Уявіть ситуацію: живуть собі мати і дочка. У матері є квартира. У власності. І є дочка. Як передати їй нерухомість? Чому віддати перевагу: дарування, заповіт, купівлю-продаж? У всього є свої плюси і мінуси. Саме про них міркує сьогодні «Власник».
В угоді купівлі-продажу житла, в принципі, все гранично ясно.
Цивільний кодекс РФ дає наступне визначення договору купівлі-продажу нерухомості: за договором продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 549 ЦК РФ) за певну плату.
У випадку з матір'ю і дочкою про оплату не йдеться. Вони укладуть договір, квартира відійде дочки, і на цьому мета буде досягнута. Такі угоди, звичайно, не дуже відповідають закону, але зустрічаються на кожному кроці.
1) Якщо дочка заміжня, то куплена в шлюбі квартира буде сумісною власністю подружжя. І в разі розлучення чоловік може претендувати на половину. Якщо мати хоче, щоб дочка була одноосібним власником, то даний варіант підходить, тільки коли між подружжям укладено шлюбний договір, строго розділяє їх майно.
2) Для багатьох укладення договору купівлі-продажу - можливість отримати податковий майнове відрахування. У нашому випадку отримати його не вийде. У відповідності з Податковим кодексом РФ, майновий податкове вирахування при купівлі житла не застосовується у випадках, коли угода купівлі-продажу відбувається між фізичними особами, які є взаємозалежними відповідно до статті 20 Податкового кодексу. Звернувшись до даної статті, бачимо, що взаємозалежними особи вважаються, якщо:
- особи складаються, відповідно до сімейним законодавством Російської Федерації, в шлюбних відносинах, відносинах спорідненості або властивості, усиновлювача та усиновленої, а також опікуна й опікуваного.
Крім цього взаємозалежними особи вважаються, коли:
- одна фізична особа підпорядковується іншій фізичній особі за посадовим положенням;
- одна організація безпосередньо або опосередковано бере участь в іншій організації, і сумарна частка такої участі становить понад 20 відсотків.
Крім того, суд може визнати особи взаємозалежними і з інших підстав, якщо відносини між цими особами можуть вплинути на результати операцій з реалізації товарів (робіт, послуг).
3) Оформивши квартиру за договором купівлі-продажу, мати отримає дохід у вигляді вартості квартири. Навіть якщо він буде тільки на папірці, у матері все одно виникає обов'язок заплатити податок на доходи фізичної особи. У відповідності з Податковим кодексом, доходи від реалізації нерухомого майна підлягають оподаткуванню.
Якщо квартира перебувала у власності матері менше трьох років, то податок сплачується з суми понад 1 млн руб. (Майнове відрахування при продажу). Звичайно, мати і дочка має право написати в договорі, що вартість квартири становить всього 1 млн руб. щоб уникнути оподаткування. Але податківці мають право, в разі якщо ціна за товар оголошується більш ніж на 20% нижче або вище ринкової, винести рішення про донарахування податку і пені, розрахованих таким чином, як якщо б результати цієї угоди були оцінені виходячи з ринкових цін. Тобто податківці можуть донарахувати податок, так що мало не покажеться!
4) Продавши квартиру своєї дочки, мати може і далі жити в квартирі, не виписуючись звідти. Але якщо дочка захоче продати квартиру, то мати ніяк не зможе перешкодити їй в цьому. Більш того, відповідно до ст. 292 ГК РФ, перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом. Це жирний мінус вже для мами - можна в будь-який час опинитися на вулиці.
До плюсів угоди відноситься лише те, що угода досить швидка в оформленні. Після того як зібрані всі документи і подані на державну реєстрацію, дочка стане власницею житла через місяць.
Що стосується процедури оформлення, то тут принципових відмінностей від інших угод немає. Складається договір купівлі-продажу квартири. Мати і дочка його підписують. Потім, зібравши всі необхідні документи, йдуть в Федеральну реєстраційну службу і подають заяву та документи на реєстрацію. Державне мито за реєстрацію складе 1000 руб. - порівну, за реєстрацію договору та реєстрацію права власності. Якщо у реєстратора не буде підстав для відмови або для призупинення реєстрації, то через місяць мати отримає зареєстрований договір, а дочка - свідоцтво про право власності.
