Єдиний момент, який залишається неврахованих при оформленні іпотеки сімейною парою - що робити в ситуації, якщо прийнято рішення про розлучення. Як правильно закрити питання з залишилася заборгованістю і розділити нерухомість, щоб дотримати інтереси кожної зі сторін?
Перше, що треба зробити подружжю, який прийняв рішення розірвати шлюб, ще до початку процесу - повідомити банк. Зробити це необхідно, оскільки прийняте рішення зачіпає інтереси кредитора. Якщо позичальник самостійно не проінформує банк, замість нього це зробить суд.
Банк вкрай не зацікавлений в отриманні чергового проблемного кредиту, тому можна розраховувати на допомогу і згоду банку в проведенні заходів по врегулюванню ситуації із заставною нерухомістю.
Дуже важливо, щоб платежі по іпотеці справно погашалися, незалежно від того, в якій стадії знаходиться процес про розірвання шлюбу - така ситуація не звільняє від виконання зобов'язань за договором. Відсутність заборгованості допоможе уникнути ризику продажу квартири з молотка за невигідною ціною і необхідності платити серйозні суми штрафів і пені.
4 можливих варіанти виходу з ситуації
Розділити майно без особливих проблем вдасться в тому випадку, якщо колишнє подружжя зуміють домовитися. Спілкуватися і приймати рішення про подальші дії доведеться в будь-якому випадку, навіть якщо розділ буде проводитися на підставі рішення суду.
Додаткові фактори, які впливають на процедуру розділу, розмір частки кожного боку і вибір подальших дій:
- Момент укладання договору: до вступу в шлюб або після.
- Час прийняття права власності, якщо спочатку іпотека оформлялася на майно на стадії будівництва.
- Кількість позичальників, термін дії договору і можливість його переоформлення.
Відповідно до закону, при розлученні подружжя не тільки отримують рівні частки в спільно набутому майні, а й отримують однакові зобов'язання з виплати кредиту.
Дострокове погашення і продаж: ідеальний спосіб вирішити проблему
Найвигіднішими для колишнього подружжя є продаж житла за ринковою вартістю. Однак продати предмет застави без участі банку можна тільки в разі повного погашення заборгованості, якщо дострокове погашення передбачено умовами договору. Залишок заборгованості по іпотеці краще уточнити в банку, оскільки умовами програми може бути передбачено нарахування комісії за погашення раніше терміну кінця дії договору.
Процедура може зайняти тривалий час і відбувається в кілька етапів:
- Необхідно знайти повну суму для виплати боргу перед банком.
- Після погашення заборгованості відбувається зняття обтяження з житлової нерухомості.
Коли питання з банком закритий, а права на квартиру перейшли до колишнім дружинам, є достатньо часу, щоб продати майно, одночасно підшукавши житло для кожного.
Складніше доведеться парам, якщо немає можливості знайти достатньо коштів, щоб повністю виплатити всю заборгованість.
Як відбувається реалізація заставної квартири
Якщо зібрати всю суму, щоб виплатити заборгованість достроково, неможливо, варто розглянути варіант продажу заставної квартири. Для цього необхідно отримання згоди на реалізацію від банку. Якщо банк схвалить продаж, то процедура буде проходити під його безпосереднім контролем.
- Звернутися в банк для отримання згоди на продаж.
- Знайти покупця.
- Під наглядом банку укласти угоду купівлі-продажу.
Слід врахувати, що за всі дії, що здійснюються з нерухомістю, оформленої в заставу, доведеться додатково платити. І оплату здійснює безпосередньо позичальник. Важливий момент: до повного погашення залишку необхідно здійснювати щомісячні платежі в повному обсязі, щоб уникнути нарахування штрафів.
Після укладення договору на продаж, позичальник виплачує повністю заборгованість. Засоби, які залишаться після розрахунків з кредитором, повинні бути розділені між подружжям згідно належних їм часток у володінні майном.
