Текст: Тимофій ТИТАРЕНКО, експерт з правових питань нерухомості Інституту проблем підприємництва
Договір з ріелтор му: без «підводних каменів»
Відносини з агентством нерухомості в силу того, що людина купує (продає) одну з найдорожчих речей - житло, - часто набувають суто довірчий характер. Тим часом, оскільки за послуги ріелтора необхідно платити, а досягнутим з його допомогою результатом клієнт задоволений не завжди, неминуче виникають суперечки, які часто одними переговорами не вирішиш. Значить, і до суду недалеко. А тут переважну роль для вирішення конфлікту, безсумнівно, грають підписані сторонами документи, що закріплюють їх взаємні зобов'язання.
Перше, на що необхідно звернути увагу при укладанні договору з агентством нерухомості, це якісь зобов'язання на себе бере ріелтор, і що має право від нього вимагати клієнт. Перш за все, потрібно уточнити, які послуги агентства нерухомості оплачує замовник.
Як правило, ріелторська фірма бере винагороду:
1. За повний супровід угоди, що укладається з нерухомістю.
2. За конкретний результат, досягнутий за допомогою агентства - успішне проведення операції.
3. За надану агентством нерухомості клієнту інформацію про об'єкти або контрагентів (як юридичною мовою величають іншу сторону за договором).
Підписуючи з агентством договір на пошук, продаж житла або об'єкта комерційної нерухомості. клієнт, по суті, робить висновок цілий пакет угод: договір на надання послуг, договір доручення. агентський договір. договір комісії або попередній договір купівлі-продажу. Часто пропоновані до підписання документи химерно поєднуються риси кількох видів договорів з числа зазначених вище.
Таким чином, правильно сформульований предмет договору дозволить клієнтові чітко визначити коло обов'язків агентства.
Судова практика в питанні про те, що слід вважати належним доказом надання послуг, ще не склалася. На думку одних юристів, обгрунтуванням наданих послуг буде факт скоєння замовником угоди щодо об'єкта нерухомості. Інші фахівці вважають, що агентство (виконавець) повинен представити документальні докази: довідки, зібрані для здійснення угоди, письмові доручення клієнта, акти про надання послуг, підписані ним же і т. П.
У такій ситуації укладення договору про надання послуг для агентства вигідно лише на стадії пошуку для продавця або покупця прийнятного варіанту для угоди. Настання несприятливих наслідків одностороннього розірвання угоди агентства намагаються уникнути, включивши в договір умову про те, що в разі відмови замовника (покупця) від придбання об'єкта винагороду (як правило, виплачується авансом) поверненню не підлягає. Або договором надання послуг встановлюється неустойка в користь ріелторської фірми. В обох випадках подібні умови є нікчемними в силу того, що Цивільний кодекс РФ не передбачає сплати будь-якої неустойки при одностороннє розірвання договору замовником.
Клієнтам ріелторських компаній можна порекомендувати обумовлювати виплату винагороди за надані послуги фактом переходу права на продаваний (або купується) об'єкт. Для продавців об'єктів нерухомості буде незайвим додатково обумовити, що винагорода за послуги агентства буде утримано безпосередньо з належної продавцю продажної суми квартири. Встановлення неустойки за односторонню відмову клієнта від виконання договору надання послуг є незаконним.
Агентство і клієнт на стадії пошуку необхідного об'єкта нерухомості, збору документів і проведення переговорів можуть укладати договір доручення, за яким повірений зобов'язується вчинити від імені та за рахунок довірителя певні юридичні дії.
Якщо повіреному доручається здійснити операцію, то він проводить її в точній відповідності до вказівок довірителя. Це означає, що в договорі доручення необхідно не тільки максимально детально вказати предмет майбутньої угоди (об'єкт нерухомості з усіма индивидуализирующими його характеристиками), але і позначити діапазон прийнятною для довірителя вартості об'єкта, порядок розрахунків і т. П. За загальним правилом повірений не має права відступати від вказівок довірителя, крім випадків, коли це було необхідно в інтересах клієнта, і ріелтор не міг попередньо запитати замовника або не одержав у розумний строк відповіді на свій запит. У таких випадках повірений зобов'язаний повідомити довірителя про допущені відступи.
