Поліна БЄЛОВА, начальник юридичного відділу ЗАТ «Росаудіт»
Дотримуючись такої теорії, керуючі компанії будуть тими ж «МУПамі», які все послуги купували для себе, а потім продавали населенню, в такому випадку ні про яку реформу мови не може бути. Крім того, працюючи за такою схемою, КК стають банкрутами через півроку своєї діяльності. Це обумовлюється кількома причинами. По-перше, керуюча компанія зобов'язана заплатити ПДВ «по нарахуванню», тобто з усіх нарахованих власникам, наймачам сум оплати за житлові та комунальні послуги, ще не отримавши цієї оплати. По-друге, зазначена оплата в повному обсязі ніколи від населення не надходить. По-третє, виникає значна різниця між сумою, яка пред'являється керуючої компанії постачальниками комунальних послуг, та сумою, яка нарахована населенню за ці комунальні послуги керуючою компанією. При цьому тарифи на ЖКП регульовані, бюджетні кошти не гарантовані, законодавством не передбачено для керуючих компаній податкових пільг.
Р абот тривалий час з організаціями, що займаються наданням ЖКП, ми добре знаємо всі ці проблеми і тому кілька років тому, після вступу в силу ЖК РФ, нами була запропонована схема договірних відносин, яка дозволяла б керуючим компаніям хоч якось виживати.
Ця схема передбачає укладання договорів на управління багатоквартирним будинком з власниками за типом агентських, де власники є принципалами, а керуюча компанія їх агентом і діє за їх дорученням. У цьому випадку за дорученням принципалів (власників) агент (керуюча компанія) зобов'язується надати житлові та комунальні послуги шляхом укладання договорів з підрядними і енергопостачальними організаціями в інтересах і за рахунок власників. Фактично КК набувають у постачальників всі житлові та комунальні послуги, але не для себе, а для власників і наймачів. У договорі управління багатоквартирним будинком прописуються всі істотні умови, які вказані в статті 162 ЖК РФ. Побудова зазначених взаємин не суперечить Житловому кодексу РФ, навпаки, ЖК РФ в структурі плати за житлове приміщення виділяє оплату за управління, як самостійну оплату послуг КК, тим самим підкреслюючи посередницький (агентський) характер цих послуг у керуючої компанії.
Зазначені взаємовідносини дозволяють керуючої компанії в якості виручки відображати тільки свою винагороду. Отриманими сумами оплати за ЖКП КК розплачується з усіма постачальниками, які не відображаючи у себе в доходах, що дає можливість керуючої компанії перейти на спрощену систему оподаткування.
Однак, як зазначено вище, багато теоретиків і навіть практичні працівники сфери ЖКГ, а також енергопостачальні організації вважають, що договір управління багатоквартирним будинком по типу агентського укладати не можна, що він суперечить житловим законодавством.
Ми не згодні з такою позицією і, перш за все, хочемо зазначити, що свобода громадянам і юридичним особам на придбання і здійснення своїх цивільних прав та обов'язків на основі договору всвоем інтерес надана статтею 1 Цивільного кодексу РФ
Крім того, Житловий кодекс РФ також дає право громадянам на свій розсуд і в своїх інтересах здійснювати належні їм житлові права, в тому числі розпоряджатися ними. Громадяни вільні у встановленні та реалізації своїх житлових прав в силу договору і (або) інших передбачених житловим законодавством підстав. Ці положення про свободу в реалізації житлових прав громадян підкріплені статтею 162 ЖК РФ, яка передбачає, що договір управління укладається на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів.
З твердженням про те, що договори на управління багатоквартирним будинком по типу агентських суперечать Постановою № 307, ми не можемо погодитися, так як Постанова - підзаконний акт, який не має права утримувати вимог про укладення будь-яких типів договорів. Постанова містить умови безпосереднього надання комунальних послуг власникам і наймачам. Можливість дотримання цих умов КК однакова, як при придбанні комунальних послуг на користь власників і наймачів, так і при покупці їх керуючою компанією для себе і подальшого перепродажу кінцевим споживачам, оскільки якість, кількість, безперервність постачання і інші параметри комунальних послуг не залежать від КК, вони і в тому, і в іншому випадках залежать від постачальника.
Тому всі зобов'язання з постачання комунальних послуг, що залежать від керуючої компанії, а також її відповідальність (при укладенні будь-яких типів договорів) повинні бути прописані в договорі управління багатоквартирним будинком між власниками і КК, в результаті чого керуюча компанія стає «Виконавцем» послуг в сенсі, надавало Постановою № 307. Згідно з Постановою № 307, «Виконавець» - це особа, яка не тільки продає послугу, інакше КК була б названа «Продавцем» послуг, «Виконавець» - це особа, що забезпечує постав ку послуг, тобто покладає на себе зобов'язання по врегулюванню всіх взаємин з постачальником в інтересах власників.
Відзначимо, що умови договору з енергопостачальними організаціями при придбанні комунальних послуг в інтересах власників нічим не відрізняються від договору придбання комунальних послуг самої керуючою компанією. Єдина відмінність цих договорів полягає в тому, що в предмет договору буде зазначено, на чию користь купуються комунальні послуги, на користь КК або на користь власників і наймачів.
Керуюча компанія, що містить договори з енергопостачальними організаціями за дорученням власників від свого імені, але в інтересах і за рахунок власників, проте, вступає безпосередньо у відносини з цими організаціями і тому несе відповідальність за всіма зобов'язаннями договору самостійно, в тому числі і по оплаті послуг в повному обсязі. У зв'язку з чим звертаємо увагу ресурсоснабжающих організацій, що у них немає підстав побоюватися укладати договори поставки на користь власників і наймачів.
Ми не зможемо ввійти погодитися також із твердженням, що керуюча компанія, яка уклала агентський договір управління з власниками, ухиляється від ПДВ з сум отриманої оплати, оскільки ПДВ в повній мірі сплачується постачальниками. Керуюча компанія, яка купує послуги за договором купівлі-продажу для подальшої реалізації, сплачує ПДВ, але в той же час і відшкодовує його в повному обсязі.
При існуючому законодавстві щодо встановлення ціни на послуги (ЖКП), робота керуючих компаній можлива при побудові взаємовідносин з власниками за агентськими договорами, в іншому випадку неминуче банкрутство компаній і прихід нових компаній, що управляють, таких же одноденок, яким невигідно працювати сумлінно і на перспективу, так як доля їх заздалегідь вирішена. В результаті чого житлофонд, який вимагає систематичного технічного змісту, а деякий - серйозного ремонту, залишиться без господаря.
Сподіватися на бюджетні субсидії керуючим компаніям не доводиться, тому що вони законодавчо не передбачені і можливість їх надходження залежить тільки від наявності коштів у бюджеті конкретного муніципального освіти.