Договір ЖБК при покупці новобудови ризики, що таке житлово-будівельний кооператив, плюси і

Головна Нерухомість Управління багатоквартирним будинком ЖБК Плюси і мінуси житлово-будівельного кооперативу і ризики договору ЖБК при покупці новобудови

Власники квартир можуть вибирати форму управління будинком самостійно. Головне, щоб при цьому умови проживання були сприятливими, належним чином містилося загальнобудинкові майно, виявлялися комунальні послуги.

ЖБК - один з таких способів. Тому варто з'ясувати, що таке ЖБК, плюси і мінуси його форми управління.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Відмінності ЖБК від інших форм управління

Вибираючи той чи інший спосіб управління, необхідно враховувати конкретні умови: кількість в будинку квартир, дисциплінувати і платоспроможність мешканців, присутність на ринку ліцензованих керуючих компаній і т.д.

Законодавчо визначено форми управління багатоквартирним будинком:

• 
  самостійне управління власниками квартир - договори з комунальниками сектора, полягають кожним власником квартири безпосередньо, вони особисто відстоюють свої інтереси і захищають свої права;
• управління з залученням керівників підприємств - власники квартир укладають договір з керуючою компанією, яка має відповідну ліцензію, що діє в їх інтересах, яка повноважна укладати договори з комунальними організаціями, зобов'язана звітувати за надані послуги перед мешканцями;
• управління ТСЖ або ЖБК - з числа власників вибирається правління, керуючий будинком, діє від імені та в інтересах мешканців.

ЖБК і ТСЖ Житловим кодексом об'єднані в один пункт, але між ними є значні відмінності:

1. ЖБК організовується з метою будівництва і подальшого управління будинком. ТСЖ утворюється після того, як будинок побудований, і житлові приміщення знаходяться у власності.
2. У ЖБК має входити не менше 5 учасників-засновників, але не більше кількості квартир. У ТСЖ має входити не менше 50% власників.
3. Доходи від підприємництва ЖБК належать пайовикам. Доходи ТСЖ належать товариству.

Функції контролю фінансово-господарської діяльності ЖБК здійснює ревізійна комісія. обирається терміном не перевищує трьох років (ст. 120 ЖК РФ).

1. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу на термін не більше ніж три роки. Кількість членів ревізійної комісії житлового кооперативу визначається статутом кооперативу. Члени ревізійної комісії одночасно не можуть бути членами правління житлового кооперативу, а також займати інші посади в органах управління житлового кооперативу.
2. Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.
3. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу:
   1. в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлового кооперативу не рідше одного разу на рік;
   2. представляє загальним зборам членів кооперативу (конференції) висновок про бюджет житлового кооперативу, річному звіті і розмірах обов'язкових платежів і внесків;
   3. звітує перед загальними зборами членів кооперативу (конференцією) про свою діяльність.
4. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу в будь-який час має право проводити перевірку фінансово-господарської діяльності кооперативу та мати доступ до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу.
5. Порядок роботи ревізійної комісії (ревізора) житлового кооперативу визначається статутом кооперативу та іншими документами кооперативу.

Організація, проведення загальних зборів ТСЖ, коло обов'язків його правління визначені главою 14 ЖК. Відносно ЖБК подібний порядок дій не передбачений.

Визначено главою 11 ЖК. що склад і компетенція керівників і перевіряючих органів, регламент прийняття рішень зафіксовані статутом кооперативу. Положення статуту не повинні суперечити закону.

У кооперативі рішення приймаються на засіданнях загальних зборів пайовиків шляхом відкритого голосування (ст. 117 ЖК), інші варіанти не передбачені. Збори ТСЖ може проводитися в будь-якій формі, у тому числі заочну (ст. 146 і 47 ЖК РФ).

Напевно вас зацікавить бухгалтерія ЖБК при іпотеки. на нашому сайті ви також зможете знайти інформацію про:

Договір ЖБК: плюси і мінуси

Як і всякий спосіб управління МКД, ЖБК має свої недоліки і переваги. Плюси ЖБК:

1. При будівництві будинків за допомогою ЖБК і надалі управлінні ними можлива істотна економія коштів.
2. Кооперативним зборами самостійно встановлюється необхідність виконання ремонту і розмір коштів на його проведення.
3. Передбачена можливість контролювати витрати. При управлінні будинком безпосередньо власниками квартир, які не мають статусу юридичної особи, їх господарська діяльність обмежена, а це ускладнює управління; при управлінні за допомогою приватної керуючої компанії мешканці не мають можливості контролювати її діяльність.
4. Є можливість поетапного фінансування будівництва. допускається розстрочка паю не тільки на час будівництва, а й після здачі будинку.
5. Для кооперативів введений повідомний порядок заселення тимчасових мешканців. що важливо з позиції безпеки проживання, з огляду на високий рівень злочинності.