Права і обов'язки по угоді, зробленої в рамках доручення, виникають безпосередньо у довірителя. У цьому сенсі договір доручення близький за правовим змістом до довіреності, якій довіритель уповноважує представника на вчинення дій від свого імені. Втім, і для виконання доручення оформлення довіреності на вчинення юридичних дій на ім'я представника є обов'язковою.
Укладаючи договір доручення на збір документів або супровід угоди, і видаючи агенту відповідну довіреність, необхідно чітко позначити повноваження агентства, а також вимоги до житла або об'єктів комерційної нерухомості, щодо якої агентство зробить доручення.
Часто в договорі доручення на пошук об'єкта, збір документів або супровід угоди вказують термін, протягом якого подібне доручення має бути виконане. З тим, щоб уникнути відповідальності за прострочення, агентство, що не виконало вчасно доручення клієнта, нерідко направляє йому повідомлення, в якому повідомляється, що обумовлена робота виконана, і поручитель може з'явитися в офіс фірми, щоб забрати нібито зібрані довідки або підписати необхідні документи. На ділі виявляється, що доручення не виконано. Але формально агентство про виконання своїх обов'язків клієнта повідомило, а він це виконання не прийняв.
Щоб обійти цей «підводний камінь», клієнту бажано прийти в офіс агентства не одному, щоб при необхідності скласти акт, який підтверджує, що він відповідно до повідомлення агентство відвідав, але доручення в строк не виконано.
Іншим способом «затягнути» виконання доручення клієнта є наступне формулювання умови про строк договору: «Цей договір укладений строком на 1 місяць. Якщо до моменту закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не повідомить іншу сторону про зворотне, цей договір вважається пролонгованим на той самий строк. Подібна пролонгація може відбуватися необмежену кількість разів ».
Клієнт (довіритель) за договором доручення вправі в будь-який час скасувати доручення. У цьому випадку він зобов'язаний виплатити агентству (повіреному) понесені витрати, а також сплатити винагороду пропорційно виконаній роботі.
В інтересах клієнта, який запідозрив недобре в договорі, змінити підсудність для випадків виникнення суперечок з агентством в законних рамках, позначених вище.
Коли угода «зростається» - знайдений задовольняє клієнта об'єкт, досягнуто згоди про купівельною ціною, але необхідні для здійснення угоди документи ще не зібрані, - з інтересантом полягає попередній договір на купівлю (продаж) конкретного об'єкта нерухомості. Попередній договір вигідний як для ріелторської фірми, яка прагне не упустити клієнта, так і йому самому клієнту, щоб застрахуватися від можливої зміни вартості об'єкта.
Згідно з чинним законодавством, попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому основний договір - про передачу майна, виконанні робіт або наданні послуг на умовах, передбачених попереднім угодою. Стосовно до вищезазначеного нагоди, полягає попередній договір купівлі-продажу конкретного об'єкта нерухомості, в якому детально позначається предмет купівлі-продажу (квартира або кімната), його вартість, порядок розрахунків та інші умови. У документі вказується термін, протягом якого сторони зобов'язуються укласти основний договір. Причому його підписання будь-яка зі сторін може вимагати і до настання години "ікс". У разі ухилення іншою стороною від укладення основного договору, її візаві вправі звернутися до суду з позовом про спонукання підписати договір, або стягнути з винної сторони обумовлену попередньою угодою неустойку. Якщо протягом зазначеного в попередньому договорі терміну жодна зі сторін не вимагатиме укладення основної угоди, зобов'язання по його підписання припиняється.
Скріплюючи підписом попередній договір купівлі-продажу, клієнт не тільки страхується від можливої зміни вартості об'єкта іншою стороною, але і пов'язує себе на майбутнє умовами покупки або продажу об'єкта, встановленими в попередньому договорі. Недотримання вимог попереднього договору тягне для клієнта або примушування до укладення договору купівлі-продажу об'єкта, або до сплати неустойки.
