Як погасити кредит за допомогою оренди
Чи можна купити житло в іпотеку і виплачувати борг банку за рахунок оренди заставної квартири? Теоретично це ідеальна інвестиція: ви вкладаєте свої накопичення в покупку нерухомості в вигляді початкового внеску, решту доплачуєте з кредитних коштів. Потім здаєте придбану квартиру в оренду, і погашаєте грошима орендодавців іпотечні платежі.
Це - в теорії. На практиці все не так просто.
Право на оренду
Відповідно до статті 40 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» заставодавець має право без згоди заставодержателя здавати закладене майно в оренду, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором про іпотеку. Ось цим «якщо» і користується деякі банки, включаючи до кредитних договорів пункт, за яким позичальник може здавати іпотечну квартиру тільки з дозволу кредитора.
До речі, навіть якщо договір про іпотеку не передбачає такого обмеження, здати заставне житло за законом можна тільки для проживання: комерційна оренда виключена.
Прагнення банків заздалегідь обумовити в договорі своє право контролювати власника цілком зрозуміло: поки нерухомість є забезпеченням по кредиту, існує можливість її переходу у власність кредитора, і він повинен убезпечити себе від ризиків погіршення стану квартири або обтяження правами третіх осіб. Саме тому деякі банки взагалі не дають схвалення на здачу іпотечної квартири в оренду, а в більшості випадків це можливо тільки з письмового дозволу заставодержателя.
Попередь банк і здавай спокійно
З усіх іпотечних позичальників, які здають куплені в кредит квартири, частка тих, хто повідомляє банк про свої плани по оренді, не перевищує 5%. Але ж ризик того, що кредитор дізнається про несанкціоновану оренді, хоч і невеликий, але все ж є. А на кону - занадто багато, щоб дозволити собі грати в хованки з банком.
«Якщо банк виявить, що заставне житло здається без його дозволу, він може зажадати повного дострокового виконання зобов'язань за кредитним договором. У разі ж невиконання позичальником вимоги про дострокове погашення кредиту банк має право звернути стягнення на предмет застави в порядку, передбаченому чинним законодавством », - попереджає заступник начальника управління розвитку роздрібного бізнесу банку« Інтеркоммерц »Наталія Кулагіна.
Так що в будь-якому випадку набагато краще буде все-таки заздалегідь узгодити з кредитором рішення про оренду. Зробити це можна як до укладення іпотечного договору, так і в період погашення кредиту.
Якщо здача заставного житла в найм - основна мета вашої покупки, і шукати орендарів ви збираєтеся з першого дня володіння нерухомістю, то можна обговорити дане питання з банком ще на етапі подачі заявки на іпотеку.
При цьому потрібно мати на увазі, що іпотечні програми, спочатку передбачають здачу заставного житла в найм, можуть невигідно відрізнятися від стандартних пропозицій. Наприклад, ставки в цьому випадку можуть бути на 2-3 пункти вище. Крім того, додає Наталія Кулагіна, якщо позичальник заздалегідь заявляє про свій намір здавати заставне житло, це може вплинути на вимоги банку до початкового внеску. Припустимо, якщо при покупці нерухомості з метою проживання розмір початкового внеску становить 10%, то при придбанні житла для його подальшої здачі в оренду - не менше 50% від вартості нерухомості.
Витрати зі страхування також можуть бути вище. За даними директора іпотечного відділення ГК «МІЦ» Костянтина Шибецька, в ряді випадків повідомлення кредитора про здачу заставної квартири в найм призводить до збільшення вартості страховки майна на 20-30%. Це пов'язано з підвищеними ризиками заподіяння шкоди квартирі через проживання в ній сторонніх осіб.
Можливий і інший варіант, менш витратний: попередити банк про намір здати закладену квартиру вже в період погашення кредиту. Звичайно, є ризик, що вам відмовлять, але в більшості випадків банки без особливих проблем дають дозвіл на оренду, попередньо переконавшись, що позичальник не збирається вселяти в квартиру 20 гастарбайтерів. Дуже діючим може виявитися заяву про те, що ви змушені здати заставне житло, щоб отримати додаткове джерело доходу, так як в силу змінених фінансових обставин є труднощі з внесенням щомісячних платежів по кредиту.
Якщо ви зарекомендували себе як добросовісний позичальник, то банк, швидше за все, знайде можливість піти вам назустріч. Вирішити ситуацію таким способом простіше і надійніше, ніж обманювати кредитора в надії, що перевірки обійдуть вас стороною.
