Іпотека у Франції

Надання іпотечних кредитів у Франції і Монако

На фінансування нерухомості, що купується у Франції і Монако можна отримати іпотеку різного типу, оформивши покупку як на фізичне, так і на юридичну особу, наприклад, на некомерційну організацію з нерухомості SCI або інші компанії.

Термін видачі кредиту варіюється від 5 до 30 років в залежності від типу кредиту і досьє клієнта з умовою розміщення завдатку в банку. Завдаток становить близько 40 - 50% від вартості нерухомості, що купується.

Рішення про надання іпотечного кредиту приймається на підставі платоспроможності позичальника: коефіцієнт заборгованості не повинен перевищувати 1/3 або 33% від суми його доходів. Такий поріг називається «le reste à vivre» - залишок на покриття витрат повсякденному житті (житло, продукти харчування, одяг).

Основні типи кредитних ставок:

Іпотечний кредит з фіксованою банківської процентною ставкою на весь період виплати (prêt à taux fixe) варіюється від 3 до 3,5%. Основною перевагою такої ставки є надійність: спочатку відомі сума щомісячних платежів і загальна вартість кредиту. Незалежно від ринкових тенденцій ставка і термін кредиту не зміняться. Фіксована ставка може бути змінена лише при рефінансуванні кредиту.
Кредит із плаваючою процентною ставкою (prêt à taux révisable) варіюється від 1,3 до 2%. Відсоткова ставка прив'язана до усередненого значення процентної ставки міжбанківського європейського ринку (Euribor - Euro Interbank Offered Rate), яка може змінюватися кожні 3-6 місяців. Плаваючі іпотечні ставки на перший погляд виглядають більш привабливо, ніж пропоновані банками фіксовані відсотки іпотеки. Недолік полягає в тому, що прогнозувати значення ринкових кредитних ставок на тривалий термін дуже важко в зв'язку з коливаннями на ринку. Одним з механізмів обмеження є пункт в контракті «taux capé», який дозволяє варіювати плаваючу ставку в фіксованих межах ± 1 або 2%.
Кредит зі змішаною процентною ставкою (фіксованою і плаваючою). Принцип такої позики дозволяє скористатися протягом перших 7-10 років низькою фіксованою ставкою. В цілому позики зі змішаною ставкою обходяться дешевше, ніж позики з фіксованою ставкою за той же період часу.

Процедура оформлення іпотечного кредиту

Розгляд документів в банку займає близько 30 днів. Протягом 10 днів з дня подачі повного пакету документів в банк клієнт має право відмовитися від своєї заявки на отримання кредиту. Для отримання позики на купівлю нерухомості у Франції всі документи повинні бути представлені в оригіналі і переведені офіційним перекладачем.

Рішення про надання іпотечного кредиту у Франції робиться на підставі платоспроможності позичальника. Сума іпотечного кредиту буде цілком залежати від загального доходу. Виплати по іпотеці не повинні перевищувати 33% місячного доходу (в разі високих доходів - до 40%).

Комісійні агентства і нотаріальні витрати не фінансуються кредитом.

Оптимізація податкових виплат при інвестуванні в нерухомість у Франції з метою оренди

Кредит IN FINE

У разі погашення класичного кредиту позичальник виплачує частину позикового капіталу і банківський відсоток щомісяця. У міру виплати кредиту частину активів (капіталу) зростає, а сума банківського відсотка пропорційно зменшується. Платник податків, який підпадає під оплату податку ISF, повинен ознайомитися з амортизаційної таблицею кредиту в момент, коли повернута вартість його нерухомості перевищить податкову планку ISF.

При виплаті кредиту IN FINE позичальник виплачує тільки банківські відсотки. Щоб виплатити повну суму позикового капіталу, позичальник робить щомісячний внесок протягом всього терміну кредиту на спеціально передбачений для цієї мети ощадний рахунок або одним разом погашає «тіло кредиту» в кінці самого кредиту. Таким чином, позиковий капітал залишається недоторканим до закінчення терміну кредиту і виплачується повністю останнім платежем. Отже, протягом усього терміну кредиту IN FINE вартість придбаного майна розглядається як нульова, і оплата податку на багатство ISF відбуватиметься тільки після виплати всього кредиту. З моменту подачі повного досьє банку буде потрібно 2-3 тижні для ухвалення остаточного рішення про видачу кредиту.

оптимізація кредиту

Банки Франції і Монако пропонують безліч схем по оптимізації кредиту. Наприклад, розміщення грошових коштів на депозит або інвестування в фінансові інструменти на час виплати кредиту (в середньому без особливих ризиків під 3-4% річних) може істотно знизити вартість кредиту або ж покрити його повну вартість. Чим більша сума внеску, тим вигідніше це для клієнта.

Додаткові витрати

До додаткових витрат відносяться адміністративні збори банку в розмірі близько 0,25% - 0,5% від суми позикового капіталу. Також, перед тим як прийняти остаточне рішення про видачу іпотеки позичальнику, банки Франції і Монако можуть запросити проведення оцінки об'єкта нерухомості. Вартість експертизи варіюється від 500 до 5000 євро залежно від об'єкта нерухомості і оцінної компанії. Слід також додати нотаріальні збори в розмірі близько 1% при реєстрації в іпотечному бюро.

Податкові пільги

Придбання нерухомості за допомогою кредитування у Франції та Монако сприяє отриманню певних податкових пільг.
Платник податків може значно знизити суму щорічного податку на прибуток (дохід від оренди) за рахунок відрахування банківських відсотків. Також платник податків може домогтися мінімізації або ж повного звільнення від податку на багатство ISF, віднімаючи з оподатковуваної бази для розрахунку податку ISF суму кредитної позики.

Компанія Property ServiceAzur надає допомогу в оформленні іпотечного кредитування і в координуванні дій всіх сторін (продавець, нотаріус, фінансова установа, страхова компанія і компанія з оцінки нерухомості). Ми допоможемо вам підібрати оптимальні умови кредитування планованої угоди або рефінансування вже наявного кредиту.

Приклад виплат за довгостроковим кредитом на 15 років

погашається кредит

Кредит In Fine

Список документів, необхідних для отримання кредиту у Франції

Громадянське стан:

Паспорт.
Довідка про склад сім'ї.
Свідоцтво про шлюб / розлучення.
Шлюбний контракт (якщо є).
Довідка з місця проживання.

Професійна діяльність:

Трудовий договір.
Бюлетені зарплати за останні 3 місяці.

оподаткування:

Останнє податкове повідомлення про сплату податків на доходи.

Для приватних підприємців:

Ідентифікаційний номер підприємця, статут, посвідчення підприємця, професійна карта.
Фінансові звіти за останні 3 роки.
Виписки з банківських рахунків підприємця за останні 3 місяці.

Майновий стан:

Документи на право володіння власністю.
Оцінка власності, засвідчена нотаріусом або адвокатом.
Повідомлення про оплату податку на житло.
Попередній договір про покупку нерухомості (compromis de vente, contrat de réservation).

Банківська ситуація:

Виписки з банківських рахунків за останні 3 місяці.
Повідомлення про ощадних рахунках.
Розрахункова таблиця погашення всіх поточних кредитів.
Повідомлення про особистий внесок коштів на покупку нерухомості.
Банківські реквізити.

При покупці нерухомості на Лазурному березі компанія Property ServiceAzur надає допомогу в оформленні іпотечного кредитування під 1,8 2% річних + Euribor і проводить зміну контрактів на комунальні послуги. За бажанням клієнта можливе управління купленим об'єктом нерухомості.