Інтернет кишить історіями обманутих покупців нерухомості. І ці історії, звичайно, повчальні. У той же час вони формують враження безпорадності простих людей перед спритністю квартирних шахраїв. Але таке враження помилкове. Набагато частіше бувало, що бажаючі купити житло проявляли пильність (в тому числі за допомогою грамотних юристів) і обманювати себе не дозволяли. Як, наприклад, у випадках, про які піде мова нижче.
Історія про не свіжої виписки з ЕГРП
Жінку років 55 звали Надія В'ячеславівна. Вона продавала свою невелику квартиру в старому будинку, але зате розташованому біля станції метро "Проспект миру". Пояснила, що хоче переїхати на околицю Москви, оскільки після недавньої податкової реформи непомірно зросли податки на нерухомість в центрі. "Але ж це тільки початок, - сумно сказала Надія В'ячеславівна. - Податок стане ще вище. Ех, видавлюють нас, пенсіонерів, влада в спальні райони!"
Наполегливість все ж насторожувала. Та й ціна здалася заниженою. І замовив покупець виписку з ЕГРП по тій же квартирі вже самостійно. І все стало ясно. Квартира вже 10 днів як перебувала під арештом в порядку ст. 115 Кримінально-процесуального кодексу. І сама Надія В'ячеславівна, як потім виявилося, була аж ніяк не пенсіонеркою, а віце-президентом компанії. Ця компанія ледь не стала жертвою рейдерського захоплення з боку більш могутнього конкурента, якому в тій місії в якості "свого серед чужих, чужого серед своїх" допомагала якраз Надія В'ячеславівна. Але задум розкрився, в результаті чого на неї завели кримінальну справу за ст. 159 Кримінального кодексу за шахрайство в особливо великому розмірі. Квартира була заарештована як забезпечувальний захід для виплати загрожує підозрюваної (крім 10-річного тюремного терміну) штрафу в 1 млн руб. а також компенсації матеріальної та моральної шкоди потерпілій стороні, тобто компанії, в рейдерському захопленні якої Надія В'ячеславівна брала участь. Докази проти неї були в наявності, і вона тверезим розумом розуміла, що засудження навряд чи уникне. І вирішила хоча б реалізувати свою вельми дорогу квартиру, щоб приховати до кращих часів гроші за неї. Якби не пильність покупця, так би і вийшло.
Історія про користь розширеної виписки з ЕГРП
"Хороша квартира, можете сміливо купувати, - нахвалював свій товар Людмила Олексіївна. - Я недавно її купила і жила б в ній, але раптом знайшла роботу за кордоном. Швидше за все, переїду туди назавжди. А квартиру віддаю швидко і дешево. Вважайте, що за половину ринкової ціни. Беріть - по документам адже все в порядку ".
За документами все було в порядку. По крайней мере, по тим, які представила Людмила Олексіївна. Але з виписки з ЕГРП випливало, що квартира знайшла нового господаря буквально парою місяців раніше. Виглядав цей факт підозріло. І начебто все пояснила продавщиця, але сумніви залишилися.
Виписка з ЕРГП була простою. А якщо замовити розширену? З неї і з'ясувалося, що квартира за останній рік поміняла відразу п'ятьох власників. Почалося все з її приватизації, після якої було кілька продажів. "Погана квартира!" - подумав, в точності по Булгакову, покупець і вирішив з нею не зв'язуватися, а пошукати ще що-небудь.
Як незабаром з'ясувалося, правильно зробив. Пізніше квартира фігурувала у кримінальній справі за тією ж ст. 159 КК РФ. Людмила Олексіївна не дарма говорила про відрядження за кордон. Справжній господар квартири (на той момент ще муніципальної) знаходився саме там на тривалій роботі. За час його відсутності шахраї приватизували її за підробленим паспортом, а потім провели серію фіктивних продажів, щоб замести сліди. Людмила Олексіївна була останньою ланкою в ланцюжку і тепер шукала справжнього покупця, з якого можна взяти реальні гроші.
Звичайно, вона його знайшла. Інша людина незабаром попався в розставлені сіті. Підсумок очевидний. Споконвічний господар квартири, повернувшись в Росію, звернувся в суд і прокуратуру. Суд, відповідно до ст. 166 Цивільного кодексу, оголосив все угоди нікчемними. І хоча останнього набувача визнали сумлінним, йому довелося, як вимагає ст. 302 ГК РФ, квартиру повернути. Тим часом відбувся покупець, що не повівши на обіцянки Людмили Олексіївни (оголошеної до того моменту у всеросійський розшук), вже жив в новій квартирі, яка виявилася нехай і дорожче, але зате юридично чистою.
