Міфи і реальність
Регулярне ухилення від виплати зобов'язань перед комунальниками неминуче призводить до утворення боргів, які через деякий час з урахуванням утворилися штрафів і постійні погрози відключення послуг стають непосильною ношею. І часом підсумком такої поведінки власника нерухомості стає рішення про продаж майна. Багато з нас бачать в цьому єдино вірний варіант, наївно вважаючи, що накопичилася заборгованість при покупці квартири ніхто не візьме до уваги.
Не варто думати, що при оформленні угоди купівлі-продажу вам вдасться уникнути відповідальності за несплату. Згідно з чинним законодавством, новий господар квартири бере на себе відповідальність за оплату комунальних послуг тільки після проходження наступних етапів:
- Після отримання свідоцтва про державну реєстрацію прав власності.
- У момент завершення всіх процедур з оформлення договору купівлі-продажу, коли новий власник стає повноправним господарем житлової площі.
Таким чином, держава захищає права новоспеченого власника квартири, не дозволяючи колишньому власнику неправомірно покладати на його плечі тягар відповідальності за оплату заборгованості. Новий власник має право подати до суду на недобросовісного продавця і зобов'язати його повернути всі борги.
Що очікувати?
Якщо ви є власником квартири і необ'ємних боргів, будьте готові до того, що обов'язки сторін по виплаті заборгованості по комуналці стануть окремим пунктом вашого договору з покупцем.
Щоб уникнути неприємної і виснажливою судової тяганини продає сторона зобов'язана оповістити покупця про наявність непогашених зобов'язань. У разі згоди майбутній власник нерухомості повинен зробити відповідну заяву в письмовій формі.
Але, згідно з регламентом, згоди одного боку недостатньо. Так чи інакше, третьою стороною в цьому питанні мимоволі стають кредитори, а саме комунальні служби, які також повинні висловити своє схвалення на передачу прав і обов'язків іншій людині.
Для довідки! Всі документи повинні бути завірені у нотаріуса. До того ж, на момент підписання договору в ньому повинні бути відображені реальні суми заборгованості. Буде добре, якщо покупець з продавцем разом знімуть показання приладів обліку.
Особливості документального оформлення угоди
Кожній людині, яка поставила запитання, чи можна продати квартиру з боргом за комунальні послуги, необхідно розуміти, що обов'язки погашення заборгованості закріплені не за об'єктом нерухомості, а за людиною, що володіє правом власності.
Для укладення подібної угоди буде потрібно зібрати наступні документи:
- Паспорт громадянина РФ або інший документ, що засвідчує особу. У випадках, коли продажем житла займається відповідальна особа, до пакету документів необхідно додати довіреність, засвідчену нотаріально.
- Якщо співвласником квартири виступає неповнолітня дитина, необхідно надати свідоцтво про народження і дозвіл на продаж від імені опікунської ради.
- Свідоцтво про державну реєстрацію про право володіння житлоплощею.
У випадках, коли нерухомість перейшла власнику у спадок, була йому подарована, отримана в результаті обміну або ренти, перебувала в розпорядженні держави і була приватизована, на підтвердження цього факту необхідно надати відповідні документи:
- Технічні довідки;
- План квартири і кадастровий паспорт;
- Розширена виписка з ЕГРП;
- Офіційну згоду на оформлення угоди з боку співвласників житла;
- Виписка з особового рахунку;
- Документ з будинкової книги.
Умови і домовленості
Якщо покупець згоден погасити заборгованість власними коштами, дані дії потрібно оформити документально.
- Заборгованість можна погасити коштами, переданими продавцеві як аванс.
- Власник квартири може вказати в договорі меншу вартість квартири з застереженням на відрахування в рахунок оплати комунальних зобов'язань.
Який би варіант не обрали обидві сторони, подальші дії повинні бути зафіксовані в угоді або попередньому договорі.
Щоб уникнути неприємних ситуацій в документах на продаж квартири необхідно вказати той факт, що зобов'язання по виплаті боргу не перекладати на покупця. Якщо народних обранців буде обговорений заздалегідь, майбутній покупець має право:
- Вимагати у керуючої компанії довідки, що свідчать про наявність заборгованості на момент покупки нерухомості.
- Повідомити кредиторів про те, що змінився власник житла. Для цього необхідно написати заяву і прикласти до нього відповідні документи, що підтверджують факт угоди купівлі-продажу.
- Повідомити продавця про виявлення неправомірних дій і оповістити про подальші дії.
До відома! Подібні питання не можна вирішувати самостійно. Законодавство РФ зобов'язує сторони вирішувати сформований конфлікт у судовому порядку.
Продавець, покупець і комунальні служби
Будь-яка керуюча компанія зобов'язана вимагати з неплатника повернення боргів, і пошук людини для них - лише питання часу. Нерідко недобросовісні співробітники комунальних служб, навіть знайшовши боржника, продовжують вимагати повернення грошей з нового власника. Така поведінка вважається неправомірним, тому в 100% випадків звернувся до суду власник житла виграє справу. При цьому жодна компанія не має права вимагати з нового власника погашення боргу в суді.
Згідно зі статтею 391 ЦК РФ покупець квартири зобов'язаний регулярно здійснювати платежі з обслуговування з моменту передачі йому прав власності на нерухомість. Якщо на момент укладення договору купівлі-продажу у колишнього власника є борг, порядок його погашення повинен бути оформлений документально.
Письмова згода, яке оформляється у разі досягнення певних домовленостей щодо виплати заборгованості, по суті, є документом, що свідчать про переуступку прав вимоги. Тому при укладанні договору повинні бути дотримані всі правила, встановлені в статті 391 ГК РФ.
Не забувайте про ЖКГ
При передачі прав власності на нерухомість продавець повинен оповістити про дану операцію відповідні органи. До офіційного документу повинні бути додані такі документи:
- Свідоцтво про державну реєстрацію нового власника;
- Договір купівлі-продажу.
Треба сказати, що потенційний покупець нерухомості не повинен лякатися наявності заборгованості перед комунальниками. Якщо даний факт оформлений документально і має юридичну силу, обов'язки з виплати боргів не перейдуть покупцеві разом з правом власності на квартиру. Важливим аспектом в цьому питанні також є наявність офіційного запевнення нотаріуса.
Зацікавленість з боку комунальників
Не менш зацікавленими в питанні продажу житла з боргами є комунальні служби. Тому вкрай важливо надати їм письмове повідомлення про зміну власника. У цьому випадку також необхідно подати прохання про відкриття нових особових рахунків на ім'я нового власника.
Нерідкі випадки, коли співробітники керуючих організацій починають вимагати виплату боргів з покупця. Знайте, такі дії є неправомірними, про що ви можете повідомити і їх. Якщо ваші вимоги припинити подібну поведінку не набуло належної реакції, а загрози відключення електрики і води продовжують надходити, необхідно звернутися в суд. Але в більшості випадків компанії, що управляють розуміють, що роблять неправомірні дії, і після повідомлення про подачу позову заспокоюються.