Для багатьох громадян нашої величезної країни житлове кредитування є єдиною можливістю придбати комфортабельне житло.
Оформлення іпотеки передбачає безліч різних нюансів - починаючи від підбору найбільш вигідної пропозиції та закінчуючи держреєстрацією прав на нерухомість.
Одним з "наріжних каменів" є висновок іпотечного договору, особливості якого ми розглянемо далі.
Що це таке
Іпотечний договір - це документ, який регламентує взаємовідносини між заставодавцем (позичальником, боржником) і заставодержателем (банком).
Нормативна регламентація, відповідно до ст. 8 ФЗ № 102 "Про іпотеку" (далі - Закон), міститься в наступних правових актах:
- у Цивільному кодексі України (далі - Кодекс), зокрема, в Главі 27, 28;
- в законі ;
- в Параграфі 3 Глави 23 Кодексу.
Відповідно, правове регулювання іпотечного договору здійснюється:
- загальними правилами і нормами Кодексу, передбаченими для укладення договорів;
- положеннями Кодексу, встановленими для договору про заставу;
- нормами Закону.
Виходячи з ст. 420 Кодексу, договір - це угода двох або більше осіб про визначення, зміну або закінчення дії цивільних прав або обов'язків.
Ст. 432 Кодексу регламентує, що контракт розглядають як ув'язнений, якщо між учасниками угоди було досягнуто згоди з усіх істотних умов.
У свою чергу, ч. 2 ст. 10 Закону визначає окремий випадок вступу в силу саме іпотечного договору - з моменту державної реєстрації такого документа.
Ч. 1 ст. 10 Закону встановлює, що іпотечний договір:
- складають в простій письмовій формі, без нотаріального засвідчення;
- підлягає обов'язковій держреєстрації у встановлені терміни;
- при недотриманні нормативних положень про держреєстрацію, договір визнається нікчемним правочином і не тягне за собою будь-яких юридичних наслідків для сторін процесу і / або третіх осіб.
істотні умови
Основоположні умови, які повинні бути присутніми в готовому документі, вказані:
Закон говорить про таких умов, які в обов'язковому порядку мають бути присутніми в договорі про іпотеку:
- предмет іпотеки (квартира, житловий будинок, земельну ділянку, будинок і ін.);
- оцінка заставленого майна;
- сутність зобов'язання, яке забезпечується заставою нерухомості;
- сума зобов'язань і термін їх виконання позичальником.
Ті ж істотні умови перераховані і в Кодексі. Крім цього, законодавство визначає, що за бажанням сторін у договір також можна включити:
- умови про порядок процедури щодо стягнення на майно - або в порядку судового провадження, або в досудовому режимі.
Ч. 2 ст. 9 Закону говорить про те, як повинен бути зазначений предмет застави в іпотечному договорі:
Крім цього, в договорі має бути зазначено:
- право заставодавця, через якого майно йому належить (право власності, що виникло після держреєстрації);
- назва органу, що здійснив держреєстрацію даних прав (Реєстраційна палата).
Оцінка заставного майна:
- вказується в грошовому вираженні;
- визначається на підставі угоди між банком і позичальником.
Також в договорі повинні бути присутніми умови:
- про зобов'язання, яке забезпечується заставою (сума кредиту, розмір відсотків за весь термін кредитування, ПСК, підстава виникнення, нормативний термін виконання);
- про наявність застави, якщо права банку засвідчуються відповідною цінним папером.
Вимоги до оформлення
Закон регламентує, що іпотечний договір не вимагає нотаріальної форми - висновок можна зробити у звичайній письмовій формі.
- оформлятися згідно з правилами, визначеними Кодексом та Законом для договорів даного типу;
- пройти реєстрацію в Росреестра в установленому порядку;
- містити в собі всі істотні умови, які передбачені законодавством;
- володіти додатковими умовами, перерахованими в ст. 9.1. Закону.
Зокрема, ст. 9.1. Закону визначає, що в іпотечному договорі в обов'язковому порядку повинна бути присутнім запис про повну вартість кредиту (ПСК), яка повинна розміщуватися на першій сторінці документа.
При оформленні договору банк також повинен вказати умови:
- про розмір неустойки за порушення позичальником кредитних зобов'язань;
- про порядок надання інформації (через мережу Інтернет, на публічних стендах і ін.), а також про способи інформування позичальника.
Також необхідно включити:
Як полягає, його зразок
Іпотечний договір укладається за допомогою складання сторонами (банком і позичальником) документа і подальшого його подання до органу, що здійснює держреєстрацію прав.
Після того, як учасники процедури належним чином досягли угоди, вони надають документ до територіального відділення регпалати для запуску процесу держреєстрації.
У разі, якщо не були дотримані вимоги Закону щодо наявності суттєвих умов, або були порушені інші вимоги, Росреестр вправі відмовити в здійсненні реєстрації.
Вступ договору в законну силу відбувається після того, як регпалати внесе відповідний запис в ЕГРП. Для запуску процесу заставодавцю і заставодержателю необхідно подати спільну заяву.
Регпалати реєструє договір про іпотеку, не запрошуючи будь-яких інших документів, крім спільної заяви.
Форма іпотечного договору може бути різною - залежно від конкретних обставин, додаткових умов і ін. Типовий зразок документа можна скачати тут.
терміни реєстрації
Терміни здійснення держреєстрації іпотечного договору регламентуються ч. 5 ст. 20 Закону.
