У Вас є в активі квартира, яку вирішено здавати? Це відмінна ідея: отримувати щомісячний дохід від здачі нерухомості в оренду! Ось було б здорово перекласти всі турботи по здачі в оренду нерухомості на чужі плечі: пошук орендарів, контроль за збереженням майна і своєчасною оплатою комунальних платежів! Мрія стане реальністю, якщо укласти договір довірчого управління майном. Але спочатку варто зважити всі "за" і "проти".
Такий спосіб вирішення даного питання в світі вже давно придуманий. Наприклад, в США переважна більшість власників, які здають житло в оренду. воліють робити це через процедуру довірчого управління. Господар нерухомості укладає договір з третьою особою (зазвичай це ріелторська компанія), яке за певну плату бере на себе всі клопоти і можливі ризики.
У Росії механізм довірчого управління нерухомістю теж існує, хоча використовується поки не дуже широко. Навіть у великих містах частка власників, які здають житло в довірче управління не велика. Проте, популярність послуги зростає, відповідно, зростає і необхідність в об'єктивній інформації про неї. Давайте розглянемо основні моменти, на які варто звернути увагу потенційним орендодавцям, які віддають перевагу довірчого управління нерухомості, адже хоч воно і позбавляє власника інвестиційної нерухомості від багатьох клопоту, але натомість створює інші.
Як можна здати квартиру
У вас, грубо кажучи, є три способи здати квартиру.
Перший спосіб: здаючи свою квартиру, ви можете всім займатися самостійно
Цей варіант не зажадає від вас ніяких додаткових фінансових витрат, а ось все тимчасові, моральні та організаційні моменти ляжуть на ваші плечі. Тим, хто надовго залишає рідне місто, даний варіант зі зрозумілих причин не підходить.
Другий спосіб: ви можете з ріелтором підписати договір на надання послуг по здачі вашої нерухомості в оренду
Отже, третій спосіб: укласти договір довірчого управління квартирою
Процедура оформлення такого договору довірчого управління досить проста і не займе багато часу. Власнику житлового приміщення потрібно надати свідоцтво про власність на квартиру, що здається квартиру, свій паспорт, а також підписану доручення, що дає право здійснювати всі необхідні дії і вирішувати всі питання, пов'язані зі здачею в оренду своєї квартири. Якщо власників житлового приміщення кілька, то вони всі повинні підписати цей договір доручення. Втім, є ще один варіант: хтось із власників за дорученням може представляти інтереси всіх інших. У подібному випадку до договору довірчого управління прикладається нотаріально завірена довіреність від імені всіх власників на ім'я одного, що представляє їх загальні інтереси.
Крім цього, господареві квартири доведеться підтвердити документально, що квартира не обтяжена правами третіх осіб, не закладена в банк, не перебуває під арештом і вже не здана в оренду. Копії всіх наданих документів залишаються в агентстві.
Плюси довірчого управління майном, зокрема, нерухомістю
Плюсів у довірчого управління квартирою кілька. Головна зручність для власника житла полягає в тому, що ріелтор виступає не просто посередником - він несе відповідальність за виконання передбачених договором зобов'язань. Перш за все, це своєчасні платежі та збереження майна. Власник квартири щомісяця отримує від агентства заздалегідь обумовлену суму, не обтяжуючи себе спілкуванням з орендарями. Це плюс ще й тому, що вашим контрагентом юридично є агентство нерухомості, а не мешканці. Іншими словами, в разі чого, вашим боржником буде юридична особа, а не фізичні особи - квартиранти, яких потім буває проблематично знайти, щоб притягнути до відповідальності.
Власнику квартири, яка уклала договір доручення, доведеться платити за зручність агентству нерухомості або знайомому ріелтору, не забуваючи при цьому про сплату податків державі. Як правило, агентства беруть також з власника нерухомості разовий платіж виходячи з щомісячної орендної плати в розмірі від 50% і вище. Надалі агентство нерухомості отримує щомісячні комісійні в розмірі 10 - 20% від орендної ставки. Мінімальний розмір комісійних за довірче управління квартирою ріелтора в приватному порядку - 1000 рублів на місяць.
