Багато будинків Риги вибирають уповноважених осіб і цілі будинкові поради. Це допомагає жителям успішніше співпрацювати з домоуправлінням. Однак рух старших по будинку - справа нова. У людей виникають питання: завжди каже правду чи старший по будинку, які його повноваження, не прийме він невигідних для будинку рішень, як контролювати роботу цієї людини?
У Ризі багато відмінних старших по будинку. Однак не у всіх будинках співробітництво складається відразу, жителі бояться каверз. Ось, яку історію розповідає наша читачка Людмила:
«У нашому будинку по проспекту курземес відбувається щось дивне. Спочатку з'явився сусід, який захотів стати старшим по будинку. Ця людина ходив по квартирах, але багато жителів відмовлялися підписуватися в протоколі голосування за його повноваження старшого. Однак потім виявилося, що він все-таки оголосив себе старшим і навіть зареєстрував в будинку суспільство власників, в якому перебуває сам і всього двоє-троє інших квартировладельцев.
Але потім ми з сусідами схаменулися і зрозуміли, що хотіли б отримати якісь документи. Вважаю, що старший по будинку зобов'язаний показати нам хоча б приблизний кошторис ремонту і повідомити, хто буде виконувати роботи: муніципальне домоуправління або фірма, обрана самими мешканцями. Нічого цього отримати не вдається, на сходових клітках старший по будинку вивісив тільки результати голосування. Ми просто не можемо домогтися зустрічі з цією людиною!
Особисто мене турбує те, що ця людина за спиною більшості жителів створив товариство власників. Можливо, від імені цього товариства він хоче перейняти будинок і керувати ним самостійно. З чуток, він і раніше керував якимись будинками, але розорився. Тепер я боюся, що мій підпис буде використана зовсім з іншою метою, ніж оголосив сумнівний старший. Наприклад, що з цим опитувальних листом ця людина зможе перейняти управління будинком або набрати кредитів. У домоуправлінні допомогти не можуть, а куди ще піти зі своїми побоюваннями, я не знаю.
Відповіді на важливі питання читачки підготовлені за допомогою фахівців Департаменту житла і середовища Ризької думи.
Хто і як повинен вибирати старшого по будинку? Який документ є підтвердженням його повноважень?
Люди часто плутають різні поняття: старший по будинку, уповноважена особа, керуючий, тому потрібно пояснити, що означає кожен з цих термінів. Статус старшого по будинку в законодавстві Латвії не визначений. Такій людині не обов'язково мати спеціальну освіту, його просто вибирають на загальних зборах власників квартир для виконання функції посередника між мешканцями будинку та керуючим. Переобрати старшого по будинку можна тим же шляхом, яким його вибирали.
У свою чергу, керуючий, це повнолітня і дієздатна фізична або юридична особа, яка на підставі договору про управління проводить роботи з управління будинком. Юридичний статус такого людини визначається Законом про управління житловими будинками.
Читачка запитує, чи може простий власник квартири перейняти управління будинком. Відповідь - ні, не може, якщо тільки у нього немає таких повноважень. Тільки власники квартир на загальних зборах або шляхом письмового опитування можуть прийняти спільне рішення про те, якій особі вони довіряють інтереси свого будинку. Таким представником може стати юридична або фізична особа, повноваження якого описуються і закріплюються в договорі. Для прийняття такого рішення необхідно, щоб «за» проголосували власники квартир, що представляють 50 + один відсоток квартирних власностей будинку.
Якщо ми говоримо про вибори простого посередника для зв'язку з домоуправлінням (старшого по будинку), то муніципальне підприємство Rīgas namu pārvaldnieks погоджується співпрацювати з особою, за якого проголосували власники, що представляють 2/3 квартирних власностей будинку.
Для вибору особи, яка на підставі договору взаємних повноважень має перейняти управління будинком у самоврядування, достатньо простої більшості голосів.
Виходить, що за старшого по будинку проголосували тільки наші сусіди, які цю людину підтримують. Думки інших ніхто не питав. Хіба це правильно?
Як вже говорилося, щоб вибрати так званого старшого по будинку, необхідна згода власників квартир, які представляють дві третини власностей житлового будинку.
У 19 статті Закону про квартирну власність йдеться, що будь-яке рішення можна прийняти або на загальних зборах, або шляхом письмового опитування. В обох випадках повинні бути проінформовані ВСЕ власники квартир. Якщо в будинку проходять загальні збори, запрошення на нього розсилається або вручається всім власникам не менше, ніж за тиждень. Збори вважаються легітимними, якщо на нього прийшли власники квартир, що представляють не менше половини квартирних власностей будинку. Якщо в будинку проводиться опитування, то його організатори зобов'язані вислати кожному квартировласнику проект передбачуваного рішення і дати два тижні на обдумування відповіді. Якщо людина не відгукнувся і не повернув опитувальний лист, вважається, що він проголосував проти. Приймати рішення, просто обходячи квартири з опитувальних листом, законом не дозволяється.
