інформаційне управління
Система житлово-комунального господарства, мабуть, єдина галузь народного господарства, яка знаходиться поза ринкових відносин. Для її успішного реформування, поряд з фінансовими витратами та інвестиціями, найбільш необхідні закони і зрозумілі «правила гри» для приватного бізнесу, який бажає здійснювати підприємницьку діяльність в житлово-комунальній сфері, а також інформування населення про необхідність, методах і формах проведення реформ. Одним із напрямів удосконалення житлового господарства є здійснення процесу демонополізації галузі із залученням до технічного обслуговування житлового фонду організацій всіх форм власності.
- практичну реалізацію прав власників житлових приміщень з утримання та управління домоволодінням в тому числі і загальним майном багатоквартирного будинку через створення товариства власників;
- виявлення адміністративних бар'єрів, що виникають при організації та діяльності товариств власників;
- розробку пропозицій, спрямованих на стимулювання ініціативи громадян до самоврядування в житловій сфері.
Основною метою центру є створення умов для організації:
- інформаційно-методологічного забезпечення населення і громадських об'єднань з питань реформування житлово-комунального господарства;
- взаємодії між громадянами, їх об'єднаннями та органами державної влади для вироблення єдиного інформаційного простору (рисунок 1).
Документи і матеріали центру повинні заповнити ту нішу інформаційного і навчально-роз'яснювального вакууму, який сьогодні є у фахівців, що працюють в даному напрямку.
Малюнок 1 - Схема роботи центру по супроводу реформи УЖГ
Найбільш гострими проблемами, що перешкоджають ефективній роботі житлово-комунального господарства республіки і, відповідно, ефективної експлуатації житлового фонду, є:
- низький рівень покриття тарифами витрат на надання населенню послуг з технічного обслуговування і ремонту житлового фонду;
- неефективна монопольна структура управління житловим господарством і відсутність конкуренції;
- неефективність механізму фінансування поточного та капітального ремонту житлового фонду та загальної інфраструктури, що передбачає усереднений тариф на технічне обслуговування і капітальний ремонт 1 кв. метра загальної площі без урахування індивідуальних характеристик житла та реальної величини амортизації. Відрахування платежів в єдиний фонд, а не по кожному з особових рахунків, відсутність стимулів у власника житла до накопичення таких платежів, проведення ремонту при наявності зібраних з населення і отриманих з державного бюджету фінансових коштів, а не виходячи з нормативних термінів веде до незадовільного стану житлового фонду і житлово-комунальної інфраструктури;
- висока енергоємність побудованого раніше житлового фонду, орієнтованого на дешеві енергоносії.
Пріоритетними напрямками вдосконалення і розвитку житлово-комунального господарства республіки є:
- підвищення рівня відшкодування тарифами витрат на надання послуг населення шляхом зближення тарифів з собівартістю за регульованими послуг відповідно до динаміки зростання доходів населення, а також збільшення частки послуг, що надаються на договірній платній основі;
- демонополізація житлового господарства шляхом поділу функцій управління і обслуговування житлового фонду, створення конкуренції між організаціями;
- реформування системи фінансування поточного та капітального ремонту житлового фонду;
- теплова модернізація житлового фонду.
Зближення тарифів з собівартістю є головною умовою створення фінансової основи для розширеного відтворення житлового господарства, залучення приватних організацій в сферу надання послуг по обслуговуванню і ремонту житлового фонду, буде проводитися як шляхом підвищення тарифів відповідно до динаміки зростання доходів, так і шляхом залучення приватних організацій в сферу надання послуг житлового господарства, отримання ними субсидій з бюджету на рівних умовах з державними організаціями, відмови від закріплення цих організує ций за певним житловим фондом. Це дозволить створити здорову конкуренцію, знизити середню собівартість послуг і, таким чином. Прискорити зближення собівартості з тарифами.
Зміни, що відбулися в структурі житлового фонду республіки за останні роки, пов'язані з будівництвом нових житлових будинків з покращеними споживчими якостями, в тому числі елітних забудов, виявили необхідність диференційованого підходу до надання послуг організаціями житлового господарства. Більш дороге обладнання вимагає значних матеріальних і трудових витрат на його обслуговування і надання більшої кількості послуг з утримання будинків з покращеними споживчими характеристиками. Виникає необхідність у наданні додаткових послуг загального користування, в тому числі таких, як управління новим обладнанням, охорона прибудинкової огородженій території, послуги консьєржки, садівників і інші.
Загальний принцип буде полягати в тому, що традиційні послуги з затвердженим переліком з описом застосовуваних матеріалів і робіт надаються за встановленими державним єдиних тарифів і субсидуються в встановлених обсягах. У разі, якщо власник або наймач житлових приміщень побажає при проведенні ремонту застосувати дорогі матеріали, сума додаткового платежу до встановленого державою тарифу повинна визначатися з включенням окремим рядком в загальний платіжний документ. Додаткові послуги надаються на договірних засадах за додаткову плату і включаються в загальний платіжний документ окремими рядками по кожній з послуг.