Згідно з нормативними положеннями цієї статті, існують наступні встановлені терміни:
- За загальним правилом, іпотека реєструється Реєстраційної палатою протягом 1 місяця з дати надходження до цього органу всіх необхідних документів, передбачених Законом для здійснення процедури.
- Відносно нежитлових будівель, ділянок землі, інших будівель і споруд термін становить 15 робочих днів.
- Відносно іпотеки квартир та інших приміщень, призначених для безпосереднього проживання громадян - протягом 5 робочих днів з дати подання документів в Росреестр.
- Якщо здійснюється іпотека земельної ділянки, і на даній ділянці розташовані будівлі, будівлі або споруди, реєстрація буде проведена в терміни, відповідні нормативним термінами для реєстрації даних будівель, приміщень або споруд.
- Якщо іпотека не в силу закону, а на підставі нотаріально засвідченого договору, держреєстрація проводиться в строк, не пізніше 5 робочих днів.
Держмито за реєстрацію
Нормативне регулювання порядку і розмірів сплати держмита за вчинення держреєстрації іпотечного договору здійснюється відповідно до норм ст. 24 Закону.
У відповідній статті зазначено, що за
- держреєстрацію договору;
- реєстрацію іпотеки як обтяження;
- внесення відповідних записів в ЕГРП;
- видачу документації,
державне мито підлягає сплаті один раз за всі вищевказані дії. Розмір і терміни сплати держмита регламентуються Податковим законодавством, зокрема, ст. 333.33 НК РФ.
П. 28 ч. 1 відповідної статті говорить, що за здійснення держреєстрації договору стягується держмито в розмірі:
Тут же позначений основний нюанс - якщо договір укладається між фізичною та юридичною особою (банком і позичальником), держмито стягується в розмірі, як для фізичних осіб, тобто 1000 рублів.
Вищесказане відноситься до іпотеки, яка виникає в силу договору. На підставі ч. 2 ст. 20 Закону, іпотека в силу закону підлягає реєстрації без сплати державного мита.
нотаріальне посвідчення
Згідно ч. 3 ст. 339 Кодексу, угода про заставу укладається в простій письмовій формі і не потребує нотаріального засвідчення, якщо в інших законах або угоді сторін не прописано інше положення.
Ч. 1 ст. 10 Закону також стверджує, що документ повинен бути складений в простій письмовій формі.
Оскільки в ч. 3 ст. 1 Закону сказано, що загальні правила про заставу, перераховані в Кодексі, застосовуються до договору про іпотеку тільки в тому випадку, якщо в Законі не встановлено інші правила, можна зробити висновок про необов'язковість нотаріального посвідчення іпотечного договору.
Однак це не означає, що нотаріальна форма заборонена. Сторони можуть скористатися послугами нотаріуса при наявності такої необхідності.
При цьому останній придбає право подати в Росреестр заяву, на підставі якого іпотека також може бути зареєстрована (ч. 1 ст. 20 Закону).
Розірвання договору іпотеки за ініціативою позичальника
Згідно із загальним правилом, установленим ст. 450 Кодексу, розірвання іпотечного договору можна зробити за обопільною згодою сторін. Відповідно, однією ініціативи позичальника недостатньо - потрібно узгодити питання і з банком.
Однак договір може бути розірваний і за рішенням суду - для цього необхідно, щоб одна зі сторін процесу істотно порушила умови договору.
Таким чином, якщо банк не дотримується норм договору, позичальник має право звернутися до суду з відповідною вимогою.
Угода про розірвання, його зразок
Зразок угоди про розірвання кредитного договору за домовленістю сторін можна скачати тут.
Чи можна відмовитися після підписання
Відмовитися від іпотечної позики можна і після підписання кредитного договору. Все залежить від того, чи були фактично виконані зобов'язання банку перед позичальником - перерахування грошових коштів за призначенням (наприклад, забудовнику нерухомості).
В такому випадку, рекомендується укласти з банком угоду про розірвання. Позичальнику при цьому доведеться повернути:
- суму отриманого кредиту;
- відсотки за фактичне користування позиковими коштами.
як оскаржити
Найчастіше виникає необхідність оскаржити укладений договір про іпотеку нерухомого майна.
Оскаржити договір буде потрібно в наступних випадках:
- якщо з особою, яка не правомочним брати участь в угоді, було укладено іпотечний договір (наприклад, з обмежено дієздатним громадянином);
- при наданні в заставу нерухомості, що не може бути предметом застави по іпотеці;
- при невідповідності умов іпотечного договору вимогам і нормам закону;
- при суперечках, пов'язаних з невідповідністю застосовуваних заходів банком щодо примусового стягнення заборгованості зазначеним в первісному договорі.
У будь-якому випадку, необхідно намагатися врегулювати питання в досудовому порядку, провівши відповідну претензійну роботу з контрагентом.
При негативному результаті слід звертатися до суду, який, на підставі ст. 166 Кодексу про оспорімих і нікчемних угодах, оцінить обставини справи, що розглядається і винесе справедливий вердикт.
Договір про іпотеку - основний документ, яким регулюються взаємовідносини між банком і споживачем послуг - позичальником.
У договорі повинні бути відображені істотні умови, зазначені в Законі. Крім цього, документ обов'язково повинен бути зареєстрований в Росреестра, а в ЕГРП - внесено відповідний запис.
Умови іпотеки для вчителів ви можете знайти на цій сторінці.