Особливості угоди при іпотеці на житло, що будується
Основна відмінність в угоді купівлі житла, що будується від готового - відсутність права власності на об'єкт, тому в Регпалате реєструється право застави на квартиру. Відмітки органів Росреестра будуть проставлені на договорі пайової участі, який містить: всі дані про, що здобувається об'єкті, гарантійний термін, вартість, термін передачі пайовик. Додатково буде потрібно попередній план квартири і нотаріальна згода чоловіка або дружини на проведення угоди.
Є два варіанти дій:
- Вибрати забудовника, який дасть список банків, з якими співпрацює;
- Вибрати банк і взяти список акредитованих забудовників
Спочатку заявка на іпотеку житла, що будується не відрізняється від заявки на звичайну іпотеку. Головне, щоб забудовник був акредитований обраним банком. Відштовхуватися при пошуку можна від будь-якого варіанту, але якщо можуть виникнути проблеми з розрахунком платоспроможності (не підтверджена велика частина доходу, є кредити або утриманці) або кредитною історією, то краще почати з банку.
При першому візиті потрібно стандартний пакет документів, так як схвалений клієнт, теоретично, може змінити об'єкт (виходячи з схваленої суми або зміни особистих переваг) і взяти в результаті вторинне житло. У більшості банків схвалення проходить в 2 етапи:
- Схвалення клієнта, суми
- схвалення об'єкта
Документи на об'єкт при першому зверненні можна не надавати, але якщо він обраний, краще подати всі документи відразу. У випадку зі споруджуваним об'єктом це трохи простіше, так як не потрібно огляд і оцінка, що будується будинок акредитований кредитною установою заздалегідь, всі квартири підходять в якості майбутнього застави.
Документи на угоду від забудовника будуть потрібні вже після схвалення клієнта як потенційного позичальника для складання кредитного договору. Після реєстрації договору пайової участі в органах Росреестра, сума кредиту буде перерахована забудовнику.
Початковий внесок вноситься клієнтом заздалегідь - на рахунок банку для перерахування забудовнику або безпосередньо забудовнику з наданням до кредитної установи підтверджує внесок документа.
Варто зазначити, що ставка по іпотеці на житло, що будується вище, як тільки буде отримано право власності, готова квартира буде оформлена в заставу банку і кредит перерахують під знижену ставку.
Розбіг ставок зазначений в кредитному договорі, точні терміни не обмовляються, так як залежать не тільки від дати здачі будинку (зазначеної в договорі пайової участі), а й від того, наскільки швидко будуть оформлені і надані необхідні для перерахунку документи.
Плюси і мінуси іпотеки на пайове будівництво
Іпотека на пайове будівництво є плюсом не тільки для клієнта і банку, вона дає можливість забудовнику залучати додаткові кошти пайовиків, нехай і через іпотечний кредит.
Останнім часом ризиків не так багато, іпотека на житло, що будується добре зарекомендувала себе, тому кількість бажаючих стати власником нової квартири за цією схемою неухильно зростає.
Тим не менш, не варто розглядати привабливі пропозиції проблемних будівельних компаній, як і компаній, які тільки починають свою діяльність на ринку будівництва. При покупці житла варто звернути увагу на перевірених забудовників, особливо якщо мета - вигода в ціні при ранніх стадіях будівництва.
Перевагою для позичальника є можливість купити квартиру бажаної планування за вигідною ціною із заставою прав на майно без іншого забезпечення.
З мінусів - ставка по іпотеці вище, ніж при покупці вторинки, можливі затримки в термінах здачі будинку, будівельні дефекти. Якщо зі ставкою зробити нічого не можна, банк несе ризики - компенсує їх підвищенням ставки на період будівництва, то інших мінусів можна уникнути, вибравши надійного забудовника.
Трохи про держпрограму субсидування іпотечних ставок на новобудови
Що потрібно уточнити у забудовника заздалегідь?
Друге, на що варто звернути увагу до подачі заявки на певну суму іпотечного кредиту - ціна. Вона так само може істотно розходитися з заявленою при консультації. Може виявитися, що озвучене приваблива пропозиція поширюється тільки на квартири на першому і останньому поверхах при оплаті за готівковий розрахунок.
Потенційному клієнту потрібно бути готовим до того, що послуга бронювання вподобаного варіанту майбутнього житла може відмовитися платній, причому не дешевою - від фіксованої суми в 20-30 тисяч рублів до 1-2% від вартості квартири. Якщо позичальник передумає купувати квартиру і знайде більш вигідну пропозицію - ці гроші залишаються забудовнику.
У деяких будівельних компаніях, якщо угода не відбудеться через відмову банку, гроші повернуть протягом декількох місяців (зазвичай від 1 до 3), а деякі бронюють вподобане житло тільки при наявності позитивного рішення банку.
Забудовник буває акредитований не одним, а відразу декількома банками. Вибирати варто виходячи з умови, які передбачають кредитні установи, так як співробітника забудовника цікавить в першу чергу швидкість схвалення і зручність (а іноді і комісія від банку за приведеного клієнта).
Тому об'єктивно найбільш вигідні пропозиції від Ощадбанку і ВТБ 24 часто йдуть на другий план через «багато відмов».
Так, ці банки можуть вимагати більшого пакету документів або розглядати позичальника через більш суворі критерії, але очікування в кілька днів може дати істотну вигоду в переплати.
Варіанти покупки житла на ранніх стадіях будівництва: РИЗИКИ
На придбання житла можна заощадити, якщо купити його під час будівництва. Хоча у тих, хто пам'ятає хоча б кілька останніх економічних криз, це варіант може викликати побоювання. Найбільш поширеним видом продажів квартир в новобудовах є укладення договору участі в пайовому будівництві.
Але багато забудовників продають житло через житлово-будівельні кооперативи. Ця схема як же законна і регулюється Житловим і Цивільним кодексом. Основний ризик при покупці через ЖБК - подвійний продаж. Пов'язано це з тим, що угода не проходить реєстрацію в Регпалате на відміну від договору пайової участі.
Якщо хоча б один з наступних документів відсутня або знаходиться на стадії оформлення, забудовник не може укладати договір пайової участі:
- Дозвіл на будівництво
- Зареєстрований договір оренди земельної ділянки
- проектна декларація
Поки йде оформлення документів збір коштів починається через канал ЖБК, коли всі папери будуть готові - договір ЖБК переоформляється в договір пайової участі.
Купівля на ранній стадії через ЖБК є найбільш ризиковою, тому при оформленні іпотеки банки працюють саме через договір пайової участі. Є й альтернативний чинному метод оформлення - кредит під заставу наявної квартири, з поява можливості застави прав він втратив популярність.