Чи можемо ми, незгодні і схаменулися власники квартир, оскаржити статус і повноваження старшого по будинку і як це зробити?
Спочатку потрібно впевнитися, що людина дійсно отримав повноваження. Він може називати себе старшим по будинку, але не бути таким, тому що 2/3 власників не проголосували за нього. З протоколом загальних зборів можна ознайомитися у керуючого.
Якщо людина все-таки визнаний старшим по будинку, сусіди можуть оскаржити його повноваження знову ж скликавши збори або провівши анкетування.
Які документи потрібні уповноваженому жителями представнику будинку або суспільству власників, щоб перейняти управління будинком? Хто перевіряє наявність і правильність цих документів і приймає рішення про передачу будинку?
Як вже говорилося, простий старший по будинку, не наділений повноваженнями від власників, перейняти будинок не може ніяк. Якщо спільнота власників приймає відповідне рішення, самоврядування може передати управління будинком або суспільству, або особі, уповноваженій на підставі договору взаємних повноважень. Для цього потрібно, щоб «за» проголосували власники, які становлять велику половину квартирних власностей будинку.
Процес передачі права управління житловим будинком (від самоврядування - власникам квартир) складається з трьох етапів:
■ Власники квартир приймають рішення про перейняття прав управління житловим будинком. Для цього вони засновують суспільство власників квартир або вибирають уповноважена особа (фізична або юридична), в обох випадках підписуючи взаємний договір управління житловим будинком, в якому обумовлюються права та обов'язки керуючого і власників квартир. Це рішення можна оскаржити в суді, який може визнати рішення власників квартир недійсним. Це відбувається у випадках, коли рішення було прийнято без дотримання норм Закону про квартирну власності. Позов можна подавати протягом трьох місяців з дня, коли відповідний господар квартири дізнався або повинен був дізнатися рішення загальних зборів власників, але не пізніше, ніж через рік після прийняття такого рішення.
■ Департамент власності, після отримання всіх документів, готує розпорядження голови Ризької думи про передачу права управління будинком власникам квартир і готує для підписання акт здачі-прийому будинку.
■ Департамент власності та представник власників квартир підписують акт здачі-прийому будинку, договір про управління неприватизованій частини житлового будинку (якщо є неприватизована квартира), після чого права керування спільною власністю переходять до товариства власників квартир. Чи не пізніше, ніж через місяць після перейняття будинку, муніципальний керуючий передає суспільству власників або уповноваженій особі будинку всі документи, права та обов'язки, пов'язані з управлінням будинком, а також невикористані кошти і майно.
Треба пам'ятати, що при перейняття прав керування будинком мешканці мають право укласти договір з колишнім керуючим, але отримують набагато більше повноважень контролювати кошти вдома, доручати домоуправлінню різні роботи, вибирати виконавців ремонтів.
Департамент житла і середовища Ризької думи є установою, яка приймає заявки на передачу права управління житловим будинком і перевіряє законність рішення співтовариства власників, а також консультує власників на всіх етапах перейняття будинку.
Як ми можемо оскаржити передачу будинку, якщо вважаємо, що наші підписи були зібрані обманним шляхом зовсім під іншим документом?
Власники квартир, які підписуються під якимось рішенням, повинні переконатися, що на опитувальному аркуші надрукований текст відповідного рішення (тобто не можна підписуватися на аркуші, де залишено тільки місця для підписів, адже його дійсно можна прикласти зовсім до іншого проекту рішення).
Якщо власник квартири вважає, що підпис його була підроблена, йому слід звертатися в поліцію.
Чи можемо ми, підозрюючи шахрайство, заздалегідь звернутися в Ризьку думу, щоб наш будинок не передавали конкретному суспільству власників? Що для цього потрібно?
Якщо протест буде поданий від імені більшості власників квартир конкретного будинку, Департамент житла і середовища Ризької думи спільно з Департаментом власності оцінить ситуацію і зупинить передачу права керування будинком.
Чи повинна Ризька дума інформувати інших мешканців будинку, якщо суспільство або старший по будинку звернуться до Департаменту житла і середовища, щоб перейняти будинок?
Повернемося до того, про що ми вже говорили: простому «старшому по будинку» установи Ризької думи НІКОЛИ не передадуть права керування будинком. Однак будинок буде переданий суспільству власників або уповноваженій особі, якщо за це проголосувало більше половини власників квартир.
