Не завжди ділянку, взятий в оренду на довгий термін, влаштовує орендаря. Іноді трапляється так, що через рік земельний наділ лягає на плечі важким тягарем, і виникає бажання його позбутися. Причин може бути безліч. Хтось може освоїти землю, а хтось робить спробу і опускає руки. Як бути тим, у кого договір оренди ще не закінчився?
Законодавча база
Договір оренди укладається між орендарем та орендодавцем. У цьому випадку важливо те, що фактичним об'єктом угоди за договором є право оренди, а не саму ділянку. Виходячи з цього, розберемося, що таке переуступка прав.
Закон в цій справі спирається на Цивільний Кодекс РФ, зокрема - статті 606 і 607. Відповідно до закону орендар у разі переуступки прав повинен відмовитися від них в рамках початкового договору. Після цього він не буде мати відношення до даного наділу землі. Як орендарів виступають:
- громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства;
- юридичні особи, зареєстровані на території нашої країни.
Навіть якщо ділянку видано орендарю державою або муніципалітетом на строк понад п'ять років, можна оформити переуступку прав.
Умови переуступки прав:
- якщо договір укладено на термін понад п'ять років, то власника ділянки необхідно всього лише повідомити про те, що орендар змінюється;
- якщо договір укладено на короткий термін, орендар не має право переуступки прав на наділ без згоди орендодавця;
- згода вимагається від департаменту міського майна або іншого дублюючого органу.
Дуже часто пункт про згоду на переуступку прав на оренду землі власника земельної ділянки буває прописаний в договорі.
правові особливості
Існують правила, згідно з якими в деяких випадках переуступка просто неможлива:
- Якщо це прописано в самому договорі як заборона переуступки прав оренди.
- Навіть якщо договір не містить умов першого пункту, переуступка неможлива, якщо ділянка обтяжений борговими зобов'язаннями і спірними питаннями.
- Якщо колишній орендар викупну вартість не погасив.
- У разі, коли на ділянці зведені незаконні будови.
Для того щоб переуступка відбулася, необхідно скласти договір. Важливо, щоб новий договір був зареєстрований до моменту закінчення дії початкового. Реєстрація проводиться відповідно до статті 164 Цивільного Кодексу в службі державної реєстрації. При виникненні питань ви можете проконсультуватися з досвідченими юристами на нашому сайті. Має бути зареєстрована зразу два документа, якщо всі умови дотримані:
- новий договір переуступки прав;
- додаткову угоду до первинного договору.
Сам порядок і подробиці описані нижче. Крім ділянки новий орендар також повинен взяти на себе зобов'язання щодо сплати орендної плати в тому ж обсязі, що було обумовлено заздалегідь.
Порядок переуступки прав
Під переуступкою можна мати на увазі:
- передачу орендних прав у рамках укладеного раніше договору;
- передачу права на укладення договору оренди до моменту, коли початковий документ підписаний сторонами.
Друга ситуація технічно трапляється часто: громадянин виграє на аукціоні право укладення договору оренди і має можливість його продати. Така ситуація можлива, якщо аукціон визнаний таким, що відбувся.
Ми ж будемо розглядати порядок переуступки прав, описаний у другій ситуації. Він такий:- У орендодавця запитується письмова згода (якщо договір укладено на термін до п'яти років) або ж він інформується про це.
- Оформляється письмовий договір.
- Збирається пакет необхідних документів.
- Договір реєструється на підставі доданих паперів.
Це весь процес, він вимагає деякий час. Про згоду власника ділянки також потрібно знати деякі нюанси.
Угода про переуступку
Для того, щоб угода відбулася, необхідно три документа:
- договір переуступки прав;
- згода орендодавця (якщо це необхідно);
- угоду.
Так зване згоду являє собою заяву про те, що власник згоден з переуступкою. По суті орендодавець повинен скласти і передати орендарю письмову відповідь на запит про переуступку права оренди. Що повинно бути в заяві?
Приблизний бланк заяви можна завантажити за посиланням. Якщо договір можна укласти в простій формі, не особливо апелюючи даними, то угода краще заповнити, вказавши як статті в законі, на підставі яких переуступка можлива, так і пункти договору, укладеного орендарем.
Угода про переуступку прав необхідно до того договору, що складений заздалегідь з орендодавцем. Важливо всі папери для цього привести в порядок. Додаткова угода включає в себе шапку договору. У ньому описаний порядок передачі земельного наділу в разі, якщо жоден з пунктів самого договору не суперечить рішенню.
На підставі додаткової угоди:
- орендар повністю позбавляється своїх прав;
- права оренди переходять до третьої особи;
- якщо земля муніципальна чи державна, угода запитується в департаменті міського майна.
Договір переуступки права оренди
Договір допускається складати в простій формі, не дотримуючись певного зразка. Головне, щоб в ньому дублювалися всі основні пункти попереднього договору:
- термін аренди;
- сума орендної плати;
- всі умови, при яких угода може бути розірвана;
- додаткові умови орендодавця.
Предметом договору повинен виступати земельну ділянку, має кадастровий номер, оскільки іншої не підходить для оформлення. Тим же, хто зібрався викупити права оренди, потрібно буде заздалегідь дізнатися дані на ділянку. Для цього можна звернутися до власника ділянки або орендарю і попросити копії документів для ознайомлення. Про правовстановлюючих документах можна уточнити у юристів нашого сайту при безкоштовній консультації.
Примірний договір можна скачати по Посилання. Звертаємо увагу на те, що повинно бути в договорі:
- відомості про земельному наділі;
- дата складання та термін договору;
- реквізити сторін.
Щоб угода відбулася, цей документ повинен пройти реєстрацію.
Реєстрація
Державній реєстрації підлягають:
- договір про перехід прав оренди третій особі;
- додаткову угоду до попереднього договору.
Процедура проводиться в Росреестра. Список документів, необхідний для подачі в держорган:
- документи, що посвідчують особу;
- договір і угода (в двох примірниках);
- Заява;
- правовстановлюючі папери;
- згода власника ділянки;
- згода чоловіка (при необхідності);
- довіреність, якщо громадянина представляє інша особа.
Також може знадобитися узгодження з комітетом із земельних ресурсів, але тільки для земель сільськогосподарських.
Переуступка прав на земельну ділянку - процедура нескладна. Часу на неї може знадобитися досить багато, як мінімум 1 місяць. Саме тому краще заздалегідь вивчати питання, що стосується збору необхідних паперів. Це позбавить вас від помилок.