У кожному десятому з майже сорока тисяч московських будинків є підвал. Якщо здавати їх в оренду під офіси або магазини, то можна мати непогані гроші, на які тим же ТСЖ легше утримувати свій будинок. Але біда в тому, що, за оцінками експертів, більше 80 відсотків підвалів належать не мешканцям, а місту, який на розсуд чиновників може продати їх, а може здати в ту ж оренду, а куди підуть отримані доходи - мешканців вже не стосується.
Втім, справа не тільки в доході, який дає оренда. Спільне майно, стверджують фахівці з нерухомості, оформлене в установленому порядку у спільну часткову власність мешканців, приблизно на третину підвищує вартість квадратного метра квартири в будинку. Та й безпеку проживання в чималому ступені теж залежить від підвалів. Адже їх новоявлені власники часто перекривають доступ до комунікацій, в результаті перепланувань порушують систему вентиляції і т.д. що заважає нормальній експлуатації будинку. І мешканці, як правило, не можуть знайти на них ніякої управи.
Підвал підвалу ворожнечу
Підвали бувають двох типів. Перші, так звані технічні, зайняті комунікаціями і інженерним обладнанням. Другі - нормальні приміщення, які можуть використовуватися для потреб власників. Наприклад, там можна розмістити штат ТСЖ або здати в оренду. Саме такі нежитлові приміщення в першу чергу цікавлять столичних чиновників, які часто в обхід норм житлового та цивільного законодавства роблять все, щоб оформити їх у власність міста. "По суті, всі приміщення, що входять до складу багатоквартирного будинку, є спільним майном власників, і будь-які угоди, пов'язані з їх продажем або передачею в оренду третім особам, повинні відбуватися при стовідсотковому згодою всіх власників", - пояснив кореспондентові "РГ" Олександр Толмачов , голова комісії із законодавства Союзу юристів Москви. Чому ж тоді більше 80 відсотків підвалів виявилося у власності міста? Чому він знімає вершки з чужого по суті майна?
Тобто перш ніж оформити у власність той же підвал або горище, будь-який претендент повинен отримати на це письмову згоду всіх власників житла. На практиці ж це правило діє тільки по відношенню до самим мешканцям. Ось якщо вони вирішать зареєструвати своє право на загальнобудинкові майно, то тут перешкод виникає хоч відбавляй. Одних паперів тільки скільки потрібно зібрати! Наприклад, в реєстраційну палату потрібно пред'явити опис того самого підвалу. Складанням його займаються управи районів. Потім цей документ затверджує своїм розпорядженням префект адміністративного округу. Такий московський порядок. Він непорушний впродовж багатьох років, не дивлячись на те, що в корені суперечить правилам утримання спільного майна, затвердженого московським же урядом. У них йдеться: склад загального майна в багатоквартирному будинку визначається самими власниками приміщень будинку. Тобто ніяка райуправи, ніякої префект не мають до утвердження опису ніякого відношення. Є тільки один виняток з цього правила - управи районів вправі займатися описом майна будинків, щодо яких проводиться конкурс з відбору керуючої організації. Але таких в Москві не так вже й багато.
Але і це ще не все. Коли, незважаючи на всі перепони, москвичі приносять опис загального майна будинку в Федеральну реєстраційну службу з проханням видати свідоцтво на підвал і горище, їм кажуть, що потрібні ще й документи на землю - щоб видати відразу єдине свідоцтво. І чиновники, і городяни при цьому чудово розуміють, що необхідна папір майже недосяжна, так як черга на межування земельних ділянок під багатоквартирними будинками тягнеться на багато років. Чиновнику ж з чиновником в усі часи домовитися було легше. Ось і спливають підвали з рук мешканців.
А вже якщо місто оформив свої права, то повернути загальнобудинкове власність можна спробувати тільки через суд. Без цього шанс "отримати придане" є хіба що у жителів новобудов. Хоча і тут мисливців привласнити нежитлові приміщення вистачає. "Зазвичай забудовник поспішає пред'явити держкомісії тільки житлову частину, - каже Олександр Толмачов. - зі здачі нежитлового ж фонду часто затягується. Це робиться для того, щоб не віддавати його ні у власність жителів, ні у власність міста". Але якщо не упустити момент, а дружно взятися за справу, то мешканці можуть все-таки роздобути нежитлові приміщення в своє розпорядження.
Технічний чи ні? Ось у чому питання
Можна спробувати повернути ще і технічні підвали. Правда, і їх близько 20 відсотків знаходиться вже у власності міста або колишніх орендарів, хоча приватизація технічних підвалів заборонена законом. "Тому раніше чиновники грали з самим поняттям" технічний підвал ", - пояснює Галина Хованська. - Справа в тому, що його визначення існувало тільки в рекомендаціях Держбуду Росії. Але рекомендації - НЕ нормативний документ і не закон".
