Головна | інформація | Довірче управління квартирою: як легко заробити на зайвих метрах
«Зайві» квадратні метри - гарна підмога для сімейного бюджету, надійна страховка на час економічної кризи і непогане вкладення грошей. На відміну від вкладу, квартира не зникне разом із збанкрутілим банком і буде десятиліттями приносити не дуже великий, але стабільний дохід, одночасно підростаючи в ціні. Мисливці зняти квартиру подобово в Петербурзі знаходяться завжди: в місто на Неві щороку приїжджають дивитися визначні пам'ятки, укладати угоди, вступати до вузів або проходити лікування. Як законно, безпечно і легко заробити на нерухомості, що дісталася у спадок або спеціально придбаної для здачі в оренду?
Способи здавати квартиру
Добова VS довготривала оренда
Головним мінусом оренди на тривалий термін є неможливість піднімати ціну, орієнтуючись на сезон або коливання ринку. Довгострокова оренда традиційно має на увазі однакову щомісячну оплату весь рік, в той час як подобова оренда квартир в Петербурзі завдяки частій зміні мешканців може коштувати по-різному щотижня. Найдорожче оренда подобово від власника обходиться влітку, в сезон новорічних канікул і під час проведення спортивних змагань, бізнес-форумів, концертів та інших великих подій.
Довірче управління квартирою: правда і міфи
Згідно п. 4 ст. 209 ГК РФ керуючий не може здійснити продаж або дарування квартири без згоди власника.
Етапи оформлення квартири або будинку в довірче управління
- Підписання письмового «Договору довірчого управління» власником житла і ріелтором;
- Реєстрація довірчого управління (згідно зі ст. 4 закону № 122-ФЗ). Технічно реєструється не сам «Договір», а обмеження права власності на квартиру або будинок (п. 2 ст 1017 ЦК РФ);
- Видача ріелтору нотаріального доручення на управління об'єктом нерухомості;
- Фіксація стану квартири і всього в ній майна (рекомендується скласти опис).
Необхідно враховувати, що для третіх осіб (орендарі, комунальні служби) «Договір довірчого управління» почне діяти тільки після офіційної реєстрації.
- Керуючий квартирою повністю контролює всі процеси, пов'язані з її експлуатацією. Власнику не потрібно самостійно платити КУ і відвідувати податкову.
- Відповідальність перед третіми особами (орендарями) має керуючий. Після вступу «Договори» в силу відповідальність орендодавця переходить до керуючого.
- Ризики страхуються. За погодженням з власником квартира і предмети обстановки (техніка, предмети мистецтва, шкіряні меблі, антикваріат) можуть бути застраховані перед здачею об'єкта в оренду.
Переваги довірчого управління
- Економічна ефективність. Власники приватного бізнесу відмінно знають - витрати сил і часу необхідно враховувати точно так же, як витрати фінансові. Добова оренда квартири, зданої в довірчій управління надійним професіоналам, дозволяє витягти максимум вигоди з об'єкта нерухомості з мінімумом витрат власних ресурсів. Комісія, що стягується агентом за послуги, багаторазово окупається завдяки відсутності необхідності постійно відвідувати квартиру і турбуватися про зіпсоване ремонті, незадоволених сусідів і несплачених рахунках;
- Прибирання. Перед зміною орендаря квартиру необхідно ретельно прибрати, що часто представляє значні труднощі. При передачі в довірче управління питання прибирання вирішується керівником, при необхідності організовується виклик клінінгової служби;
- Ремонт. Як природний знос квартири в ході експлуатації, так і різні аварії (протікання, загоряння) вимагають уваги і фінансових витрат. Керуючий об'єктом нерухомості постійно стежить за його станом і на основі свого досвіду своєчасно робить висновок про необхідність ремонту;
- Контроль за оплатою КУ. Довіряти оплату комунальних платежів мешканцям можна далеко не завжди. Нечисті на руку орендарі можуть місяцями привласнювати собі гроші на оплату КУ, про що господар квартири дізнається тільки тоді, коли на його особистому рахунку накопичиться великий борг. При передачі квартири в довірче управління оплатою КУ займається ріелтор, особисто зацікавлений у відсутності заборгованостей і знайомий з усіма нюансами даного об'єкта (наявність ЖБК в будинку, необхідність установки лічильників і т.д.).
Наприклад, недорога одиничка, яка здається за 15 000 в місяць, принесе своєму господареві 180 тис. Рублів на рік. Якщо додати до загальної суми комунальні платежі (3 тис. * 12 = 36 тис. Рублів на рік), загальна сума становитиме 216 тис. Рублів. Податок ПДФО в цьому випадку буде становитиме 28 080 рублів для жителів Росії і 64 800 тис. Рублів для нерезидентів РФ.
Крім втрати частини доходу, виплата податку вимагає від власника квартири і істотних времязатрат - щорічний розрахунок суми виплат, заповнення податкової декларації та відвідування податкової інспекції є обов'язком орендодавця.
Що дозволяють заощадити альтернативні варіанти - оподаткування за спрощеною схемою (так звана «спрощенка») або покупка патенту на оренду. Обидва варіанти дають можливість платити податок в розмірі 6%, проте вимагають від власника нерухомості реєстрації як ІП, ведення супутньої звітної документації, внесення страхових внесків та ін. Даний варіант буде вигідний в основному особам, які вже мають приватний бізнес і знайомим з нюансами ведення бухгалтерії .
Що загрожує за несплату податків?
Певний відсоток приватних орендарів воліє ухилятися від сплати податків і не реєструвати свій орендний бізнес офіційно. Таке рішення може бути чревате серйозними проблемами: без офіційного Договору оренди мешканців буде практично неможливо змусити розплатитися за пожежу або протікання, а обурені шумом сусіди можуть навмисне «засвітити» орендодавця в податковій. За ухилення від податків господареві житла загрожує необхідність виплатити ПДФО за весь минулий рік, а також додатково сплатити штраф у розмірі 20-40% від усієї несплаченої суми.
Хто платить податки при довірчому управлінні нерухомістю?
При передачі квартири в довірче управління обов'язок сплачувати податки з доходу лягає на плечі керівника, однак сама виплата податку здійснюється за рахунок власника. Згідно з чинним законодавством, податок сплачується з суми доходу з оренди за мінусом винагороди управителя.
Згідно ст. 226 Податкового Кодексу РФ керуючий виступає в якості податкового агента, тобто виплачує ПДФО за вигодонабувача (власника квартири). У тому випадку, якщо керуючий з яких-небудь причин не виплатив податок, складати податкову декларацію доведеться власнику (п.4. Ст. 228 НК РФ). З цієї причини до вибору керуючого необхідно підійти з усією серйозністю.
Обрану орендну компанію можна власноруч перевірити на надійність. Один з найдієвіших способів - зателефонувати в агентство в якості покупця і домовитися про декілька показах зацікавили квартир подобово. Злагоджена робота, професійний ріелтор, чисті і дешеві квартири подобово свідчать про те, що дане агентство вміє правильно подати свої об'єкти і зацікавлене в отриманні прибутку чесним шляхом. Якщо оренда житла подобово варто необґрунтовано дешево, запропоновані квартири брудні і не відремонтовані, а агент за невелику мзду погоджується підселити в «однушку» 15 осіб без документів, краще віддати перевагу іншій компанії.