Ризька дума не зобов'язана повідомляти власникам будинку про те, що їх уповноважений звернувся із заявкою про передачу управління будинком. Департамент житла і середовища тільки оцінює відповідність документів вимогам нормативних актів.
Чи зможемо ми створити друге товариство власників, щоб чесно керувати будинком від імені власників або право керування назавжди буде закріплено за суспільством, яке створене в будинку першим?
У будинку можна створити необмежену кількість товариств власників. Однак управляти будинком може лише те суспільство, яке уповноважене на це самими власниками квартир. Якщо будинком управляє суспільство власників, до якого входить більшість жителів конкретного будинку, то немає сенсу організувати нове суспільство. Куди краще, якщо члени суспільства виберуть нового голови або правління.
Якщо будинком управляє юридична особа, яка не є товариством власників, або незадоволені роботою товариства власники квартир з якоїсь причини не можуть переобрати його правління, то на загальному голосуванні власники можуть вибрати іншого керуючого.
Хіба взагалі може бути зареєстроване товариство власників, в якому перебуває всього два або три людини?
У Законі про квартирну власності не вказано, скільки власників квартир повинні увійти в суспільство власників. Однак в Законі про товариства і установах йдеться, що для створення суспільства достатньо двох осіб. Але таке суспільство має право перейняти управління будинком у муніципального домоуправління тільки в разі, якщо за це проголосували власники, котрі представляють понад 50% квартирних власностей даного будинку.
Що значить сам факт створення в будинку товариства власників? Чи може воно проти нашої волі представляти наші інтереси і в яких сферах?
Сам факт створення товариства власників означає тільки те, що власники квартир виконали вимоги Закону про приватизацію державних житлових будинків і житлових будинків самоврядувань та Закону про квартирну власності. Однак, щоб перейняти права керування будинком, суспільству потрібно спільне рішення власників про те, що саме це суспільство має право управляти будинком. Як і у випадку з одним уповноваженою особою, за подібні повноваження суспільства повинні проголосувати власники квартир, що представляють просту більшість квартирних власностей.
Треба пам'ятати, що правильно прийняте рішення власників є обов'язковим і для тих власників, які голосували проти або утрималися.
Чи може суспільство власників або старший по будинку, навіть якщо за нього проголосували 51% власників, взяти кредит в банку від імені будинку?
Що відбувається, якщо вчора більшість жителів проголосували за ремонт в будинку, а сьогодні знову-таки більшістю голосів було прийнято рішення проти ремонту? Яке з рішень домоуправління має брати до уваги?
Якщо більшість власників квартир голосує за те, щоб поміняти прийняте раніше рішення, про це необхідно інформувати керуючого і надати йому протокол нового загальних зборів або голосування. Якщо жителі змінюють рішення швидко, звичайно, ремонт розпочато не буде. Але муніципальне домоуправління Rīgas namu pārvaldnieks кожен такий випадок оцінює окремо. Якщо між рішеннями пройшло багато часу, можливо, що домоуправління вже уклало договір на його виконання або навіть початок роботи. В такому випадку скасувати ремонт не можна.
Що говорить закон
■ У 19 статті Закону про квартирну власності визначено порядок, в якому скликаються загальні збори власників квартир. Наприклад, запрошення на загальні збори висилається або видається під підпис кожному власнику не пізніше ніж за тиждень перед заходом. Запрошення можна доставляти власникам і інакше, наприклад, по електронній пошті, але цей порядок спочатку потрібно закріпити загальним голосуванням власників. У запрошенні вказується час і місце зборів, передбачувана порядок денний.
■ У 16 статті Закону про квартирну власності визначено, що рішення загальних зборів власників квартир є обов'язковим для всіх жителів, якщо «за» проголосували квартіровладельци, що представляють велику половину квартирних власностей будинку.
■ Відповідно до 20 статті Закону про квартирну власності власники квартир мають право приймати рішення без скликання загальних зборів - у вигляді письмового опитування. Це допустимо, якщо тільки раніше співтовариство власників не проголосувала за те, щоб відповідні питання вирішувалися тільки на очному загальних зборах.
■ Товариство власників квартир в будинку можуть організувати будь-які двоє власників, але це буде тільки громадська організація без права представляти будинок. Такі права суспільству може дати тільки співтовариство всіх власників квартир, якщо за це проголосують власники квартир, які становлять велику половину квартирних власностей будинку. Також будинок повинен укласти з товариством договір повноважень на управління будинком, для чого потрібні голоси власників, що представляють більше половини квартирних власностей будинку.
■ У нормативних актах не існує поняття старшого по будинку, але муніципальне підприємство Rīgas namu pārvaldnieks погоджується співпрацювати з особою, за яке проголосувало не менше 2/3 власників квартир.