Зміна принципу надання житлово-комунальних послуг дозволить враховувати вимоги громадян до складу і якості послуг, включити до складу надаються організаціями житлово-комунального господарства послуг додаткові і поліпшити за рахунок цього їх фінансове становище, істотно збільшити частку послуг, що надаються на договірній платній основі, підвищити рівень відшкодування тарифами витрат на надання житловим господарством послуг для населення.
Реалізація представленого механізму на практиці неможлива без демонополізації житлового господарства. Зміна принципів надання житлових послуг в умовах закріплення обслуговуючих організацій за певним житловим фондом призведе до неякісного виконання робіт виробниками і додатковим для власників та наймачів жилих приміщень послуг і платежів.
Власник житла повинен мати право отримувати стандартні послуги за затвердженими державою тарифами і в разі незадовільного виконання робіт пред'явити в установленому порядку претензії організації-підряднику, стягнути з неї матеріальну шкоду, змінити підрядника для виконання подальших робіт.
Для реалізації права власника житла на свободу вибору організації-підрядника необхідно законодавчо розділити функції управління і обслуговування житлового фонду. Реформа в житловому господарстві повинна привести до розвитку конкуренції за двома напрямками:
У сфері управління нерухомістю на отримання замовлення від власника на управління житловим фондом;
Між підрядними організаціями на отримання замовлення на надання житлово-комунальних послуг від керуючої організації або керуючого фізичної особи, наділеного повноваженнями на підписання відповідних фінансових документів.
На першому етапі передбачається реформування існуючої системи ЖЕСов і демонополізацію обслуговування житлового фонду в м Мінську, обласних центрах і містах обласного підпорядкування.
Малюнок 2 - Експериментальні перетворення в системі ЖРЕО
Малюнок 3 - Стара структура житлової організації
Причому для порівняння і розуміння принципової відмінності пропонованого варіанту вдосконалення структури житлової організації від старої наведемо і схему колишньої організаційної структури житлової організації.
Малюнок 4 - Житлова реформа. Склад УП ЖРЕО
Малюнок 5 - Житлова реформа. Склад КУП ЖЕУ
У районних центрах і невеликих населених пунктах передбачається зберегти діючу схему організації експлуатації житлового фонду.
Уповноважена особа з управління нерухомим майном спільного домоволодіння призначається відповідним місцевим виконавчим і розпорядчим органом до моменту реалізації власниками нерухомого майна спільного домоволодіння свого права на здійснення управління цим майном.
Між уповноваженою особою і власниками житла укладається договір про передачу повноважень з управління житловим фондом, в якому відображаються додаткові до стандартного переліку вимоги щодо якості житлово-комунальних послуг, по додаткових послугах, за розмірами додаткових платежів. Додаткові вимоги, що вносяться до договору між уповноваженою особою і власниками домоволодіння, визначаються на загальних зборах мешканців в присутності представників місцевих виконавчих і розпорядчих органів. На малюнку 6 наведемо схему взаємодії між житловими організаціями.
Для успішного функціонування реформованої системи управління і обслуговування житлового господарства необхідне реформування системи фінансування поточного та капітального ремонту житлового фонду.
Передбачається, що відрахування на поточний ремонт спільного домоволодіння будуть виділені в окремий рядок в загальному платіжному документі з оплати житлово-комунальних послуг. Базова величина цих відрахувань в розрахунку на 1 кв. метр загальної площі житла середніх споживчих якостей буде регулюватися і частково фінансуватися державою.
Договір на тех.обслуживание,
Контракт з директором ЖРЕО
Малюнок 6 - Принципова схема взаємодії між організаціями
Загальні збори мешканців вправі прийняти рішення про додаткове до базового платежу для проведення поточного ремонту з більш високою якістю виконання робіт і застосовуваних матеріалів, для фінансування позапланових робіт по ремонту житла та загальних комунікацій, благоустрою прибудинкової території. Платежі мешканців на поточний ремонт будуть надходити на спеціальний рахунок розрахунково-довідкового центру, враховуватися окремо по кожному спільному домоволодіння і разом з бюджетними асигнуваннями формувати фонд фінансування поточного ремонту житлового фонду.
Рішення про проведення поточного ремонту та їх періодичності будуть прийматися уповноваженою особою з управління спільним домоволодінням відповідно до вимог нормативних документів.
Для фінансування капітального ремонту організація, що здійснює управління нерухомим майном спільного домоволодіння, привертає довгостроковий кредит, який в подальшому виплачується власниками і наймачами житлових приміщень у вигляді відрахувань за проведений капітальний ремонт.
При проведенні капітального ремонту враховуються побажання власників та наймачів жилих приміщень за якістю і вартістю робіт, для чого проводяться загальні збори. Для здійснення капітального ремонту уповноважена особа по управління спільним домоволодінням за участю представників власників, наймачів і місцевих виконавчих і розпорядчих органів проводить тендерні торги по залученню підрядних організацій.
З метою поліпшення житлових умов і підвищення благоустрою житлового фонду при проведенні капітальних і поточних ремонтів будуть враховуватися пріоритетні напрямки модернізації та розвитку житлового фонду. Реформування механізму фінансування ремонтних робіт дозволить створити реальну зацікавленість громадян у відрахуванні відповідних платежів, прискорити проведення цих робіт і привести житловий фонд республіки в належний технічний стан.