Перший суд мешканці програли, хоча за висновком МосжілНІІПроекта підвал є технічним. "Влада посилається на те, що закінчився термін позовної давності, - пояснила Левітіна. - Але мешканці готові судитися і далі. Юристи сподіваються, що шанс на перемогу у них є. Принаймні такий прецедент - нехай не в Москві, в Іжевську, вже є. Мешканці в суді довели - з'явилося в результаті реконструкції окреме приміщення під їхнім будинком спочатку проектувалося і використовувалося як технічний підвал. і їм його повернули ".
Після вступу в силу нового Житлового кодексу, де вже чітко прописано, що таке технічний підвал, здавалося б, процес захоплення таких приміщень мав би припинитися. Однак чиновники знаходять все нові і нові хитрощі. "Наприклад, в під'їзд з підвалу виносяться щитові вузли, щоб змінити функціональне призначення приміщення, - пояснює Варської. - Або використовується багатоступенева передача підвалу з рук в руки, щоб і кінців стало неможливо знайти".
Як же повернути підвал?
Якщо підвал знаходиться у власності міської влади, то розірвати договір оренди і вигнати підприємця, який займає там приміщення, неможливо. Але в будь-якому випадку не заважає дізнатися, хто і навіщо намагається розташуватися під вашим будинком. Оскільки договори про оренду нежитлових приміщень полягають в департаменті майна Москви, саме туди слід направити колективний запит. У відповіді на нього повинно бути вказано, на якій підставі орендарі розташувалися в вашому підвалі. Якщо ж договору немає або він ще не оформлений, то за підвал варто поборотися.
Наприклад, недавно створене ТСЖ цілком може включитися в конкурс на оренду свого подавала разом з іншими юридичними особами, але при цьому наполягати на тому, що у нього є переважне право на неї. Безпосередньо законодавство про це не говорить. Але якщо мета оренди пов'язана з експлуатацією будинку, а в підвалі планується розмістити структуру, необхідну для нормального існування будинку, а також використовувати його для зберігання снігоприбирального комбайна або для занять дитячої спортивної секції, то перевага мешканців в такому випадку юридично підкріплено низкою підзаконних актів уряду Москви .
Володимир Сілкін. зам. мера Москви, керівник комплексу майново-земельних відносин міста Москви:
- Рік тому я видав розпорядження, яке забороняє здачу в оренду технічних підвалів. Політика міста така, що ми готові передавати їх в загальнопайової власність мешканців, особливо там, де створюються ТСЖ. На жаль, ще раніше велика частина цих приміщень була продана. Тому зараз закономірність тих угод може оскаржити тільки суд. Якщо ж мова йде про підвал НЕ технічного призначення, то відповідно до Житлового кодексу РФ він не входить в загальнопайової власність будинки, будучи власністю міста Москви. Але і використання таких приміщень місто готове погоджувати з мешканцями.
У підвалах житлових будинків забороняється розміщувати магазини хімічних і інших товарів, зберігання яких може призвести до забруднення території та повітря; магазини з наявністю вибухопожежонебезпечних речовин, легкозаймистих і горючих рідин в аерозольній упаковці, а також твердих пожежонебезпечних матеріалів; магазини з продажу автозапчастин, шин і автомобільних масел; спеціалізовані рибні магазини і магазини, що працюють після 23 годин; підприємства побутового обслуговування, що використовують легкозаймисті речовини (окрім перукарень та вартових майстерень площею до 300 кв. м); лазні та сауни (крім індивідуальних саун в квартирах); казино, дискотеки, танцювальні гуртки та студії, театри; ресторани, бари, кафе, їдалень, закусочних, а також клуби з числом більше 50 місць і площею понад 250 кв. м, що працюють після 23 годин.
Не можна також створювати в житлових будинках пральні та хімчистки, крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг в зміну; громадські вбиральні; похоронні бюро; склади оптової та дрібнооптової торгівлі; виробничі приміщення (за деяким винятком); зуботехнічні лабораторії; клініко-діагностичні та бактеріологічні лабораторії; стаціонари, в тому числі диспансери, денні стаціонари та стаціонари приватних клінік; травмпункти, підстанції швидкої та невідкладної медичної допомоги; дерматовенерологічні, психіатричні, інфекційні та фтизіатричні кабінети лікарського прийому; відділення (кабінети) магніторезонансної томографії; рентгенівські кабінети в суміжних з житловими приміщеннями кімнатах і під ними, а також приміщення з лікувальною або діагностичною апаратурою і установками, які є джерелом іонізуючого випромінювання.