Історія про перевірку прав можливих спадкоємців
Продавець представився Олегом Євгеновичем. Вісім місяців тому він поховав батька, але до сих пір, за власними словами, не оговтався від шоку. І втіхою навряд чи могла служити батьківська квартира, що дісталася Олегу Євгеновичу за заповітом. Він її вирішив продати, ледь оформивши у власність. І навіть просив не дуже дорого, аби позбутися її і пов'язаних з нею спогадів скоріше.
А оскільки просив недорого, покупець знайшовся швидко. Той, правда, приїхав на зустріч з адвокатом, який виявився вельми допитливим і почав задавати каверзні питання. Хоча, здавалося б, і так все зрозуміло. За заповітом, Олег Євгенович - єдиний спадкоємець. І навіть якщо б знайшовся інший претендент, то що б це змінило? Ст. 1154 ЦК РФ відводить на прийняття спадщини півроку з моменту його відкриття, тобто смерті спадкодавця. А пройшло вже навіть більше.
Однак адвокат потенційного покупця продовжував вникати в деталі. Потім порадив клієнту взяти паузу в переговорах і сказав, що хоче зробити кілька запитів. Угода не відбулася. А насторожило адвоката ось що. Виявилося, покійний був одружений. І хоча з дружиною, матір'ю Олега Євгеновича, розійшовся, розлучення не оформив. Порахував простою формальністю. Дружина була інвалідом і як раз в момент смерті чоловіка давно вже перебувала в лікарні. А значить, по ст. 1148 ЦК РФ, мала право на частину квартири померлого, навіть якщо той заповів її цілком іншій людині. І навіть якщо квартиру чоловік придбав до шлюбу, і вона не була спільно нажитим майном.
При цьому ст. 1155 ЦК РФ дозволяла вдові заявити про свої домагання після закінчення шестимісячного терміну, оскільки у неї була поважна причина не знати про кончину чоловіка.
У Олега Євгеновича з матір'ю взаєморозуміння було повне (не як у батька). На лікування матері були потрібні кошти. Для цього Олег Євгенович і хотів продати квартиру. Але потім вони вирішили спробувати і гроші отримати, і квартиру зберегти. Варто тільки матері пред'явити свої права на неї вже після угоди, як суд повинен буде розірвати купівлю-продаж. А далі як зазвичай: все, що виручили при продажу, вже нібито розтратили і готові повертати маленькими частинами з зарплати.
Історія про довідку з психоневрологічного диспансеру
"Продаю квартиру швидко, оскільки переїжджаю за місто, - бадьоро сказала Валентина Іванівна, бабуся, якій було на вигляд близько 70 років. - Свіже повітря в моєму віці - найкращі ліки. Ти не хвилюйся: я - єдина господиня в квартирі. Маю повне право робити з нею все, що захочу. Покупай: за такою ціною двокімнатну ти не знайдеш ".
Претендент на житло задумався. Документи всі в порядку. Але тільки бабуся дуже старенька. І веде при всій своїй доброзичливості себе трохи дивно. Ніби й не цілком адекватно.
І попросив він тоді Валентину Іванівну принести довідку про те, що та не стоїть на обліку в психоневрологічному диспансері. Бабуся в крик: "Навіщо ж ти мене так ображаєш!" Не дуже допомогло і зачитування спеціально для неї ст. 177 ГК РФ, яка не визнає угоди, коли її учасник не розуміє значення своїх дій. Так нічого в той день домогтися і не вдалося.
Через пару тижнів Валентина Іванівна раптом подзвонила сама. "Приїжджай підписувати договір, - сказала вона, - дам я тобі довідку". Що ж, квартира все ще потрібна, чому б не приїхати. І ось вона довідка. Друку стоять, дата свіжа, прізвище та по батькові збігаються, а ім'я іншого. "Вони, напевно, щось там переплутали, - заголосила Валентина Іванівна. - Ох, вже ці лікарі! Так, не переживай ж ти! Покупай квартиру, я тобі ще відсотків п'ять скину, аби час більше не витрачати".
Але наш герой від покупки відмовився. І тим самим врятував себе від неприємностей. Вся таємниця історії спливла, як правило, не пізніше. Виявилося, даремно Валентина Іванівна грішила на лікарів. Довідка була виписана на її рідну сестру, що не складалася в ПНД на обліку. А сама Валентина Іванівна якраз там спостерігалася і документ про те, що здорова, на своє ім'я отримати не могла. Але дуже хотіла цієї угоди і сподівалася, що клієнт подивиться папір не дуже уважно. Або ж повірить в неохайність співробітників ПНД.
Чому хотіла угоди? Якраз для того, щоб потім визнати її недійсною на підставі тієї самої ст. 177 ГК РФ і привласнити гроші. Саме юридично підкована сестра навчила Валентину Іванівну таких хитрощів. Добре, що покупець теж виявився грамотним. А інакше залишився б без усього.