За загальним правилом попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладають продавець і покупець. Однак, звівши завчасно обидві сторони для підписання попереднього договору, агентство ризикує втратити клієнтів, тому і робить висновок цю угоду тільки з клієнтом-покупцем. Останній на встановлених умовах зобов'язується купити конкретний об'єкт у особи, зазначеного ріелтором. У разі підписання основного договору купівлі-продажу покупець виплачує фірмі винагороду, а при відмові - неустойку.
Слід зазначити, що зазвичай агентства пропонують укладати односторонньо зобов'язують попередні договори. Тобто неустойка за відмову від скріплення основного договору купівлі-продажу об'єкта передбачена лише щодо клієнта. Фірма ж делікатно самоусувається від несення відповідальності за те, що угода в останній момент може зірватися. Крім того, часто агентство, укладає в інтересах клієнта-покупця попередній договір з продавцем, встановлює, що неустойка за відмову продавця укласти основний договір, стягується на користь агентства, а не на користь покупця.
Виходячи з вищевикладеного, клієнтам (як продавцям, так і покупцям) агентств нерухомості рекомендується в разі підписання попереднього договору встановлювати розумний недовгий термін, протягом якого буде діяти зобов'язання укласти основний договір. Слід також визначити у договорі взаємну відповідальність клієнта і агентства за відмову в здійсненні угоди.
Як ми вже відзначали вище, ключовим моментом у відносинах агентства нерухомості з клієнтом є виплата винагороди. Працюючи з покупцем нерухомості, ріелтор, пам'ятаючи про можливість клієнта в будь-який момент розірвати відносини, як правило, вимагає виплати авансу. Передаючи ці гроші представнику агентства (повноваження якого повинні бути підтверджені довіреністю за підписом директора агентства), клієнт повинен стежити за тим, щоб у видаваному документі однозначно підтверджувалася передача грошової суми і її призначення. За діючими нормами бухгалтерського обліку. передача готівки в касу організації повинна супроводжуватися видачею прибуткового касового ордера. На ділі ж, що доводиться з жалем констатувати, агентства нерухомості рідко «по-білому» оформляють прийом грошей. Частим явищем стала передача розписки з фразою про те, що клієнт передав агентству на відповідальне зберігання пакет, вартість якого оцінюється сторонами в передану агентству суму авансу.
Агентство може взагалі не підтверджувати розпискою отримання грошей від клієнта, а видати гарантійне зобов'язання. за яким зобов'язується виплатити йому якийсь штраф (за розміром збігається з авансом), якщо перехід права по супроводжуваної агентством угоду не відбудеться. Підписавши подібний папір, замовник, щоб стягнути з ріелтора передану суму, повинен буде доводити відсутність власної провини в тому, що угода не відбулася.
Тому неодмінною умовою передачі грошей агентству є отримання розписки, в якій буде чітко вказано, за яким договором, якій особі і - головне! - за що передаються грошові кошти.
Практика показує, що основні проблеми у відносинах з агентством нерухомості можуть виникнути при визначенні обсягу наданих їм послуг, а також при поверненні виданого авансу в разі невиконання доручення клієнта. Саме на цих питаннях і слід загострювати особливу увагу вступає в договірні відносини з ріелторської фірмою.
При укладанні договору з агентством нерухомості необхідно звернути увагу на те, які зобов'язання бере на себе ріелтор, і що має право від нього вимагати клієнт
Встановлення неустойки за односторонню відмову клієнта від виконання договору надання послуг є незаконним
У договорі доручення необхідно максимально детально вказати предмет майбутньої угоди і позначити діапазон прийнятною для довірителя вартості об'єкта, порядок розрахунків і т. П.
Укладаючи попередній договір купівлі-продажу, клієнт не тільки страхується від можливої зміни вартості об'єкта, а й пов'язує себе умовами покупки або продажу, встановленими в попередньому договорі
Головною умовою передачі авансу агентству є отримання розписки, в якій чітко вказано, за яким договором, якій особі і за що передаються грошові кошти