Спільне погашення платежів: як правильно організувати
Що робити, якщо немає можливості знайти велику суму для виплати банку, а залишок заборгованості настільки великий, що після продажу залишиться сума, недостатня для покупки житла? Колишнє подружжя можуть прийняти рішення про подальше спільне погашенні іпотеки.
У цій ситуації необхідно врахувати, що якщо продовжувати платити без переоформлення договору, то може виникнути ситуація, коли один з подружжя перестане вносити платежі. Постраждає той, хто платить - банк може не тільки штрафувати за прострочення, але і через суд вилучити квартиру для примусового продажу.
Тому має сенс з'ясувати безпосередньо в банку, чи можливо переоформити договір з роздільним погашенням для кожного. Можливість змін умов зазвичай прописана в договорі. Повністю застрахувати себе від неприємностей можна, отримавши рішення суду про поділ боргу і відсотків.
В цьому випадку, якщо один з позичальників перестане виконувати зобов'язання, банк зможе накласти стягнення тільки на його частку застави. Після повного погашення і зняття обтяження позичальники можуть продати або обміняти житло.
Переоформлення права власності: коли боржником залишається один
Розділити мирно іпотечну квартиру можна, переоформивши кредит на одного з колишнього подружжя з одночасною виплатою компенсації іншому. В цьому випадку позичальник залишається єдиним власником житла після погашення заборгованості.
- Сума, що дорівнює частці чоловіка в формуванні початкового внеску.
- Сума, що дорівнює половині всіх платежів основного боргу і нарахованих за весь час спільного погашення відсотків.
Сторони можуть домовитися як про одноразову виплату компенсації, так і про розбивку виплати на визначений строк. Також в якості компенсації одному з подружжя може бути передано інше рівноцінне за вартістю майно. Якщо домовленість досягнута і сторони дійшли згоди, слід оформити зміни в договорі.
Банк може запропонувати 2 варіанти. У першому випадку сторона, що отримала відшкодування, виводиться з учасників договору (позичальників, поручителів). Всі права і обов'язки приймає чоловік, який продовжить виконувати зобов'язання перед банком.
В іншому випадку банк може надати рефінансування діючої іпотеки з оформленням договору на єдиного позичальника.
Що буде, якщо колишнє подружжя не зможуть домовитися?
Якщо конфліктна ситуація затягується і при цьому сторони перестають платити по кредиту, то наслідком такої поведінки стане вилучення квартири банком.
Досить 3 випадків прострочення або відсутності платежу протягом календарного року, щоб банк отримав право почати процедуру стягнення. В результаті - житло вилучається для продажу з аукціону, проводяться торги. У більшості випадків ціна заставних квартир при реалізації істотно нижче реальної ринкової вартості - банку невигідно утримувати і обслуговувати вилучене житло в очікуванні підвищення цін.
Виручені кошти спрямовуються на погашення всіх заборгованостей. Крім відсотків і залишку по основної суми, з коштів буде оплачено всі витрати банку на процедуру: судові витрати, вартість проведення аукціону, супутні витрати, штрафи за прострочення, пені.
Ускладнення процесу - основні проблеми з розділом житла в заставі
Проблеми, з якими стикаються позичальники при розділі іпотеки в разі розлучення, пов'язані з юридичними тонкощами і відсутністю нормативних актів, які врегулюють деякі питання. Завжди складно розділити майно, якщо пара не зареєструвала шлюб офіційно - цивільні шлюби не вважаються офіційними, і доводити власну право на частку в майні доведеться в суді.
Моменти, які часто використовуються для маніпуляцій, також стосуються спірних ситуацій, коли іпотека оформляється до весілля, але право власності реалізується вже при спільному проживанні (купівля житла на стадії будівництва). В такому випадку майно може бути поділене в рівних частинах.
Єдиний спосіб передбачити ризики - укласти шлюбний договір. Документ є офіційним, і кожен з подружжя гарантує власні права і обов'язки, пов'язані з майном (як власним, так і заставним).
Також вас може зацікавити: