначається містобудівним регламентом. Містобудівна регламент визначається в Містобудівний кодекс РФ як встановлюються в межах кордонів відповідної територіальної зони види дозволеного використання земельних ділянок, так само як все, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок і використовується в процесі їх забудови та подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва, граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітальног про будівництва, а також обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. Відповідно до п. 6 ст. 30 Містобудівного кодексу РФ в містобудівному регламенті щодо земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, розташованих в межах відповідної територіальної зони, вказуються:
- види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва;
- граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва;
- обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, що встановлюються відповідно до законодавства РФ.
2. Дотримання мінімальних розмірів ділянки. Граничні (максимальні і мінімальні) розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність з перебувають у державній або муніципальній власності земель для ведення селянського (фермерського) господарства, садівництва, городництва, тваринництва, дачного будівництва, відповідно до п. 1 ст. 33 Земельного кодексу РФ встановлюються законами суб'єктів РФ, для ведення особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва - нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування.
Відповідно до п. 1 ст. 4 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" мінімальні розміри утворених нових земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення можуть бути встановлені законами суб'єктів Федерації відповідно до вимог законодавства РФ про землеустрій.
3. Дотримання правил містобудівної діяльності має принципове значення для земель поселень.
Незабудована земельна ділянка може бути ділимо з урахуванням дотримання його дозволеного використання і мінімального розміру. Порядок використання земель поселень відповідно до зонування їх територій визначається правилами землекористування і забудови, які затверджуються нормативними правовими актами місцевого самоврядування, а для Москви і Санкт-Петербурга - законами цих суб'єктів Федерації.
Відповідно до п. 3 ст. 38 Містобудівного кодексу РФ в межах територіальних зон можуть встановлюватися підзони з однаковими видами дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, але з різними граничними (мінімальними і (або) максимальними) розмірами земельних ділянок і граничними параметрами дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва та поєднанням таких розмірів і параметрів. Правовласникам земельних ділянок, розміри яких менше встановлених містобудівним регламентом мінімальних розмірів земельних ділянок або конфігурація, інженерно-геологічні або інші характеристики яких несприятливі для забудови, надано право звернутися за дозволами на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва.
Розміри земельних ділянок в межах забудованих територій встановлюються з урахуванням фактичного землекористування та містобудівних нормативів і правил, що діяли в період забудови зазначених територій. Якщо в процесі межування територій виявляються земельні ділянки, розміри яких перевищують встановлені містобудівним регламентом граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок, для будівництва надаються земельні ділянки, сформовані на основі виявлених земельних ділянок, за умови відповідності їх розмірів містобудівній регламентом.
Таким чином, подільність забудованих земельних ділянок поселень визначається можливістю формування ділянок, зайнятих об'єктами нерухомості і необхідних для їх використання.
Оскільки розділ проводиться за допомогою кадастрового обліку, то дотримання названих чотирьох критеріїв подільності земельних ділянок має перевірятися саме в процесі землевпорядних та кадастрових робіт <*>.