При реалізації проекту, пов'язаного з будівництвом, все більшої популярності набуває послуга генпідряду, суть якої полягає в тому, що спеціалізована організація з відповідними кадрами та наявністю ліцензії бере на себе управління всіма процесами на будівельному майданчику. Разом з тим, щоб не виникало непорозумінь між учасниками різного рівня, слід чітко розуміти функції генерального підрядника.
Хто такий генеральний підрядник і його основні обов'язки
Чим масштабніша задум, тим більша кількість сторін бере участь в його реалізації. Схеми управління і координації, а також документація, складні й заплутані, процеси протікають як паралельно, так і послідовно, терміни обмежені. В умовах, що склалися, якщо у інвестора немає високопрофесійних управлінців для ведення робіт господарським способом, проект може закінчитися невдачею і привести до значних збитків і втрати репутації.
Найбільш оптимальний вихід в такому випадку - це укласти угоду з генеральним підрядником, який зможе забезпечити своєчасну здачу всього комплексу робіт "під ключ" і при цьому бере на себе всі ризики, пов'язані з цим.
Інвестор позбавляється від необхідності витрачати час на вирішення всіх численних поточних проблем залучених учасників, взаємодіє тільки з однією організацією і, як наслідок, має можливість економити кошти.
Обов'язки генпідрядника полягають в наступному:
- забезпечення будівельної готовності окремих конструкцій, видів робіт і всього об'єкту для здійснення своєї діяльності субпідрядними організаціями;
- безперервне і своєчасне фінансування робіт;
- ведення різних видів обліку - оперативного, бухгалтерського і статистичного;
- підготовка і передача субпідряднику необхідної для нього частини проектно-кошторисної документації;
- приймання закінчених комплексів монтажних і будівельних робіт, в тому числі огляд прихованих, і оплата їх відповідно до укладених договорів;
- забезпечення субпідрядних організацій виробами, матеріалами та обладнанням в точній відповідності з календарними графіками поставок і виконання окремих процесів;
- координація і взаємозв'язок дій всіх субпідрядників, задіяних в реалізації проекту;
- участь в проведенні перевірок, що проводяться державними спеціальними органами нагляду, об'єктивне пояснення якості і правильності монтажу обладнання, відстоювання інтересів замовника;
- участь в проміжних і підсумкової приймання та комплексних перевірках.
Повний перелік обов'язків генпідрядника залежить від діючої нормативно-правової бази в державі, а також від додаткових умов, прописаних у договорі з замовником.
Сфери, в яких генпідрядник виконує свої функції
У ролі генпідрядника може виступати організація, яка має відповідні документи: ліцензію на право проведення будівельних робіт та укладання договору генпідряду. Отримання останньої ліцензії досить дороге задоволення і пов'язане з рядом складнощів, оскільки організація-претендент відповідно до нормативних документів зобов'язана виконувати не менше 5 видів загальнобудівельних робіт, до цього ж прив'язана і ціна ліцензії. Крім того, в штаті такої фірми обов'язково повинні бути фахівці з відповідною освітою та досвідом роботи.
Якщо закон або договір не накладає зобов'язань на генпідрядника виконати роботи своїми силами, то той може залучати сторонні організації до будівництва. Взаємовідносини між генеральним і субпідрядником регулюються статтею 706 Цивільного кодексу. Генпідрядник несе перед замовником повну відповідальність за неналежне виконання або невиконання своїх обов'язків залученими ним організаціями, а перед субпідрядниками - за невиконання замовником своїх договірних зобов'язань. При цьому згодом він має право подати до винної сторони регресну вимогу.
Інвестор може укласти угоду про виконання деяких робіт з будь-якими іншими особами виключно за наявності згоди з боку генерального підрядника. Однак в такому випадку виникають договірні зв'язки "замовник - стороння особа", і вся міра відповідальності за дії якого лягає на інвестора.
Генеральний підрядник бере на себе виконання цілого ряду функцій в різних сегментах робіт:
- У сфері підготовки і планування. Бере безпосередню участь в складанні плану робіт, а згодом забезпечує його своєчасне і якісне виконання.
- У сфері забезпечення організації процесів. Погоджує, зберігає і передає документацію, вносить пропозиції про її вдосконалення. Виконує процеси самостійно або підбирає професійних виконавців, створює необхідні умови для роботи, вирішує всі поточні питання
- У сфері контролю і звітності. Контролює заходи з охорони навколишнього природного середовища та охорони праці. Бере участь у всіх оглядах і перевірках якості, несе повну відповідальність за наслідки використання інформації в усіх звітах. Виробляє оплату за фактом виконаних процесів і накладає штрафи і пені за прострочення і порушення умов угоди залученими компаніями.
- У сфері технічного та матеріального забезпечення. Приймає і враховує матеріальні цінності, відповідає за їх своєчасну доставку на майданчики, не допускає накопичення надлишків. Висуває претензії виробникам і постачальникам у разі несвоєчасності або неналежної якості поставленої продукції.
