Договір найму житлового приміщення
Згідно ст. 288 ГК РФ громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання, а також для проживання членів його сім'ї. Житлові приміщення можуть здаватися їх власниками для проживання іншим особам на підставі договору.
Основний юридичною формою такого договору є договір найму житлового приміщення. Найважливіші положення про договір найму житлового приміщення врегульовані в ст. 671--688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК УРСР.
Договір найму житлового приміщення - один з видів цивільно-правових договорів; одночасно договір найму житлового приміщення є основним договором житлового права.
За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК України).
У Цивільному кодексі України договір найму житлового приміщення врегульовано з урахуванням положень про регулювання житлових відносин по найму житлового приміщення і користування ним, що містяться в ЖК РРФСР, а також в Законі РФ "Про основи федеральної житлової політики" та інших федеральних законах.
У договорі найму житлового приміщення сторонами є особа, яка зобов'язується надати житлове приміщення у володіння і користування (наймодавець), і особа, якій житлове приміщення передається у володіння і користування для проживання в ньому (наймач).
Як наймодавця може виступати власник житлового приміщення (держава, муніципальне утворення, юридична особа або громадянин, які є власниками житлових приміщень, і ін.) Або уповноважені ним особи.
Наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин.
Правове врегулювання житлових відносин по найму житлових приміщень здійснювалося в різний час по-різному. До прийняття Житлового кодексу ці відносини регулювалися цивільним законодавством. Причому в ЦК РРФСР 1922 р взагалі не було спеціальних норм про договір житлового найму, а останній підпадав під дію норм Цивільного кодексу про майновий найм.
Потім з прийняттям загальносоюзних Основ житлового законодавства і ЖК РРФСР житлові відносини стали регулюватися нормами житлового законодавства. Статті про договір найму житлових приміщень були виключені з ЦК РРФСР (1964 г.), крім однієї статті, яка мала визначення договору найму житлового приміщення.
За своєю юридичною природою договір найму житлового приміщення є двостороннім (взаємним), консенсуаль-ним, оплатним. Дане у Цивільному кодексі України визначення договору найму житлового приміщення є загальним для всіх видів найму незалежно від приналежності житлових приміщень, що є об'єктом даного договору.
Основні види договору найму житлового приміщення
Новий Цивільний кодекс вніс ряд істотних коректив в регулювання житлових відносин, пов'язаних з наймом житлових приміщень.
Що стосується договору оренди житлового приміщення, то відповідно до ЦК РФ такий договір є лише підставою для надання житлового приміщення у володіння і (або) використання юридичним особам. У Цивільному кодексі України прямо передбачається, що "юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян" (п. 2 ст. 671).
У Цивільному кодексі України міститься ряд положень, що мають загальне значення для всіх видів найму житлового приміщення. У п. 3 ст. 672 ГК РФ в якості таких загальних положень називаються: форма договору найму житлового приміщення (ст. 674), збереження договору найму при переході права власності на житлове приміщення (ст. 675), обов'язки наймача житлового приміщення (ст. 678), вселення тимчасових мешканців (ст. 680), ремонт зданого в найм житлового приміщення (ст. 681), піднайом житлового приміщення (п. 1-3 ст. 685).
Конституція РФ (ч. 3 ст. 40) передбачає, що житло надається безкоштовно (або за доступну ціну) "малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам", які потребують поліпшення житлових умов.
У Конституції Російської Федерації (ст. 40) вказується, що громадянам, які потребують житло, воно надається з державних, муніципальних та інших житлових фондів.