Іноді застосовується наступна схема: власник щомісяця отримує обумовлену в договорі фіксовану суму за оренду своєї квартири, а ріелтор має право здавати нерухомість за максимальною ціною, залишаючи собі різницю.
Існує також практика надання послуг довірчого управління так званими «пакетами». Наприклад, крім безпосередньої здачі в оренду в пакет може входити косметичний ремонт квартири, або прибирання квартири зі зміною білизни при добовій оренді нерухомості. Буває, що при оренді елітної нерухомості власник віддає ріелтору від здачі житла половину свого доходу.
Витрати довірчого управління нерухомим майном
Плюси довірчого управління очевидні. Однак, вирішивши скористатися даною послугою, потрібно враховувати і деякі складності, з якими власник житла реально може зіткнутися. Мінімальна участь власника в управлінні своїм майном, що є важливий плюсом довірчого управління, цілком може стати і його головним ризиком. Ступінь цього ризику багато в чому залежить від сумлінності ріелтора і агентства нерухомості. Укладаючи договір, ви фактично передаєте всі права на управління житлом третій стороні в їх особі. Ваші візити в квартиру будуть можливі тільки в супроводі агента або ріелтора і в заздалегідь обумовлений час. І хоч все, що в даному випадку має цікавити господаря квартири, - це отримання стабільного доходу від нерухомості, багато власників хочуть по можливості тримати «руку на пульсі», і їх можна зрозуміти.
Одна з поширених причин конфлікту між власником і керуючим - контингент мешканців, які орендують квартиру. Нерідко буває, що ріелтори багаторазово перездають такі квартири, допускають суборенду, і оселитися в них можуть люди, яких сам господар чи пустив би на поріг. Ваша квартира цілком може перетворитися в наркоманський притон або навіть в бордель. При цьому треба враховувати, що викрити ріелтора в несумлінності буде непросто. Так само як і виселити незручних квартирантів до закінчення терміну договору. Ще один можливий ризик пов'язаний з безпекою вашого майна. Не виключено, що мешканці, наприклад, зіпсують обробку або зламають вам побутову техніку або меблі.
Будьте уважні при укладенні договору на довірче управління своїм нерухомим майном
Ще одна порада, яку дають фахівці з нерухомості і юристи: не відмовляйтеся від нотаріального оформлення договору управління нерухомим майном, так як в даному випадку нотаріус вкаже сторонам на те, що ті чи інші пункти договору суперечать чинному законодавству або один одному.
Дуже важливо, щоб до договору додавалася перелік майна, що перебуває в житло, і схема компенсації можливих збитків. Чим більш детальним буде такий перелік, тим краще. В описі кожен предмет інтер'єру або річ повинні мати коротку характеристику: вартість, ступінь зносу, наявні дефекти і пошкодження, а також по можливості, рік випуску і модель. Перший акт здачі-приймання, що включає докладний опис майна, заповнюється і підписується сторонами при здачі квартири в оренду, а інший - при поверненні квартири власнику. Невідповідність стандартам переданого господареві майна, зазначеного в опису - привід для нього отримати компенсацію, а за найгіршого сценарію розвитку подій - звернутися до суду.
Нерідко великі агентства нерухомості страхують все майно власника і його квартиру за свій рахунок. Такі додаткові витрати цілком можуть виявитися виправданими: якщо, наприклад, постоялець затопить і ваше житло і квартиру сусідів, ріелтору набагато зручніше, якщо витрати на ремонт буде покривати страхова компанія, а не він.
Існує ще один спосіб уберегтися від можливих ризиків, пов'язаних з довірчим управлінням: ретельно вибирайте постачальника послуги. Найчастіше в нашій країні найнадійнішим є саме такий підхід. Перш ніж підписати договір з ріелтором, слід навести про нього довідки. В першу чергу потрібно поцікавитися досвідом ріелтора в сфері довірчого управління, а також дізнатися, з якою страховою компанією співпрацює дане агентство. У справі довірчого управління нерухомістю, не варто нехтувати і «сарафанне радіо». Хороших спеціалістів рекомендують друзям і гарним знайомим. Пам'ятайте, що при вирішенні відповідальних завдань, особливо пов'язаних з грошима і вашої власної нерухомістю, не заважає підстрахуватися, маючи в своєму арсеналі кілька різних стратегій.