Час нових договорів
Причина проста: приблизно у 8-10% ділянок земель сільськогосподарського призначення в краї в цьому році закінчуються терміни договорів оренди. Щоб зрозуміти, чому це сталося саме зараз, необхідно згадати історію передачі прав власності на землю в нашій країні громадянам.
При цьому виникла правова колізія: в цивільному законодавстві не передбачена можливість укладення «договору оренди паю». Можна лише укласти договір оренди ділянки, який знаходиться в частковій власності. Тому настільки звичне нам слово «пай» вже застаріло з юридичної точки зору. Сьогодні справедливо говорити про частки, якими володіють власники.
За крайовій закону мінімальний термін оренди землі у власників - 10 років (найчастіше договір укладали саме на цей період). Причому Ставропольський край встановив один з найтриваліших мінімальних термінів оренди серед російських регіонів. Причина проста: великим підприємствам для розвитку свого бізнесу, впровадження нових технологій і запуску інвестпроектів потрібен час. Вони повинні бути впевнені, що земля через два роки не перейде до іншого власника разом з вкладеннями на поліпшення земель.
В часткової власності громадян знаходяться 3,5 мільйона гектарів ставропольської землі. Всього на Ставропіллі 6,1 мільйона гектарів земель сільськогосподарського призначення. В середньому по краю розмір частки (паю) становить 10 гектарів, але по кожному району він може варіюватися. Наприклад, в передгірному районі є частки по 3 гектари, в Левокумском - по 38 гектарів.
Особливість частки в тому, що її не можна «помацати», визначити межі. Поки ділянка знаходиться в частковій власності, всі власники знаходяться в рівних правах. Однак хтось може володіти не однієї, а великим числом часток, тоді його дохід вище. Викупити частку в ділянці може або інший власник, або орендар. Третя особа протягом терміну оренди претендувати на цю землю не може.
В рахунок оренди власникам, як правило, пропонують натуральну оплату: 2-4 тонни зерна, масло, борошно та інші продукти сільськогосподарського виробництва. Іноді орендар бере на себе компенсацію витрат по оплаті земельного податку (це відбивається в договорі).
Впевнені в завтрашньому дні
За інформацією міністерства сільського господарства Ставропольського краю, в даний момент, щоб укласти договір оренди на земельну ділянку, треба прийняти рішення на загальних зборах. У законодавстві діє правило: якщо власників менше п'яти, вони можуть прийняти рішення про розпорядження своєю власністю тільки одноголосно. Якщо більше (як у випадку з частковою власністю на землю) - рішення приймається з урахуванням особливостей федерального закону №101-ФЗ. У законі прописана вся процедура переукладення договору - докладно, в формі інструкції: як діяти і що врахувати, щоб провести легітимні збори.
На зборах мають бути присутні не менше 20% пайовиків. Рішення вважається прийнятим, якщо «за» проголосувало більше 50% присутніх. Вважається, що якщо пайовик на збори не прийшов, він приймає позицію більшості і згоден з рішенням зборів.
Теоретично, можна провести кілька загальних зборів, і на кожному можуть бути прийняті рішення. В цьому випадку дійсним вважається останнім (за часом прийняття). Однак провести легітимні збори досить складно. До того ж, у пайовиків є багато інших механізмів, щоб домогтися потрібного їм результату.
На практиці власник, який проголосував «за» на перших зборах, може прийти і сказати «проти» на другому. І кожен, хто був проти запропонованих умов оренди, має право не погодитися з рішенням зборів і надалі виділити свою частку в окрему ділянку, ні у кого не питаючи дозволу. Результати зборів можуть бути оскаржені в суді будь-яким пайовиком.
На зборах вирішуються три важливих питання: з ким укласти договір, на який термін (від 10 до 49 років) і на яких умовах (за яку плату). Питання плати може бути переглянутий у бік збільшення протягом терміну оренди через додаткову угоду. Така можливість теж вписується в договір. Також учасники зборів можуть вибирати уповноважена особа, яка від імені всіх пайовиків підпише договір оренди. Ініціатором зборів може бути пайовик (або група пайовиків), орендар землі, а також орган місцевого самоврядування поселення.
Оптимально, якщо термін дії переукладено договору оренди почнеться на наступний день після закінчення попереднього договору. Припустимо, старий договір діє до 1 травня, а новий укладений з 2 травня. Причому не обов'язково відкладати збори, щоб зробити це день в день. Закон дозволяє виконати всі процедури заздалегідь і призначити в договорі термін, з якого він вступає в силу. Якщо власники не встигнуть провести загальні збори до закінчення терміну оренди - це потрібно зробити якомога швидше, але ніяких серйозних наслідків не буде. На право власності така ситуація ніяк не вплине.
На думку експертів, активізація процедури переукладення договорів оренди в Ставропольському краї може стати імпульсом для інвестиційної діяльності великих сільськогосподарських підприємств. Чи спрацює ефект «впевненості в завтрашньому дні», необхідний для довгострокових інвестицій. А завдяки програмі імпортозаміщення у агробізнесу сьогодні з'явилося багато нових можливостей для розвитку.
Дізнався, повірив, проголосував
Антон Чаблін: «Чекаємо від держави, сподіваємося на себе»