Суборенда регулюється п. 2 ст. 615 Цивільного кодексу РФ, в якому зафіксовано, що орендар може за згодою орендодавця передавати майно в суборенду. При цьому права та обов'язки орендаря переходять до іншої особи.
Складність операції суборенди полягає в тому, що в ній беруть участь три сторони, так як орендар здає в оренду приміщення третій особі. У зв'язку з цим виникає ряд проблем.
Як вже говорилося, орендар може передати майно в оренду тільки за згодою власника. При цьому необхідно документально підтвердити згоду законного власника. У Цивільному кодексі немає положень, що визначають специфіку здачі майна в суборенду. Тому немає законодавчо встановленого порядку надання документів про згоду власника на реєстрацію юридичної особи.
Для того, щоб зафіксувати документально згоду власника на передачу нерухомості в суборенду, використовується кілька способів. Згода може вказуватися безпосередньо в договорі оренди або ж оформлятися окремо - у вигляді угоди, листи, доповнення або додатка до договору. Суборендар докладає договір оренди до пакету документів для реєстрації юридичних осіб.
Якщо згоду на подальшу оренду прописано в договорі оренди, то орендар надалі може не отримувати дозволи на здачу в оренду. Це зручно для орендаря, але несе ризики для орендодавця, так як він не знатиме, з ким орендар укладе договір суборенди і які умови включить в договір.
- Необхідна згода власника приміщення на суборенду. Свідоцтво на право власності не може бути замінено на який-небудь інший документ;
- Термін договору суборенди не може бути довше, ніж термін договору оренди;
- Орендар не може передати суборендарю більше прав, ніж є у нього самого;
- Обов'язково потрібно зареєструвати договір суборенди, якщо його термін більше 1 року. Якщо немає державної реєстрації, то суборендар не зможе застосувати законні способи захисту своїх прав у разі припинення договору з ініціативи орендаря або орендодавця;
- Дострокове припинення договору оренди або визнання його недійсним автоматично відіб'ється на договорі суборенди.