- У сфері вибору і підготовки майданчика. Безпосередньо бере участь у підборі підходящої площадки і її освоєнні. Відшкодовує збитки громадянам, майно і посіви яких постраждають від реалізації задуму. Отримує дозвільні документи від державних органів на вирубку дерев, монтаж електричних мереж. Організовує геодезичні роботи і нанесення їх на план.
- У сфері приймання об'єкта. Готує і передає приймальної комісії всі необхідні папери, відповідає за реалізацію та приймання об'єкта. Передає спорудження або будинок громадянам, відповідальним за їх експлуатацію в подальшому.
Таке діяльну участь генерального підрядника у всіх процесах, що відбуваються дозволяє інвесторові зосередитися на інших напрямках діяльності і відволікати значну кількість персоналу на рішення численних поточних питань, пов'язаних з функціонуванням будівельного майданчика.
Основні функції генпідрядника
Практика генпідряду найбільш поширена в проектах, пов'язаних з капітальним будівництвом, модернізацією, реставрацією і реновацією об'єктів. Це пов'язано з великою кількістю і підвищеною складністю різних процесів, що потребують професійного управління.
Функції генпідрядника в будівництві досить широкі і включають в себе наступні напрямки:
- Виконання власними силами будівельно-монтажних робіт відповідно до проектної документації і нормами, затвердженими в СНиП.
- Підбір для виконання окремих процесів субпідрядників самостійно або спільно з замовником. При цьому можливе використання механізму прямих переговорів або проведення торгів (конкурсу). Щоб правильно підібрати виконавців, генеральний підрядник повинен володіти достовірною інформацією про спеціалізованих підприємствах і їх технічні можливості. При їх залученні слід проводити необхідні експертизи (юридичні, фінансові, техніко-економічні).
- Укладення угод субпідряду, в такому випадку договірна ціна частини робіт розраховується за такими ж критеріями, як і загальна вартість всіх СМР.
- Здійснення координації всіх залучених суб'єктів.
- Забезпечення субпідрядників потрібної проектно-кошторисною документацією в встановлені договором терміни. Документи повинні бути присутніми в двох примірниках, пройти експертизу і бути затверджені. Крім того, в разі необхідності, передаються дозволу на проведення спеціальних робіт (прокладання кабелів, вибухові роботи) або геодезичні дослідження.
- Складання і узгодження із залученими фірмами графіків проведення СМР, поставки конструкцій, виробів, будівельних матеріалів та обладнання. Ресурси, які забезпечуються замовником, можуть доставлятися генпідряднику для подальшого розподілу або ж безпосередньо залученими виконавцями залежно від виконуваних ними маніпуляцій.
Крім вищевказаних функцій, до завдань генерального підрядника також можна віднести такі:
- Нагляд і контроль над відповідністю стандартам, нормам і укладеним договором таких параметрів, як обсяги, якість і вартість будівельно-монтажних робіт, що проводяться всіма учасниками. Генпідряднику дано право в будь-який момент без попередження проводити перевірку перебігу виконуваних процесів, якість використовуваних конструкцій, матеріалів і устаткування, не втручаючись при цьому в господарську діяльність субпідрядника. При виявленні систематичних порушень умов угоди або затверджених норм, будівництво може бути призупинено до повного усунення недоліків.
- Забезпечення своїми силами потрібного ступеня готовності об'єкта або конструкцій для проведення подальших маніпуляцій залученої фірмою, передача фронту робіт за актом. Оцінка зобов'язань субпідрядника за самостійним забезпечення необхідними ресурсами.
- Приймання від залученого суб'єкта виконаних ним робіт, контроль їх якості та оплата відповідно до договору.
- Підготовка та презентація при зведенні громадських і житлових будівель еталонних квартир, виробів, матеріалів, обладнання (електротехнічного і сантехнічного).
- забезпечення будівельного майданчика газом, водою, електроенергією та іншими необхідними ресурсами;
- надання споруд і будівель для тимчасового використання;
- культурно-побутове обслуговування персоналу запрошеної фірми;
- охорона будмайданчика, в тому числі збереження обладнання, виробів і матеріалів, а також забезпечення її пожежної безпеки;
- надання для тимчасового використання транспортних і вантажопідіймальних засобів і механізмів;
- забезпечення умов охорони праці і техніки безпеки (огорожу отворів і люків, установка парканів, сіток і козирків безпеки).
У деяких випадках замовник може укладати з генпідрядником договір не на повний генеральний підряд, а тільки на консультаційні послуги (планування, підготовка технічного завдання, проведення експертизи, складання робочого графіка) або на управління (підготовка і впровадження проекту без права проведення СМР).
Підбиваючи підсумки всього сказаного, можна прийти до висновку, що залучення до реалізації масштабної ініціативи генерального підрядника має набагато більше позитивних моментів, ніж негативних. Тому при необхідності проведення будівельно-монтажних робіт, як приватні інвестори, так і державні органи в основному використовують цей метод організації всіх взаємопов'язаних процесів.