Ще один спосіб зробити свою дочку власницею квартири - померти.
Якщо в сім'ї є кілька дітей, а мати хоче зробити спадкоємицею квартири саме цю дочку, то необхідно скласти заповіт, звернувшись за допомогою до нотаріуса. Якщо ж крім дочки спадкоємців немає, то можна заповіт і не залишати. Дочка успадкує квартиру, будучи спадкоємицею за законом.
Які мінуси цього способу оформлення?
Мабуть, головний і єдиний мінус - це те, що стати власником квартири можна буде тільки після смерті батьків.
Днем відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. Протягом 6 місяців з моменту відкриття спадщини дочки необхідно буде подати заяву нотаріусу про видачу свідоцтва про право на спадщину.
Саме свідоцтво про право на спадщину видається в будь-який час після закінчення 6 місяців з дня відкриття спадщини.
До плюсів можна віднести:
- дочка-спадкоємиця буде одноосібним власником квартири, навіть якщо вона заміжня, так як квартира дістанеться їй з безоплатної угоді. Чоловік ні за яких обставин не зможе претендувати на розділ такого майна;
- в даний час податок на майно, отримане в порядку спадкування, скасований, тобто платити нічого не доведеться.
Витрати по оформленню спадщини:
- державне мито за нотаріальне посвідчення заповіту - 100 руб .;
- за видачу свідоцтва про право на спадщину: дітям спадкодавця, у тому числі усиновленим, - 0,3 відсотка вартості успадкованого майна, але не більше 100 тис. Руб. Поки що для розрахунку береться не ринкова вартість, а оцінка БТІ - для квартир, кадастрова вартість - для земельних ділянок.
Реєстрація права власності на квартиру новим власником - 500 руб.
Відповідно до Цивільного кодексу, за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність.
Мабуть, оформити квартиру за договором дарування в нашому випадку найзручніше. По-перше, за загальним правилом, якщо громадянин отримує в дар нерухоме майно, то він повинен заплатити податок на доходи фізичної особи.
Квартира, яка отримана в порядку дару, також є доходом, який підлягає оподаткуванню за ставкою 13% від доходу.
Але, відповідно до ст. 217 НК РФ, доходи, отримані в порядку дарування, звільняються від оподаткування в разі, якщо дарувальник і обдаровуваний є членами сім'ї або близькими родичами, відповідно до Сімейного кодексу Російської Федерації. Таким чином, дочка буде звільнена від податку на доходи фізичної особи.
По-друге, якщо дочка заміжня і батьки подарують квартиру їй, то вона буде одноосібним власником даній житловій площі. Це правило випливає з ст. 36 Сімейного кодексу, відповідно до якої майно, отримане одним з подружжя під час шлюбу в дар, є тільки його власністю. У разі розлучення чоловік не зможе вимагати розділу квартири. Хоча, якщо в період шлюбу за рахунок спільного майна подружжя або праці чоловіка будуть проведені вкладення, значно збільшують вартість квартири (капітальний ремонт, реконструкція, переобладнання та інші), він зможе претендувати на свою частку по суду.
Що стосується порядку оформлення, то тут все так само, як і при купівлі-продажу. У простій письмовій формі укладається договір дарування. Він не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, але підлягає державній реєстрації. Також буде необхідно зареєструвати право власності на квартиру за дочкою.
Підпишіться на нашу сторінку в Facebook і ви завжди будете в курсі останніх новин
Підписуйтесь на наш канал в Telegram і отримуйте повідомлення про головні новини
Підписуйтесь на наш канал в Viber і отримуйте повідомлення про головні новини
Підписуйтесь на нашу сторінку в Одноклассниках і дізнавайтеся новини першими
Підписуйтесь на нашу сторінку Вконтакте і дізнавайтеся новини першими