До речі, не варто недооцінювати банки в плані контролю за дотриманням позичальниками умов договору. Сьогодні в багатьох з них працюють спеціальні заставні служби, які перевіряють юридичний стан застави і іноді організовують візити в іпотечні квартири.
Чи варта шкурка вичинки
Отже, якщо дотримуватися всіх розпоряджень банку, заставну квартиру можна благополучно здавати. Однак чи виправдаються надії власника на те, що доходи від оренди звільнять його від кредитного тягаря? Щоб не поплатитися в майбутньому за зайвий оптимізм, до попередніми розрахунками треба підійти з усією докладністю.
На думку Костянтина Шибецька, найбільшим попитом у московських квартиронаймачів користуються однокімнатні квартири в будинках економ-класу, розташованих у спальних районах. На ціну оренди впливає в першу чергу близькість до метро, а також рівень внутрішнього оздоблення квартири і її оснащеність меблями і технікою. Вдало розташовану однушку з косметичним ремонтом цілком ймовірно здати за 28-30 тис. Рублів на місяць.
Купити однокімнатну квартиру економ-класу в Москві сьогодні можна за 5-5,5 млн рублів. Тепер розрахуємо, за яких умов щомісячний платіж по іпотеці, отриманої на покупку цієї нерухомості, може бути менш або дорівнює 22 тис. Руб.
Генеральний директор компанії «ІПОТЕК.РУ» Дмитро Овсянников пропонує єдино можливий спосіб домогтися бажаного балансу ціни оренди і платежів по кредиту: накопичити якомога вищий початковий внесок, мінімізувавши обсяг позикових коштів.
Експерт розбирає простий приклад: якщо на квартиру вартістю 5 млн рублів узятий кредит на 20 років в розмірі 4,5 млн рублів, тобто початковий внесок склав 10%, то щомісяця банку доведеться віддавати близько 50 тис. Рублів при ставці по кредиту 12% річних . У цій ситуації за те, що у вашій квартирі проживають чужі люди, ви доплачуєте свої гроші.
Якщо ж початковий внесок складе 50%, то це дозволить не тільки значно зменшити суму кредиту, але і, швидше за все, знизити процентну ставку на 1-2 пункти. За кредитом в 2,5 млн рублів, взятому на 20 років під 11%, загальна переплата становитиме 2 761 000 рублей, а середній щомісячний платіж буде дорівнює 21 920 руб.
У Московській області, де ціна квадратного метра майже в два рази нижче, ніж в Москві, у власників, здавалося б, більше шансів покрити іпотечні виплати за рахунок оренди. Однак проблема полягає в тому, що нижче тут не тільки ціни на житло, але і розмір орендних платежів. При цьому ставка оподаткування одна і та ж, а квартплата - вище московської.
Наведемо приблизний розрахунок: однокімнатну квартиру в ближньому Підмосков'ї в будинку з хорошою транспортною доступністю можна придбати за 3-3,5 млн рублів. Здати таку квартиру вийде в середньому тисяч за 20, мінус податок 13% (2 600 рублів) і витрати на квартплату (близько 3 500 рублів) - разом 13 900 рублів чистого орендного доходу. Для того щоб іпотечний платіж не перевищував 14 тис. Рублів, в кредит можна взяти не більше півтора мільйона. Тобто для того, щоб купити квартиру вартістю 3 млн рублів, ще півтора доведеться додати власним коштом. В цьому випадку початковий внесок складе 50%, тому можна розраховувати на вигідні ставки по іпотеці.
Подібна ситуація складається і в інших російських містах. Згідно з дослідженням, проведеним компанією «ФінЕкспертиза», швидко окупити вкладення в нерухомість за рахунок оренди (навіть при оформленні іпотеки з невеликим початковим внеском) можна тільки в трьох регіонах: в Амурській області, Магадані і на Камчатці.
У всіх інших областях схему «іпотека за рахунок оренди» можна впевнено використовувати, тільки маючи власними коштами на оплату хоча б половини вартості житла. Якщо такі накопичення у вас є, то їх вкладення в іпотечну програму є привабливою інвестицією з низькими ризиками. Правда, небезпека все одно є: якщо орендні ставки впадуть, кредит доведеться повертати зі своєї зарплати. У найближчому майбутньому це малоймовірно, однак ніхто не може гарантувати, що через 10 років ситуація на ринку оренди не зміниться.