Щоб вселити тимчасових мешканців у кооперативний будинок, учасник кооперативу повинен мати згоду членів своєї сім'ї. та письмово повідомити про це органи управління.

Відкрите голосування для прийняття рішення. що використовується зборами кооперативного будинку, виключає ймовірність зловживань.

1. 
   Якщо засновників кооперативу менше п'яти, то його організувати не можна. Тобто ця форма управління підходить для будинків з кількістю квартир більше п'яти.

Якщо в існуючій кооперативної організації зменшиться кількість учасників, то вона реорганізується або ліквідується.

Правління обирається безпосередньо з його членів. зазвичай, найбільш ініціативних і активних, але вони можуть бути некомпетентними в сфері управління. Витрати на їх навчання - додаткові витрати пайовиків.

Пайовики зобов'язані щомісячно виплачувати внески. Незважаючи на передбачену обов'язкову звітність про витрачання загальних коштів, залишається з боку керуючих органів ймовірність зловживань.

Положення Житлового кодексу часто свідомо порушуються кооперативним правлінням. використанням «сірих схем» для залучення грошових коштів і зменшення відповідальності. Тому ризики договору ЖБК головним чином пов'язані з недобросовісною керуючих органів.

1. Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу заяву про прийом в члени житлового кооперативу.
2. Заява про прийом в члени житлового кооперативу має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджено рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийом в члени житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

Несплата внесків, комунальних платежів, порушення житлового законодавства, норм експлуатації житла, положень статуту. рішень, прийнятих кооперативним зборами тягне за собою виключення з кооперативу і виселення з квартири.

Гроші за неї колишньому учасникові повернуть тільки після повної виплати паю новоприйнятого учасником. Все недоплачені виключеним учасником платежі будуть утримані з цієї суми.

Пайовики в тримісячний термін після відомості щорічного балансу повинні відшкодувати сформувалися борги за рахунок збору додаткових внесків. Інакше ЖБК ліквідується за заявою кредиторів на підставі судової постанови.

Контроль діяльності ЖБК виконує обирається зборами пайовиків ревізійна комісія. спеціалізовані контролюючі органи з боку держави відсутні.

Договір ЖБК при покупці новобудови: ризики

1. Некомпетентність управління. Часто безпосередньо ЖБК здійснює функції забудовника. Маючи земельну ділянку, пайовики можуть будувати самостійно на свої кошти. Але необхідний відповідальний генпідрядник, в іншому випадку гроші можуть бути втрачені.
2. Порушення термінів будівництва. Якщо будинок вчасно не зданий в експлуатацію з вини ЖБК, то його учасники не можуть розраховувати на виплату неустойки, оскільки в його особі є забудовниками. Відповідно до Житлового кодексу ЖБК може виступати в ролі забудовника і здійснювати будівництво багатоквартирного будинку на наявній земельній ділянці.
3. Внесення учасниками додаткових платежів. Купівля кооперативної квартири супроводжується прийняттям певних зобов'язань, що виникають при вступі в члени юридичної особи, яким є кооператив. Збитки кооперативу компенсуються шляхом збору додаткових коштів з учасників.

Яке житлове приміщення виділити пайовику - вирішується на засіданні загальних зборів.

Дана постанова є підставою для подальшого заселення в виділену учаснику квартиру.

Порушення регламенту розподілу квартир сприяє виникненню спірних ситуацій.

Навіть якщо учасник ЖБК повністю виплатив пай, квартира йому може не дістатися в разі, якщо його всесвіт не буде схвалено загальними зборами.

Звичайно, має житлово-будівельний кооператив ризики, проте він є перспективною формою управління багатоквартирними житловими будинками. Для зниження ризиків слід уважно поставитися до вивчення документації. на підставі якої здійснюється діяльність ЖБК.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 350-61-68 (Москва)
+7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Це швидко і безкоштовно!