У цій статті ми опишемо законодавчі положення, можливі переваги та недоліки такого виду угоди, а також надамо читачам деякі поради щодо підписання договорів про суборенду.
Простими словами суборенда нежитлового приміщення являє собою передачу орендарем орендованого ним нежитлового споруди (або його частини) на умовах оренди сторонній особі. Таким чином, особливості даної операції в тому, що в даних правовідносинах беруть участь по факту відразу три (а не дві, як за умов оренди) сторони. З цієї причини на практиці виникає безліч правових нюансів.
Тому існує два варіанти отримання письмової згоди орендаря:
Таким чином, підсумовуючи вищевикладене спробуємо визначити основні моменти підписання договорів суборенди, можливі ризики, а також дати слушні поради читачам, щоб не потрапити в халепу.
Найголовніше - це обов'язкове отримання письмової згоди на передачу в суборенду від безпосереднього власника нежитлового споруди. Правова норма про наявність дозволу орендодавця, є імперативною (беззастережно обязательственной) і ні в якому разі не може бути перетворена іншими умовами основного договору про оренду.
Тобто якщо раптом в угоді про оренду буде передбачено положення, що орендар має право передавати орендоване спорудження без наявності дозволу орендодавця - це умова угоди є неправомірним.
Щодо термінів дії господарських договорів про суборенду, то вони не можуть бути підписані на термін, який більше терміну дії договору про оренду. А якщо договір про оренду відповідно до положень федерального цивільного законодавства пролонгується на новий термін, то дана норма застосовується і до угоди про суборенду.
У разі дострокового розірвання договору оренди, така ж доля спіткає і угоду про суборенду - дострокове припинення дії. Якщо по деяких обставинах договір оренди буде визнаний недійсним в суді - анулюється також і угоду про суборенду.
Крім цього, орендар не має права передавати суборендарю більше прав щодо володіння і користування нежитловим приміщенням, ніж та сам володіє на підставі договору про оренду.
Наступний важливий нюанс. У узгодженості з Цивільним кодексом, якщо договір про суборенду нежитлового споруди підписується на термін більше 12-ти календарних місяців, то він підлягає держреєстрації, причому в обов'язковому порядку. Якщо ж орендар не зареєструють цей договір - він несе певні ризики. Так, чи не легалізований за затвердженою процедурою договір суборенди нежитлової нерухомості, термін дії якого більше одного року, є неукладеним.
І тоді, якщо, наприклад, орендар зобов'яже суборендаря покинути орендоване ним споруду раніше покладеного терміну, прописаного в угоді, він не зможе в судових інстанціях скористатися своїми гарантованими правами.